Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Хрущевкам» продлят жизнь

В настоящее время в Беларуси насчитывается порядка 7 млн.кв.метров малоэтажного жилья, так называемых «хрущевок», которое физически и морально устарело. Однако расчеты ученых и экономистов показали, что сносить эти здания, как это делается, например, в Москве, экономически невыгодно. Поэтому у нас отказались от идеи сноса «хрущевок» из-за дороговизны, «реанимировать» старые здания будут с помощью капремонта и утепления.

О том, что «хрущевки» - ветхие, некомфортные и морально устаревшие - мы слышим практически ежедневно. Тем не менее, для тысяч минчан старенькие пятиэтажные дома являются жильем и недвижимым имуществом. Более того – весьма ходовым и ликвидным товаром на рынке жилой недвижимости. И за время неожиданного всплеска на квартирные цены, которое наблюдалось в начале 2007 года, «хрущевки» также набрали немало очков. То есть, при росте цен на жилье они также растут в цене и даже быстрее других квартир.

Основная причина, при которой квартиры со столь невысокими потребительскими качествами продаются так дорого, состоит в том, что площадь «хрущевок» невелика. Итоговая цена объекта оказывается невысокой (покупатель ведь приобретают квартиру целиком, а не квадратные метры в ней), и это привлекает людей, ограниченных в средствах.

Сильнее всего этот эффект заметен в период роста цен: покупатели понимают, что завтра будет еще дороже, а поэтому стараются схватить хоть что-то, но прямо сейчас. Поэтому именно в самом нижнем ценовом сегменте ажиотаж оказывается самым сильным, там цены в начале периода роста увеличиваются быстрее всего. Сейчас же, когда на столичном вторичном рынке жилья наблюдается медленное снижение цен, наоборот, в первую очередь дешевеют именно «хрущевки» как некомфортное и устаревшее жилье.

В настоящее время в Беларуси насчитывается 126 млн.кв.метров жилья, из них 25 млн.кв.метров – это малоэтажное жилье, включая дома массового крупнопанельного домостроения 60-70-х годов – так называемые «хрущевки» (КПД), общая площадь которых составляет порядка 7 млн.кв.метров.

История панельной "хрущевки" берет начало в 1955 году, когда вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР "Об устранении излишеств в проектировании и строительстве". Этот документ на долгие годы определил стиль советского домостроения. К числу "излишеств" были отнесены не только сталинские арки, портики и башни, но также "недопустимо завышенные площади передних, коридоров и других вспомогательных помещений".

Постановление предписывало к сентябрю 1956 года разработать типовые проекты, призванные резко удешевить строительство жилья - для того, чтобы к 1980-му году, "когда наступит коммунизм", каждая советская семья встретила его в своей квартире.

В обиходе "хрущевками" называют панельные, блочные, кирпичные пятиэтажные дома постройки 1960-70-х годов. У таких домов есть ряд общих характеристик. В них нет лифта и мусоропровода, кухни и прихожие маленьких размеров.

Сегодня эти дома вызывают большую тревогу у специалистов. Ведь срок службы домов КПД составляет примерно 80 лет, кирпичных – 120 лет. И те дома, которые были построены в начале 60-х годов, прослужили уже по 48 лет. Они ветшают, то есть изношены как физически, так и морально.

Поэтому неспроста появилось мнение, что выгоднее было бы полностью снести эти памятники советской эпохи, например как в Москве, и на их месте поставить высотные современные дома. Однако мнение это неоднозначно. Например, как сказал на заседании «круглого стола», проходившем 11 марта в общественном пресс-центре Дома прессы, Александр Пашков, ведущий научный сотрудник научно-исследовательского отдела технологий, организации и управления строительством государственного предприятия «Институт НИПТИС имени Атаева С.С.», сотрудники института рассматривают эту проблему всесторонне.

Первая и самая главная проблема, которая возникает при сносе домов, - экономическая. Как утверждают ученые и экономисты, снос дома, вывоз и утилизация отходов составляют сегодня порядка 60-80 % первоначальной стоимости дома. Поэтому только для сноса морально устаревшего жилья, которое на сегодняшний день насчитывается в республике, понадобится порядка 6-8 млрд.долл.США. А потом предстоит новое строительство, которое сегодня дешевым никак не назовешь, особенно в Минске. По оценкам специалистов, для строительства новых домов понадобится еще 12-14 млрд.долл. В итоге на снос старого жилья и строительство нового понадобится ни много ни мало примерно 20 млрд.долл. Таких свободных денег сегодня в республике нет.

