Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Перестраиваться придется всем

Прошло всего две недели с момента введения в Беларуси новых правил оплаты риэлтерских услуг. В этой связи сохраняет свою актуальность информация, прозвучавшая на республиканском совещании, которое Министерство юстиции провело с директорами риэлтерских организаций 3 апреля.

Как сказала на совещании Галина Гришковец, начальник управления адвокатуры и лицензирования юридической деятельности Минюста, работу в новом правовом поле надо начинать с разъяснения клиентам нормативных актов. "Если вы наспех предлагаете подписать договор об оказании риэлтерских услуг и потом пойдут жалобы, то отвечать придется вам, - пояснила Г. Гришковец, обращаясь к присутствующим на совещании директорам агентств недвижимости. - Вы должны разъяснить клиентам новые условия, показать тарифы, объяснить новую систему оплаты и что оплату услуг в проценте от сделки после ее совершения, осуществляет продавец".

При этом специалист министерства предложила руководителям агентств психологически перестроиться. "А если кто не готов работать в рамках нового законодательства, то лучше сдать лицензии, как это уже сделали около 7 организаций", - посоветовала Г. Гришковец. Хотя перестраиваться психологически, судя по всему, придется всем: и риэлтерам, и их клиентам.

Однако вначале напомним вкратце о тех новшествах, которые введены с 1 апреля текущего года для агентств недвижимости и их клиентов Указом президента от 28 февраля 2008 года № 140 и постановлением Совмина от 14 марта 2008 года № 386.

Кто платит, сколько и за что

Если раньше во многих случаях покупатель платил агентству за комплексную услугу при совершении сделки купли-продажи недвижимости, то сейчас это обязанность продавца. Как и прежде, в комплексную услугу входят: консультационная услуга по сделкам с объектами недвижимости; представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости; организация и проведение согласования условий предстоящей сделки; помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Платить за комплексную услугу придется в размере 1-3% от стоимости продаваемого объекта, которая указывается в договоре купли-продажи. Такой тариф установило правительство. При стоимости объекта не более 50 тыс. евро ставка отчислений риэлтерской организации за содействие при заключении, исполнении и прекращении договоров купли-продажи максимальная (3%), свыше 200 тыс. евро - минимальная (1%). В пределах этих границ значения дифференцированы: например, при стоимости объекта свыше 50 до 60 тыс. евро плата за комплексную услугу - 2,5%, свыше 60 до 70 тыс. - 2,4% и т.д. Эти новые правила и тарифы распространяются на все объекты недвижимости, включая квартиры, земельные участки, офисы, магазины и другие.

При расторжении договора на оказание комплексной услуги потребителем производится оплата только за те действия (составляющие услуги), которые были произведены агентством недвижимости. На составляющие комплексной услуги, на которые клиенты могут и отдельно заключать договоры, установлены фиксированные тарифы (ставки), исчисляемые в базовых величинах. Размер этих тарифов дифференцирован в зависимости от вида услуги. В частности, подбор риэлтером вариантов сделки с комнатой или квартирой обойдется клиенту агентства недвижимости в 45 базовых величин (сегодня 1 базовая величина равняется Br35 тыс.), с жилым домом - в 60, с земельным участком - в 40, с дачей или садовым домиком - в 45, с объектом нежилого фонда (офисом, магазином и т. д.) - в 95 базовых величин.

Новый порядок оплаты риэлтерских услуг применяется при заключении договора на оказание услуг после 1 апреля 2008 года. Если же у сторон возникнет необходимость внести изменения в ныне действующий договор, то условия этого договора должны быть приведены в соответствие с новым порядком.

И еще одно новшество: чтобы заниматься риэлтерской деятельностью, фирма должна иметь как минимум 5 аттестованных риэлтеров, а не 3, как было раньше.

Больше прозрачности, меньше риска

"Согласно утвержденным тарифам по самым распространенным сделкам в Минске с квартирами стоимостью 50-80 тыс. евро цена услуг составляет 3% стоимости объекта, или около 4,8 млн.рублей, что соответствует реально существовавшему уровню оплаты услуг до 1 апреля", - заметил на совещании 3 апреля Заместитель Министра юстиции Беларуси Александр Билейчик.

По мнению чиновника, новый порядок оплаты риэлтерских услуг позволит сделать прозрачными все поступления. Теперь все деньги будут поступать в кассу официально и облагаться налогами, и клиентам не придется платить сверх сумм, которые проходят по договорам об оказании услуг, заметил А.Билейчик в беседе с журналистами перед началом совещания.

Замминистра считает, что риэлтерские организации, а вместе с ними и клиенты не будут искусственно занижать стоимость объекта недвижимости. Сегодня это невыгодно прежде всего клиентам - покупателям и продавцам. "Чаще всего сделки совершаются для улучшения жилищных условий. Если гражданин продает квартиру по фиктивной цене и улучшает свои жилищные условия, ему будет сложно отчитаться перед налоговыми органами: за какие средства куплена новая квартира", - пояснил А.Билейчик.

