Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

А истина где-то посередине

Нынешний Новый год и рождественские праздники потенциальные покупатели и продавцы столичных квартир могут встречать без суеты. Для обвала цен нет никаких предпосылок, но и к очередному скачку цен рынок тоже не готов.

По оценкам минских риэлтеров, в ноябре на продажу поступило примерно на 5% меньше квартир, чем в предыдущем месяце. Общее же предложение увеличилось до 6,0-6,3 тыс. квартир, что как минимум вдвое больше, чем в начале текущего года.

Произошли существенные изменения в ценовой динамике. В марте-апреле скачки были до12% и 5% соответственно. С мая по сентябрь ежемесячный прирост цен сохранялся в пределах 1-2%. В октябре этот показатель вышел на нулевую отметку, а в ноябре средняя цена предложения снизилась на 1,3%. Таким образом, за январь-ноябрь средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартиры) выросла на 41,8 % и достигла значения 2052,8 долл.США/кв.м. Для сравнения цены в соседних столицах были по состоянию на ноябрь: в Москве – 5 266 долл./за кв.м. (источник - "Миэль-недвижимость"), в Варшаве – 3 410 долл./кв.м. (Reas consulting), в Киеве – 2 927 долл./кв.м.(Киевский портал недвижимости domik.net).

"С определенной долей оптимизма мы можем предположить, что к июню месяцу рынок вступит в фазу стабилизации – когда кривые индекса покупательской активности (ИПА) в четырех секторах квартирного рынка приблизятся друг к другу на минимальное расстояние. А сам темп роста этого индекса установится на уровне от 0 до 2-5 % в месяц. После чего квартирный рынок на полгода успокоится", - такой прогноз был сделан директором ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимиром Давидовичем весной текущего года. Сегодня его мнение ни чуть не изменилось: до мая следующего года не произойдет никаких существенных колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения цен.

Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц, считает эксперт. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории. Так или иначе, но ценовое расслоение дорогих и дешевых сегментов рынка будет продолжаться, считают специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт". Например, в Москве средняя цена квадратного метра в 20-процентном сегменте самых дешевых квартир составляет около 3,3 тыс.долл.США, в 20-процентном сегменте самых дорогих - 6,64 тыс.долл.США (коэффициент - 2). В Минске – 1 709 и 2 545 долл.США соответственно (коэффициент - 1,49).

Явного падения цен в ближайшие полгода тоже не будет - для этого нет никаких видимых предпосылок. Как уже говорилось ранее, для обвала цен нужны какие-то потрясения - типа августовского кризиса 1998 года.

Свои прогнозы В. Давидович строит, основываясь на поведении индекса покупательской активности (ИПА - это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход конкретного объекта.).

Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Однако, в июне специалисты заметили, что ИПА по однокомнатным квартирам увеличился на 25%. Тогда же в интервью "НБ" В. Давидович, высказал предположение, что увеличение этого показателя через два месяца может вырасти в увеличение числа реальных сделок и цен соответственно. Так, собственно, и произошло. Единственное, чего не предусмотрел эксперт - так это того, что ценовой скачек будет настолько большим. Впрочем, тогда этого никто не мог предположить, поскольку никто не знал, какой будет цена российского газа в 2007 году. Когда же она была озвучена, то цены пошли вверх, именно подгоняемые инфляционными ожиданиями.

В последние три месяца специалисты тоже наблюдают некоторое повышение ИПА по однокомнатным квартирам. Но оно очень незначительное - в сентябре ИПА был равен 0,7, в октябре - 0,8, в ноябре - 0,9. Тогда как в прошлом году за август-сентябрь индекс вырос с 2,0 до 5,0 и к концу января он достиг отметки 9,0, после чего началось его падение. Причем характерно, что сегодня ИПА по всем типам квартир меньше единицы, и по всем типам кроме однокомнатных, в течение последних трех месяцев продолжалось его снижение.

Такую особенность специалисты объясняли неоднократно. В период, когда однокомнатные и двухкомнатные достигают ценового пика, крупногабаритные только начинают дорожать. В это время выгодно продавать малогабаритные в обмен на многокомнатные квартиры. Когда же разница в стоимости квадратного метра по одно и двухкомнатным квартирам и трех-и многокомнатным доходит до минимума (5-8%), индекс ИПА в секторе больших квартир начинает снижаться, а в секторе одно и двухкомнатных начинается оживление. То есть в это время выгодно продавать многокомнатные в обмен на две небольшие квартиры, потому что доплата минимальна. Причем такая динамика носит циклический характер, который по сути дела не зависит от абсолютных показателей ценового роста.

Сегодняшнее поведение ИПА - подтверждение тому, что сейчас как раз начинается период активизации покупателей в секторе малогабаритных квартир. Но поскольку покупательная способность населения не выросла, а возможно даже снизилась по сравнению с началом текущего года, то рост ИПА по однокомнатным квартирам не выльется в бурную активность на рынке и в такой же скачек цен, который мы наблюдали в конце прошлого года ни начале нынешнего. Динамика будет маловыраженная.

Вообще, как уже замечено многими специалистами, динамика минского рынка в общих чертах повторяет динамику московского, но с некоторым опозданием. Впервые эта особенность проявилась в 1998-1999 году. После августовского кризиса 1998 года на московском рынке началось падение цен, затем наступил период стагнации, сменившийся в последующем бурным ростом. В Минске эти циклы повторились, но с отставанием в 10-8 месяцев.

Все это также дает основания полагать, что еще как минимум полгода минский рынок будет находиться в состоянии стагнации. Впрочем судя по предыдущим публикациям, не все минские риэлтеры соглашаются с такими прогнозами. А истина, наверное, как всегда где-то по середине.

Марина СИРОТКО

17.12.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 10

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 50/2007