Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

И в шутку и в серьез

В сентябре на вторичном рынке в Минске было продано в полтора раза меньше квартир, чем в феврале. А спрос на однокомнатные квартиры сократился в три раза. Но чтобы упали цены на квартиры, нужны более серьезные потрясения, например, аналогичные российскому августовскому кризису 1998 года, считают профессионалы.

По оценкам специалистов ОДО "Твоя столицаконсалт", в сентябре в продаже находилось около 3,5-3,8 тыс. квартир, что примерно на 80% больше, чем в начале текущего года. Эти показатели выводятся в результате тщательной обработки базы данных квартир путем исключения повторов, уже проданных или снятых с продажи объектов и т.д. Такая выборка квартир специалистами фирмы делается в ходе ежеквартальных исследований рынка столичной недвижимости, результаты которых может приобрести любое заинтересованное лицо.

Что касается третьего квартала (июль-сентябрь), то он привнес существенные изменения и в ценовую динамику квартирного рынка, и в структуру спроса. Еще в марте-апреле скачки были до12% и 5% соответственно. Начиная с мая ежемесячный прирост цен сохраняется в пределах 1-2%. По оценкам аналитиков фирмы "Твоя столицаконсалт", средневзвешенная цена предложения за июль-сентябрь увеличилась всего на 3,4%. Тогда как цены реализации за тот же период выросли в среднем на 2%, то есть ежемесячный прирост составил около 0,6%. А это означает, что по отношению к евро квадратный метр на вторичном рынке подешевел за третий квартал аж на 1%.

В целом за первых девять месяцев текущего года квартирные цены выросли в среднем на 43,5%. В том числе однокомнатные подорожали на 34%, двухкомнатные - на 40%, "трешки" - на 54,7%, многокомнатные (четыре и более комнат) - на 58,5%. А вот прирост цен по договорам с начала года получился больше, потому что в январе-феврале продавались квартиры по ценам, установленным в декабре 2006 года. В среднем договорные цены увеличились почти на 50%. При этом трех- и многокомнатные подорожали на 60 и 65% соответственно. Сегодня средняя цена предложения на рынке составляет где-то 2070 долл.США за кв. метр.

По сравнению с началом года почти вдвое уменьшился спрос на столичные квартиры. Причем в структуре спроса заметно смещение в сторону качественного жилья. Сегодняшний покупатель более разборчив при выборе квартиры, отдает предпочтение варианту, где цена соответствует качеству.

Для опытных риэлтеров, специализирующихся на продажах квартир, наступило золотое время, считает директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Как раз сейчас перед специалистом по продажам возникает необходимость очень четко ориентироваться в предложении и уметь быстро выбрать из этого обилия то, что хочет покупатель. Цен одинаковых много, а вот одинаковых квартир не бывает. Имея одинаковую площадь, одинаковую планировку, будучи расположенными в одном квартале и на одинаковых по счету этажах в мало чем отличающихся домах, квартиры могут отличаться и тем, как обустроена дворовая территория, какие объекты находятся рядом с домом, каковы ориентация окон квартиры относительно сторон света и розы ветров, соседство по лестничной площадке и много другое. "И найти то, что действительно соответствует сумме, которую готов заплатить покупатель, и тем требованиям и пожеланиям, которые в эту сумму вкладываются, - под силу только мастеру своего дела", - пояснил свое мнение В. Давидович.

Еще одна особенность рынка состоит в том, что несмотря на существенное превышение предложения над спросом, цены предложения по-прежнему сохраняют способность расти. Почему? Одна из причин - это уверенность продавцов в том, что в ноябре-декабре на квартирном рынке повторится прошлогодний ажиотаж, и цены снова устремятся вверх. Возможно, в какой-то степени психология покупателей и поменяется, когда станет известно, по какой цене Беларусь будет покупать российский газ в следующем году, но этого будет явно не достаточно, чтобы повторился прошлогодний сценарий.

Есть такой показатель, как индекс покупательской активности (это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход объявления о продаже конкретного объекта). Сегодня этот индекс меньше единицы, что лишний раз говорит о том, что рынок в настоящий момент не готов к очередному скачку цен.

