Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Загородная альтернатива

Стремительный рост цен на минские квартиры, который наблюдался в первом квартале 2007 года, заметно подогрел интерес столичных жителей к загородному жилью. Но если в 2006 году на рынке загородной недвижимости наблюдался бум на земельные участки, то в 2007 году наибольший интерес покупатели проявляли к домам и коттеджам. Так, по оценкам риэлтеров, за прошлый год загородная недвижимость в зависимости от удаленности от столицы и потребительских качеств подорожала в среднем на 40-50 %.

Как констатируют столичные риэлтеры, специализирующиеся на сделках с загородной недвижимостью, если в 2006 году минчане проявляли наибольший интерес к земельным участкам, то в 2007 году значительно возрос спрос на загородные дома и коттеджи. И это вполне объяснимо. Ведь 2006 год был последним, когда на земельном рынке можно было свободно купить пустующий земельный участок без строения. И те, у кого были деньги, могли купить его, особенно к концу года, просто по «бросовым» ценам. Продавцы, не имеющие ни возможности, ни желания в будущем заниматься строительством на своих сотках, шли на уступки и зачастую продавали свои земельные наделы чуть ли не наполовину дешевле. А покупатели использовали сложившуюся ситуацию в своих интересах.

Стабильно высокий спрос, который наблюдался на дома и коттеджи на протяжении всего года, привел к тому, что уже за полгода загородная недвижимость подорожала на 30 %, а за год – на 40-50 %.

Одну из основных причин роста цен на загородные объекты недвижимости специалисты связывают с бурным ростом цен на столичные квартиры, который наблюдался в первом квартале 2007 года. Сложилась ситуация, что многим покупателям пришлось отказаться от покупки квартиры в столице из-за непомерно высоких цен - и они повернули свои взоры к пригороду. Так, например, имея однокомнатную квартиру в Минске с двумя детьми, покупка дома в 20-40-километровой зоне от Минска для многих покупателей стала решением их жилищной проблемы. Ведь уже весной-летом в пригороде можно было купить хороший дом по цене самой дешевой однокомнатной минской квартиры. Налицо экономическая выгода: цена квадратного метра индивидуального жилого дома значительно ниже цены квадратного метра даже обычной панельной "многоэтажки". Например, по оценкам АН «Твоя столица», по итогам анализа предложений к продаже максимальная цена квадратного метра домов коттеджного типа в 15-километровом зоне пригорода столицы за ноябрь составляла 1270 у.е. Лидером по средней стоимости квадратного метра было Логойское направление - 1125 долл.США за кв.метр. Далее следовали: Московское направление - 840 долл.; Брестское - 795 долл.; Мядельское - 771 долл; Раковское - 740 долл.; Молодечненское - 695 долл.; Слуцкое - 630 долл.; Могилевское - 590 долл.; Пуховичское - 545 долл.

Другой причиной, обеспечивающей стабильную популярность загородной недвижимости, явилось желание минчан жить и отдыхать на лоне природы. Загазованный воздух в городе и транспортная загруженность подталкивают людей к переезду за город. Одни из них стремятся выехать и жить постоянно за городом, другие покупают дома для отдыха в выходные дни и летом.

Если говорить о более состоятельных слоях населения, то они предпочитают жить в непосредственной близости от города постоянно. Однако воплотить в жизнь мечту о постоянном проживании на природе подчас не так просто, ведь покупка собственного дома сопряжена не только с выбором подходящего объекта, но и с условиями проживания в нем. Жизнь «на природе», безусловно, имеет свои преимущества, и основное из них - экология. Лес, вода, свежий воздух - все это в городе получить невозможно. Однако, переезжая за город, владельцы сталкиваются с рядом проблем.

Первая из них, которая возникает у владельца, работающего в Минске, - транспортная. Если место работы в Минске, то дом должен находиться не далее чем в 15–20 км от МКАД. Ведь довести до работы ребенка в школу или детский сад при расположении дома за пределами 30-километровой зоны за минут 40, особенно без наличия личного авто, проблематично.

Вторая проблема - отсутствие полноценной инфраструктуры. К сожалению, немного населенных пунктов могут похвастаться готовой инфраструктурой, тем более такой, которая включала бы школы, детский сад, поликлинику. Потому что когда дома возводились, об этом вообще не задумывались.

А вот средние слои населения чаще всего покупают за городом дом для отдыха, так называемую летнюю дачу. При этом основным критерием при выборе любого дома является его месторасположение – место, место и еще раз место. Поскольку сам дом со временем можно либо построить, либо достроить, либо реконструировать, а вот земельный участок, расположенный в хорошем ликвидном месте, год от года только дорожает и поменять его значительно труднее.

Сужение рынка земельных участков, особенно расположенных в непосредственной близости от Минска, где хорошо налажено транспортное сообщение и есть объекты социальной инфраструктуры, привело к тому, что в этом году вырос спрос и соответственно цены на «недострои» - будь то в виде «коробки» либо цокольного этажа. Опять же, по оценкам риэлтерской компании «Твоя столица», к концу прошлого года участок в 15 - километровой зоне площадью 15-20 соток с наличием основных коммуникаций и строением, зарегистрированным на уровне нулевого цикла, стоил не менее 25 тыс.долл. Что касается Минского района, то здесь земельные участки предоставлялись под жилищное строительство только для граждан, состоящих в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но таких выделений земли было не много. К тому же, чтобы приобрести такой земельный участок, будущему собственнику надо было не только поучаствовать в аукционе, но и выиграть его.

Говорить о некоей средней стоимости домов достаточно сложно, потому что на цену дома влияют многие факторы. Важнейший из них – это, как мы уже отметили, его месторасположение. Загородная недвижимость, находящаяся в престижных местах, год от года дорожает. Кроме того, на стоимость дома и земельного участка оказывают влияние и такие факторы, как расстояние от города, наличие подъездный путей, инженерных коммуникаций, инфраструктуры и, конечно же, престижность направления.

