Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Время реализации упущенных возможностей

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Время реализации упущенных возможностей

В текущем году рынку коммерческой недвижимости не грозит никаких потрясений. Ценовая динамика, по мнению специалистов, будет менее выраженной, чем прошлогодняя. Рост спроса на офисы и магазины частично будет уравновешиваться увеличением предложения, поэтому повышение цен в среднем по году составит не более 30%.

Прошедший год подтвердил, что вложения в минскую коммерческую недвижимость - по-прежнему не только надежный, но и прибыльный вид инвестирования.

Самым динамичным был рынок офисной недвижимости. Почти весь I квартал он пребывал в ожидании неких перемен, которые неизбежно должны были произойти вслед за повышением цен на энергоносители. В конце квартала ценовой маятник резко качнулся в сторону повышения, и по результатам первого полугодия рост цен составил, в частности, на офисы 26%. Лето и начало осени характеризовались традиционным для этого периода спокойствием, которое затем сменилось устойчивым ростом цен.

В результате за год офисы класса "В" в секторе долевого строительства подорожали на 45-65% (до 2200-2800 долл. США/кв. м). На вторичном рынке офисов класса "С" рост достиг 56% - с 1600 долл.США/кв. м в начале года до 2600 долл.США/кв. м в конце. По словам руководителя Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрия Попова, такая существенная разбежка в показателях говорит о том, что рынок по-прежнему не сформировался и не насыщен предложением. Многие продавцы и застройщики устанавливали цены, руководствуясь внутренним чутьем и дефицитом предложения.

В прошлом году росли и арендные ставки: например, объекты класса "С" подорожали на 27-32% - с 18-19 евро/кв. м в I квартале до 23-25 евро в IV квартале. Во столько, в частности, обходятся арендаторам самые престижные офисы в столицах стран Балтии, что также говорит о дефиците предложения на минском рынке. Причем в таком состоянии, по мнению эксперта, он будет пребывать еще 2-3 года.

Что касается торговых объектов, то они подорожали за год меньше, чем офисы. Например, в секторе долевого строительства цены за год выросли на 25-33% (с 2,8-3 до 3,5-3,8 тыс.долл.США за кв.метр). Это в среднем. Тогда как на некоторых новостройках квадратный метр вырос на 40% и более. А в ряде торговых центров цена продажи магазинов подскочила до 6-8 тыс.долл. США за кв.метр.

Покой и безмолвие царили в прошлом году в секторах складской и производственной недвижимости. О новых проектах и намерениях строить логистические центры много говорилось. Иранская компания продолжала работать над проектом центра "Прилесье", крупная российская компания, имеющая широкую сеть логистических центров в РФ, изучала спрос и занималась подбором участков вдоль основной автомобильной трассы Беларуси: Брест - Минск - Москва. Но до строительства дело так и не дошло.

Спрос на производственные объекты был менее выражен, чем на складские. Если только речь не идет об использовании бывших производственных площадей под иные цели - торговлю, бытовые услуги, общепит. Сохранялся высокий спрос на аренду складов, но он удовлетворялся с трудом и к тому же объектами, очень далекими от современной логистики.

Среди самых значимых событий ушедшего года можно назвать приход "Итеры" (проект делового центра "Минск-Сити") и иранской фирмы "Кейсон" (торгово-деловой центр около Национальной библиотеки). Ю. Попов уверен, что вслед за этими компаниями в 2008 году с реальными проектами придут и другие крупные инвесторы. Кроме того, в 2007 году открылись две современные гостиницы - "Европа" и "Виктория".

Событием прошлого года можно назвать начало строительства в Уручье крупного бизнес-центра класса "А" - "Голд-Сити" (российский заказчик), а также появление торговых объектов нового формата. Это прежде всего открытие накануне 2008 года торгово-развлекательного центра "Экспобел" и начало строительства совершенно нового для минского рынка объекта - мультибрендового торгового центра "Маэстро" (возле Комаровского рынка).

В конце 2007 года в Минске завершено строительство первой очереди комплекса бизнес-центра "ИНФО".

Одна из особенностей прошлого года, по-прежнему сохраняющаяся, - дисбаланс, который появился между ценами на квартиры и коммерческую недвижимость, в частности офисы. Сегодня эта разница составляет около 50%, тогда как нормой считается 20-30%. Это обстоятельство может послужить сдерживающим фактором для роста цен на рынке коммерческой недвижимости.

Правда, что касается готовых офисов в уже построенных бизнес-центрах классов "А" и "В", то здесь есть резервы для роста. Сегодня за такие объекты покупатели готовы платить по 4-4,5 тыс.долл.США/кв. м. Причем если в категории "В" еще что-то предлагается на продажу, то предложение офисов класса "А" на вторичном рынке практически отсутствует, что говорит о бесспорной привлекательности данного сектора деловой недвижимости для крупных девелоперских компаний.