В подтверждение можно привести и данные по структуре спроса. Так, в августе 2006 года, то есть накануне прошлогоднего квартирного бума однокомнатные квартиры занимали в структуре спроса чуть меньше 60%, трех и многокомнатные - примерно по 10%, 2-комнатные - 20%. Такое соотношение сохранялось до декабря. А уже к апрелю 2007 года доля однокомнатных в спросе сократилась где-то до 15%, доли трех- и многокомнатных выросли до 35 и 20% каждая. На двухкомнатные приходилось примерно 30%.

Что мы наблюдаем сегодня? Однокомнатные занимают примерно 25% спроса, трех- и многокомнатные - по 20%. И 35% приходится на "двушки". "Когда спрос на однокомнатные начнет расти, это будет означать, что рынок начинает разогреваться", - считает В. Давидович.

Снижение спроса мы видим и по ежемесячному количеству сделок с квартирами - по 600 в августе и сентябре, что в полтора раза меньше, чем в первые месяцы текущего года (согласно данным Национального кадастрового агентства).

Судя по сегодняшнему ситуации, рынок будет пребывать в спокойном состоянии до весны, уверен руководитель фирмы "Твоя столицаконсалт". Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового жилья, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку что это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории.

Явного падения цен тоже не будет - для этого нет никаких видимых предпосылок. Для обвала цен нужны какие-то потрясения - типа российского августовского кризиса 1998 года, считают специалисты. А вот будут ли потрясения, никто не берется прогнозировать.

Но вот что любопытно. Россия, как полагает российский астролог Григорий Кваша, в течение последующих 18 лет, включая 2025 год, будет переживать небывалый экономический подъем, и никакие дефолты ей не угрожают. А раз так, то и Беларусь, надо полагать, последующие 18 лет проживет спокойно.

Как передают "Белорусские новости", российский астролог также считает, что курс американского доллара может обрушиться уже в конце текущего года. Этот неутешительный для доллара прогноз специалист подкрепляет историческими параллелями, согласно которым годы Кабана в истории человечества были ознаменованы громкими финансовыми крахами - крушение Бреттон-Вудской валютной системы в США в 1971 году, финансовый кризис в Мексике в 1983 году. Кроме того, Кваша якобы прогнозирует экономическое крушение Америки, которое, по его словам, также произойдет в этом году, а она потянет за собой и Китай. России же все мировые катаклизмы будут оборачиваться только на пользу, отмечают "Белорусские новости" со ссылкой на мнение астролога.

К сожалению, мы не смогли найти первоисточник, но зато весьма любопытным посчитали распространенное в Интернет-изданиях мнение знатоков о способностях Г. Кваши предсказывать будущее. Некоторые специалисты, говоря о его "структурном гороскопе", полагают, что эту разработку астролога нельзя назвать гороскопом в полном смысле этого слова. Правильнее ее было бы назвать «структурным календарем», а не гороскопом в связи с тем, что термин гороскоп подразумевает построение какой-либо карты звездного неба, тогда как в технологии Г. Кваши этот элемент отсутствует. Он исследует характеры людей и взаимоотношения между ними путем анализа свойств годов, которые повторяются с циклом в 12 лет.

Интересно, чтобы бы сказал известный российский астролог о будущем квартирного рынка в Беларуси, если бы ему была известна точная дата первой квартирной сделки купли-продажи квартиры, совершенной в Беларуси?

А если серьезно, то прогнозировать поведение продавцов и покупателей на минском квартирном очень сложно, поскольку на это поведение влияет очень много факторов. Вот что, например, произойдет с минскими ценами, если в продажу поступит около двух-трех сотен новеньких квартир в Боровлянах по 1500 долл. за кв. метр без отделки? Или как отреагируют продавцы, если на квартирном аукционе квартиры без отделки в энергосберегающем доме №107 по ул. Притыцкого будут проданы не дороже 1500 долл. за квадратный метр? А что, если в ближайшем пригороде начнется массовая продажа квартир в новостройках по 700-1000 долл. за кв. метр?

Марина СИРОТКО

05.11.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2007