Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупателей больше, чем продавцов

Почти двукратное сокращение предложения квартир и стремительный рост цен на них - такова общая картина вторичного рынка жилья, наблюдавшаяся в течение всего 2002 года в Минске и других городах Беларуси.

Такое развитие событий на первый взгляд кажется несколько необычным и трудно объяснимым на фоне общего снижения покупательной способности населения, роста убыточных предприятий, сворачивания частного бизнеса и многих других негативных процессов в экономике. Но при внимательном рассмотрении многое становится более-менее понятным.

Вторичный рынок квартир развивается по своим законам и по-своему реагирует на процессы, происходящие в обществе и экономике. Он более

неповоротлив, чем другие товарные рынки, и реагирует на внешние

изменения с некоторым опозданием хотя бы потому, что квартира –

дорогостоящий товар. А процесс ее приобретения или продажи весьма

трудоемок и длителен. Как следствие, динамика развития квартирного рынка предопределяется двумя основными этапами – этапом накопления (средств, с одной стороны, и товара, с другой) и этапом реализации. Первый наиболее длительный и наиболее зависимый от общей экономической ситуации в государстве. Второй - более скорый и более зависимый от конъюнктуры и структуры рынка, объемов предложения, обилия выбора. При этом следует иметь в виду, что процесс накопления товара, в нашем случае квартир, которые формируют общий объем предложения, напрямую зависит от объемов строительства нового жилья и от уровня обеспеченности квартирами в конкретном населенном пункте, в частности в Минске. Кроме того, активность формирования предложения зависит и от изменений, происходящих в жилищно-коммунальной (уровне тарифов на коммунальные услуги) и в налоговой политике (налоги на недвижимость). И если накопление товара, в нашем случае квартир на вторичном рынке, происходит медленнее, чем накопление средств у потенциальных покупателей, а жилищно-коммунальная и налоговая политики располагают к наличию в собственности граждан так называемых излишков жилья, то неизбежно увеличение спроса над предложением. Это как раз то, что мы наблюдали в прошедшем году и чем, собственно, объясняется и рост цен на квартиры.

Превышение спроса над предложением могло быть менее очевидным, если бы не введение в середине года практики выдачи валютных кредитов Беларусбанком. Особенно показательными в этой связи являются районные центры, где в последние месяцы покупатели, и в первую очередь желающие обменять меньшие квартиры на большие с доплатой, проявляют, прямо скажем, бурную активность. Ярким примером тому могут служить города Солигорск и Слуцк.

Что касается уменьшения предложения, то здесь тоже нет ничего необычного.

Оно обусловлено в первую очередь тем, что с рынка исчезли квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, на долю которых до 2001 года приходилось около трети квартирных сделок. С недавних пор продавать квартиры, построенные за счет льготных кредитов (выдаются на 20 лет под 10 процентов годовых), в течение трех лет после выплаты кредита разрешается только с согласия местных властей. Это обстоятельство делает если не невозможным, то во всяком случае менее прибыльным строительство жилья за льготные кредиты с целью последующей продажи. Для сравнения: в предыдущие годы такое вложение средств приносило льготникам от 3 до 8 и более тысяч долларов реальной прибыли с одной квартиры.

Но надо признать, что и спрос на вторичное жилье в абсолютных цифрах тоже несколько уменьшился. И это объяснимо. С одной стороны, с середины 2001 года по указанию Президента Республики Беларусь местные власти вынуждены были освободить от платы за инфраструктуру очередников, которые строят жилье через УКСы (Управления капитального строительства гор-, облисполкомов) за свой счет. Таким образом, у людей, состоящих на квартирном учете, появилась реальная возможность построить жилье по цене в 150-200 долл. США за кв. метр. Это в свою очередь вызвало отток части потенциальных покупателей со вторичного рынка, где цены превышают 250-300 долл. США за кв. метр. С другой стороны, рост цен на вторичное жилье при сохранении на прежнем уровне затрат на приобретение квартир путем строительства, да к тому же с рассрочкой платежа в 1-1,5 года, уменьшил привлекательность вторичного рынка. Последнее более очевидно в областных центрах и Минске, где цены на вторичные квартиры сравнялись с ценами на строящиеся.

Что же касается снижения доходов населения и указанных выше негативных

явлений в экономике, имевших место в 2002 году, то эти особенности отразятся на вторичном рынке жилья не раньше второй половины наступившего года. Изменения в структуре предложения, возможно,

произойдут и раньше, если власти пойдут на непопулярные меры и еще больше увеличат для населения тарифы на коммунальные услуги.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

06.01.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2003