В следующие год-два в эксплуатацию будет сдано значительное количество торговых и бизнес-центров, которые добавят новых ярких красок в палитру этого сегмента рынка. ИП "ГиперКомм Девелопмент" в I квартале 2008 года планирует сдать в эксплуатацию первую очередь бизнес-центра "Порт". Начало строительства второй очереди "Порта" запланировано на II квартал текущего года. В планах на текущий год - начало строительства второй очереди комплекса "Немига-сити". В числе перспективных инвестиционных проектов этой компании - гостиничный комплекс "Степянка", бизнес-центр по проспектам Дзержинского - Любимова, культурный торгово-развлекательный комплекс "Северный", торговый комплекс по ул. Сторожевской, логистический комплекс.

По планам ИП "БМЕ-Экспорт", вторая очередь бизнес-центра "ИНФО" по ул. Пономаренко начнет функционировать в июле 2008 года. Сдача второй очереди, включающей ресторан, фитнес-центр и сауну, планируется во II квартале 2008 года. Рядом проектируется третья очередь бизнес-центра - офисное здание с торговыми и досуговыми площадями и многоуровневым паркингом.

ЗАО "Комкон" начинает строительство современных складских и офисных помещений возле авторынка в Малиновке. Проект разработан на основе оптимального соотношения издержек в системе "хранение-транспортировка". Территория комплекса имеет удобный автомобильный подъезд. Расположен в непосредственной близости к Минской кольцевой дороге (по три полосы движения автотранспорта в каждом направлении). Заказчик планирует сдать объект в конце текущего года.

Целая сеть бизнес-центров, торговых и гостиничных центров уже строится и начнет строиться в текущем году вдоль главных проспектов Минска. Кроме того, в разных уголках города будет сдано после реконструкции немало небольших офисных зданий в 2-3 этажа.

Специалисты предполагают, что в текущем году цены на коммерческую недвижимость вырастут не более чем на 30%. Хотя и 30-процентная прибавка к сегодняшним 3 тыс.долл.США/кв. м для потенциальных покупателей деловой недвижимости может оказаться неподъемной. Но объекты объектам рознь: например, магазины в некоторых торговых комплексах в центре столицы уже сегодня предлагаются по 6-8 тыс.долл.США/кв. м. При том, что крупные торговые операторы только начинают осваивать минский потребительский рынок.

При этом некоторые аналитики придерживаются такого мнения, что в наступившем году инвестиции именно в торговую недвижимость принесут наибольший доход как застройщикам, так и дольщикам (потенциальным собственникам) торговых объектов. Эти предположения строятся на том, что иностранные торговые сети только начинают осваивать минский рынок и что в дальнейшем их активность увеличится. Соответственно вырастет спрос на торговые объекты.

В отличие от торговой недвижимости офисная недвижимость пусть и не сулит таких огромных дивидендов, как, например, торговая, но зато отличается стабильностью и меньшими рисками.

Не лишним будет сказать, что прошедший год был нетипичным для рынка коммерческой недвижимости в части появления новых объектов. Планов по началу строительства бизнес-центров и торговых объектов было озвучено много, но лишь отдельные девелоперы их выполнили.

Но есть предпосылки к тому, что международные ритейлеры и крупные девелоперские компании активизируют свою деятельность в Беларуси и предложение строящихся бизнес-, торговых и логистических центров пополнится новыми серьезными объектами. Того же ожидали в прошлом году, но оказалось, что иностранным инвесторам понадобилось больше времени на изучение минского рынка, чем предполагалось.

Активность иностранных инвесторов ограничилась в прошлом году изучением рынка, хотя и более глубоким, чем это происходило раньше. Да и самих инвесторов было куда больше, чем за 2000-2006 годы. Как следствие - заметно вырос спрос на консалтинговые услуги, предусматривающие глубокий анализ рынка коммерческой недвижимости, - заметил в беседе с корреспондентом "НБ" руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости ОДО "Твоя столицаконсалт" Юрий Попов. По его словам, расширилась и география компаний-заказчиков. Учитывая недостаток предложения новых объектов в прошлом году, нынешний может оказаться годом реализации упущенных возможностей, уверен собеседник. В связи с этим рост предложения ожидается во всех секторах коммерческой недвижимости, за исключением разве что производственных объектов, поскольку производственный сектор малоперспективен для современных столиц в силу более активного развития сферы услуг.

Марина СИРОТКО

11.02.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 14

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2008