Поэтому, проанализировав экономическую составляющую, ученые института НИПТИС пришли к выводу, что со сносом этого жилья надо повременить и попытаться продлить срок службы этих зданий. А поскольку значительная часть «хрущевок» находится в центрах городов, тем более надо решать проблему их реконструкции и благоустройства.

Реконструкция «хрущевок», например в Минске, началась несколько лет назад. Она предусматривала надстройку этажей, перепланировку, расширение комнат. Так были реконструированы дома на ул. Каховской, 60 и на Осипенко, 19. Но реконструкция требовала отселения людей, что создавало немало трудностей и проблем. Практика показала, что затраты на такую реконструкцию слишком высоки - они практически были равны стоимости строительства нового жилья.

Что касается мансардного строительства, то, как отметил В.Пашков, появившаяся в свое время во Франции мансарда никогда не относилась к жилью повышенной комфортности. Это скорее жилье для студентов, художников, людей среднего и ниже среднего класса. На взгляд ученых института НИПТИС, мансарда может быть хороша только для человека, проживающего на последнем этаже, а уж никак не для жильцов средних этажей.

При этом с надстройкой этажей повышается этажность дома, предполагающая по действующим строительным нормам установку лифтов. Для старых 5-этажек это еще одна проблема. Ведь эти здания имеют жесткую конструкцию и не приспособлены для установки лифтов. Чтобы их установить, пришлось бы коренным образом производить реконструкцию дома и опять же отселять жильцов. Поэтому был найден другой вариант – пристраивать лифты. Как пример такой реконструкции с надстройкой мансарды ученый назвал дом по ул.Гвардейской в г.Минске. Но применять такую технологию для массовой реконструкции зданий также слишком дорого.

Поэтому теперь модернизировать старое жилье будут с помощью капремонта и утепления дома снаружи (для этого людей отселять не нужно). Как отметил ведущий научный сотрудник института, специалисты данной организации являются разработчиками архитектурно-планировочных, конструктивных решений домов КПД, а также авторами практически всех нормативных документов по утеплению зданий.

Например, при надстройке этажей появляется дополнительная нагрузка на фундамент зданий, поэтому ученые предложили при реконструкции «хрущевок» применять легкие металлические конструкции с утеплением. К примеру, в г.Витебске таким способом произведена реконструкция и модернизация дома. Уже надстроено два этажа, в будущем предполагается строительство дополнительных этажей. При такой тепловой модернизации термическое сопротивление ограждающих конструкций доводится до установленного норматива – для домов КПД оно составляет 2,5, для кирпичных – 2,0. Это по сравнению со строительством мансарды позволяет сэкономить средства на отопление домов до 50% и ведет к значительной экономической выгоде.

Реконструкция домов с применением легких металлических конструкций широко используется в зарубежных странах – Финляндии, Швеции, Германии и др. По действующим СНИПам толщина металлоконструкции должна быть не менее 2-х миллиметров. Однако в зарубежных странах применяется толщина от 0,6 до 2 миллиметров. Произведенный расчет на тонкие конструкции показал, что их применение значительно эффективнее и по прочности, и по стоимости. Пока в Беларуси такой металл не производится, а закупается за рубежом, в частности в России. Но в настоящее время прорабатывается вопрос о производстве таких профилей у нас в республике.

А вот в Москве принято решение о сносе «хрущевок» и снос их, как недавно сообщил мэр Москвы Юрий Лужков, полностью завершится в 2009 году. «У нас нет планов сноса панельных девятиэтажек, мы пока не разобрались с пятиэтажками - «хрущевками». Снести их в различных округах планируется в 2008-2009 годах. Полностью ликвидировать этот жилой фонд - а мы сносим в год по 1 млн.кв.метров - намерены в 2009 году», - сказал мэр.

М.Лужков отметил, что Москва - единственный регион в России, который избавляется от этого физически и морально устаревшего жилья. «Эти пятиэтажки имеют физический износ, не говоря уже об отсутствии комфорта. В них все обветшало, коммуникации ржавые, дома пропускают холод, крыши текут», - сказал Ю.Лужков. Вместе с тем он отметил, что следующая очередь на снос после «хрущевок» - панельные девятиэтажки.

Елена МАСЛОВСКАЯ

24.03.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 87

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2008