По оценкам риэлтеров, в настоящее время наибольшим спросом среди горожан пользуются загородные дома, расположенные в 30-километровой зоне от МКАД, как завершенные, так и не завершенные строительством, с наличием коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация) и инфраструктуры.

На протяжении года наблюдался также повышенный спрос и на дома для летнего отдыха, так называемые дачи, что привело к значительному их удорожанию. Средняя цена обычного дачного домика 100-процентной готовности вблизи Минска к концу года составила порядка 10 -15 тыс.долл.США. При этом покупатели готовы рассматривать объекты, расположенные на значительном удалении от Минска - в 50-60-километровой зоне от МКАД. Главное, чтобы было хорошее транспортное сообщение. Приоритет отдается поселениям, где проходит железная дорога. Еще лучше, чтобы вблизи были лес, речка, озеро, водоем.

Если говорить о направлениях, пользующихся среди покупателей загородной недвижимости наибольшим спросом, то спрос почти одинаков по всем направлениям. Кроме того, как показывает практика, чаще всего покупка объекта недвижимости, особенно для летнего отдыха, не зависит от престижности направления, а связана или с наличием жилплощади в Минске, или с местом работы покупателя.

Тем не менее, если покупатель мог выбирать, то, конечно, предпочтение как всегда отдавалось самому престижному логойскому направлению – одному из самых экологически чистых, с огромными лесными массивами и водоемами, – Валерьяново, Дроздово, Боровляны, Боровая, Марьяливо, Раубичи, Острошицкий Городок. Многие районы индивидуальной застройки в этом направлении хорошо благоустроены. Инженерные инфраструктуры развиты в поселках, расположенных на расстоянии 1-2 километров от кольцевой дороги - Валерьяново, Боровая-2, Дроздово. Например, в Дроздово есть все коммуникации – газ, центральная канализация, центральный водопровод. Все в порядке с инфраструктурой и в поселке белорусских газовиков – Марьяливо, несмотря на то, что он расположен в 10 километрах от городской черты. Проведены природный газ, вода, электричество, центральная канализация, положен асфальт. Простой деревянный дом в этом направлении в конце года можно было купить по цене от 5 до 90 тыс.долл.США, кирпичный благоустроенный дом – от 19 до 235 тыс.долл., современный коттедж – от 230 до 600 долл.США.

На протяжении последних лет наблюдается устойчивый интерес покупателей и к московскому направлению – Колодищи, Озерище, Сухорукие, Королев Стан, Юхновка, Городище, Лесковка. Дома на участках, расположенных в привлекательных местах в Колодищах, где есть коммуникации, пользуются неизменно высоким спросом. Более того, если раньше участки без коммуникаций на бывшем военном полигоне не пользовались большим спросом, то в прошлом году цены выросли и здесь. В целом же в этом направлении благоустроенный кирпичный дом можно было купить до 180 тыс.долл., а современный коттедж – до 400 долл.США.

Высокий спрос сохраняется на дома и в Смолевичах, Жодино. Наибольшим спросом пользуются дома в ценовом диапазоне 50-70 тыс.долл. Однако если раньше это был гарантированно небольшой коттедж, то сейчас это неплохой 20-30-летней давности дом, но обязательно с коммуникациями – газ, вода (желательно гараж). Рассчитывать на большой участок не приходится. Как правило, он будет не более 5-10 соток. Год-два назад такие дома продавались по 25-30 тыс.долл.,

Одним из наиболее перспективных и развивающихся районов под Минском по праву считается поселок Тарасово, расположенный в западном направлении от города, - есть школа, проводят газ, хорошие подъездные пути. Поэтому за последний год здесь резко выросли цены на землю и недострои. Если, например, в конце 2006 года коттедж без отделки в Тарасово можно было купить за 100 тыс.долл., то к концу прошлого года цена на его выросла до 200 тыс.долл. и более. Готовые коттеджи стоят от 150 до 350 тыс.долл. в зависимости от планировочного решения и расположения.

Дома в Ждановичах, Ратомке (заславское направление) в основном рассматриваются для постоянного проживания. В местах с коммуникациями жилье стоит от 100 тыс. Хотя старые дома, как и в Тарасово, можно купить за 60-80 тыс.долл. Если говорить о южном побережье Заславского водохранилища, где расположены крупные жилые и дачные поселки, застраиваемые уже несколько десятков лет, то они пользуются примерно такой же популярностью, как и логойское направление. Поэтому загородная недвижимость здесь также заметно подорожала. Что касается самого Заславля, то этот город развивается. Сегодня недострой («коробка») здесь стоит уже 80-90 тыс.долл.

Если говорить о Слуцком направлении, то здесь также почти не осталось свободных земельных участков. Можно купить землю с недостроем, либо готовый объект. Например, готовые дома в Щомыслице и Сенице дорогие – от 200 тыс.долл. и выше. А вот ветхие дома в деревнях в слуцком направлении можно купить подешевке. Будущие собственники приобретают их с целью построить на их месте новые дома и коттеджи.

Что касается Могилевского направления, то оно пользуется наименьшим спросом, - сказывается экология. Деревянный дом в этом направлении можно купить от 5 до 90 тыс.долл., а коттедж – до 100 тыс.долл.

Относительно дальнейших перспектив развития рынка загородной недвижимости большинство риэлтеров сходятся во мнении, что несмотря на устойчивый рост цен на индивидуальные жилые дома покупательский спрос не снизится. Он может только перераспределиться в зависимости от строения и направления.

Елена МАСЛОВСКАЯ

21.01.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2008