Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендные ставки замедлят темпы роста

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Арендные ставки замедлят темпы роста

По прогнозам аналитиков, в текущем и последующих годах удастся избежать резкого падения арендных ставок на рынке офисной недвижимости в силу того, что рынок будет насыщаться новыми объектами постепенно.

Данные, представленные специалистами Информационного центра коммерческой недвижитмости ОДО "Твоя столицаконсалт", позволяют сделать вывод, что г.Минск по насыщенности рынка офисными помещениями из расчета на 1 тысячу жителей находится на том же уровне, что и Санкт-Петербург - около 50-60 кв.метров. Тогда как в Москве этот показатель на порядок больше. В столицах Западной Европы на одного жителя приходится около 4-5 кв.метров офисной площади, а в Лондоне и Брюсселе - 7-8 кв.метров. Все это говорит о высоком потенциале развития рынка офисной недвижимости в белорусской столице.

В странах Балтии и Польши насыщение предложения происходило очень быстро, что вызвало резкое снижение арендных ставок. В г.Минске такого развития событий не ожидается. Причина - в местной специфике. Большой срок с момента заявки инвестиционного проекта до начала его реализации, сложности с получением земельного участка под строительство, непубличность местного бизнеса, дефицит строительных мощностей - эти и другие факторы исключают скорое насыщение рынка новыми объектами в ближайшие два-три года.

По мнению аналитиков, насыщение предложения будет происходить постепенно и вряд ли будет опережать рост деловой активности. А это исключает падение арендных ставок. Единственное, что возможно - это замедление темпов их роста. Таков прогноз специалистов на ближайшие 4-5 лет. Прогноз довольно обнадеживающий для потенциальных инвесторов, уже созревших для того, чтобы приступить к реализации проектов по строительству крупных бизнес-центров класса "А" и "В".

Тому, чтобы приступить к реализации далеко идущих инвестиционных планов, способствует реальный приход на минский рынок первого инвестора с макропроектом, чего все давно ждали.

СООО "Итерабелстрой" приступила к строительству на улице М.Танка многофункционального комплекса. Он включает в себя, согласно проекту, 30-этажный жилой дом и гостинично-деловой центр из двух зданий башенного типа высотой 43 и 54 этажа общей площадью около 250 кв.метров (жилая часть составит около 23 тыс.кв.м). Под комплексом расположится четырехуровневый паркинг. Девелопер оценивает инвестиции в проект приблизительно в 500 млн.долл. В настоящий момент на выделенной под проект площадке около 6,8 га ведутся подготовительные работы. Комплекс планируется сдать к 2012 году.

А осенью, как было заявлено на недавнем совещании у Президента РБ, начнется строительство более амбициозного объекта - общественно-делового центра "Минск-Сити" (заказчиком и этого проекта выступает компания "Итера").

Таким образом, если еще год назад аналитики говорили, что сдерживающим фактором для активного прихода на минский рынок зарубежных девелоперов является отсутствие макропроектов, то сегодня этот психологический барьер преодолен. Начало, можно сказать, положено. Правда, среди зарубежных аналитиков есть немало тех, кто скептически относится к смелым начинаниям нефтегазового холдинга. А некоторые видят в компании "Итеры" по наращиванию портфеля проектов в г.Минске больше политические мотивы, нежели экономические. Но этот скептицизм обусловлен больше незнанием, чем знанием ситуации на минском рынке коммерческой недвижимости.

Оценить реальную картину спроса мешает непубличность местного бизнеса. В г.Минске не принято сильно высовываться. Отсюда у несведущих специалистов возникает впечатление, что кроме десятка активно мелькающих на рекламных щитах западных компаний в белорусской столице никто не работает.

Между тем, если основываться только на статистике заявок, поступающих в ОДО "Твоя столицаконсалт", можно сделать вывод, что ежегодный спрос на покупку современных офисных помещений в г.Минске превышает 50 тыс.кв. метров площадей, а спрос на аренду оценивается в 130 тыс.кв.метров. Это тот минимум, который рынок готов поглощать ежегодно. То есть даже при сегодняшней маловыраженной деловой активности спрос на офисы в разы превышает предложение.

По словам Ю. Попова, в прошлом году в Минске было зарегистрировано всего около 32 тыс.кв.метров помещений административного и административно-торгового назначения во вновь построенных зданиях, включая многоквартирные жилые дома. А спрос, как было уже сказано, выше в разы. Причем львиная доля спроса на аренду приходится на зарубежные фирмы, причем пока только на их представительства. Остается только догадываться, на сколько вырастет объем потребности рынка в офисах, когда зарубежные компании решат всерьез обосноваться в г.Минске. Последнее неизбежно, уверены в ОДО "Твоя столицаконсалт". Доказательством тому служит увеличение у минских консалтинговых фирм заказов на консалтинг в сфере коммерческой недвижимости со стороны крупных международных компаний. А они (компании), как известно, приходят тогда, когда есть реальные предпосылки для выгодного инвестирования в коммерческую недвижимость.

Чего еще ожидают эксперты на рынке деловой недвижимости? По мнению экспертов, с приходом крупных инвесторов-девелоперов постепенно отойдет на задний план такая форма реализации бизнес-центров, как долевое строительство. К "долевке" по-прежнему будут прибегать отечественные девелоперы при реализации небольших объектов до 20 тыс.кв.метров, преимущественно класса "С", в лучшем случае класса "В".

Бизнес-центры класса "А" и "В" будут строиться крупными зарубежными девелоперами и исключительно с целью сдачи в аренду, как это принято в мировой практике. По мере насыщения рынка такими объектами, сегодняшние первоклассные бизнес-центры не смогут конкурировать с более современными и легко управляемыми объектами. Наличие большого количества собственников, что характерно для сегодняшних деловых центров, делает такой объект сложноуправляемым. Это один минус. Второе, в чем будут уступать сегодняшние бизнес-центры, - это технические характеристики.

Само собой разумеется, по мере появление более комфортабельных объектов потребуется пересмотреть классификационные требования к офисным помещениям.

Несколько слов о доходности инвестирования в офисную недвижимость. Доходность (брутто) от продажи объектов выросла с 37,8% в 2005 году до 48,4% в 2007 году. Доходность от сдачи в аренду вот уже три года сохраняется на одном и том же уровне - 15,5-16%. Такой же уровень ожидается и в текущем году. Что касается доходности от продажи, то по итогам нынешнего года она может оказаться ниже, ввиду отсутствия видимых предпосылок для роста цен прошлогодними темпами.

Марина СИРОТКО

31.03.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2008