В Минюсте также не прогнозируют резкого уменьшения количества организаций в связи с переходом на новые правила работы. По данным министерства, в настоящее время в Беларуси осуществляют деятельность 119 риэлтерских организаций, в которых работают 756 аттестованных специалистов.

В то же время Министерство юстиции будет выявлять факты спекулятивной деятельности риэлтерских организаций по заключению сделок с недвижимостью и наказывать виновных в соответствии с законодательством. Причем в министерство уже поступают тревожные сигналы от клиентов о намерениях работников некоторых агентств обойти только что введенные правила. "Граждане звонят в Минюст и рассказывают, что агенты обвиняют Министерство юстиции в увеличении стоимости услуг риэлтеров в связи с новым порядком оплаты. Предлагают расторгнуть договор и оплатить услуги значительно дешевле, не оформляя сделку через риэлтерские организации. Такие факты будут жестко пресекаться, а при проверках особое внимание будет обращено на количество расторгнутых договоров", - сказал на совещании А. Билейчик

А в серьезности намерений Министерства юстиции сомневаться не приходится. За 2006-2008 годы министерством было принято более 40 нормативных правовых актов, подготовленных на основе результатов проверок и изучения практической деятельности риэлтерских организаций. При этом только в I квартале текущего года за различные нарушения Минюст лишил лицензий 4 агентства недвижимости и аннулировал 8 свидетельств риэлтеров, а также привлек к ответственности 25 руководителей агентств недвижимости. И еще около 10 претендентов на лишение лицензий ожидают своей участи.

Претенденты на вылет

По словам А. Билейчика, примером ненадлежащей организации работы и безграмотности может служить несвоевременное исполнение риэлтерами, а также их руководителями постановления Министерства юстиции «О реестре риэлтеров Республики Беларусь», вступившего в силу с 1 января 2008 года.

Основные информационные составляющие Реестра риэлтеров размещены на сайте Минюста. Данная форма необходима и полезна как гражданам, желающим убедиться в законных основаниях работы риэлтера, так и нанимателям, которые смогут изначально узнать «послужной список» лиц, принимаемых на работу. Реестр риэлтеров содержит информацию об образовании, полученном свидетельстве, реквизитах идентификационной пластиковой каточки, местах работы, наложенных взысканиях.

Обязанность каждого риэлтера - предоставить анкету с достоверной информацией, а также все изменения в ней в лицензирующий орган. По всей видимости, как заметил замминистра, риэлтеры и их руководители забыли о том, что непредставление анкет влечет аннулирование свидетельства об аттестации риэлтера. На ближайшей комиссии по вопросам риэлтерской деятельности будут приняты соответствующие решения в отношении риэлтеров, работающих в 6 агентствах и одном филиале.

А. Билейчик обратил внимание и на то, что информация из Реестра риэлтеров руководителями риэлтерских организаций, похоже, практически не используется. Как иначе как объяснить тот факт, что принимаются на работу лица, которые не осуществляли деятельность более 6 месяцев без уважительных причин и свидетельство которых подлежит аннулированию. Такие лица не вправе заниматься оказанием риэлтерских услуг и выполнять юридически значимые действия. Но "в погоне за приобретением недостающих аттестованных специалистов риэлтерская организация рискует получить взыскание либо потерять лицензию", отметил А. Билейчик.

У Минюста остается много вопросов и по оформлению договоров на оказание риэлтерских услуг. При проверках устанавливаются факты, когда основные требования гражданина по совершению сделок остаются за рамками договора, на уровне устной просьбы. По словам А. Билейчика, в договор в обязательном порядке следует включать такие позиции, как, например, приобретение квартиры при условии продажи собственного жилья или намерение производить оплату с полным или частичным привлечением кредитов. "Обо всех предполагаемых условиях должны знать обе стороны сделки, чтобы избежать дальнейших взаимных претензий", - считает Замминистра.

Совершенно недопустимым в министерстве называют поведение некоторых риэлтерских организаций, которые оставляют клиентов один на один с конфликтной ситуацией, возникшей между сторонами сделки, если отчуждаемая (приобретаемая) квартира являлась предметом риэлтерской услуги. "Руководители, которые, ссылаясь на двусторонние отношения между гражданами при оформление задатка или предварительного соглашения о купле-продаже, не предпринимают мер к разрешению конфликта, привлекаются к ответственности. Основание для наказания простое - неумение или нежелание своевременно разъяснить права двум сторонам сделки", - пояснил А. Билейчик.

Замминистра также напомнил о важности своевременного заключения договоров обязательного страхования ответственности риэлтерских организаций. По мнению А. Билейчика, договор на оказание риэлтерских услуг со ссылкой на договор обязательного страхования - это гарантия гражданина от возникновения последующих проблем. В качестве подтверждения сказанного Замминистра сообщил о наступлении первого страхового случая. В частности, решением суда Первомайского района г. Витебска по гражданскому делу об установлении факта ничтожности сделки в пользу лица, право собственности которого было оспорено, взыскана стоимость квартиры и моральный вред, поскольку решением суда установлено наступление страхового случая по обязательному страхованию ответственности риэлтерской организации.

На совещании директорам агентств напомнили, что лицензия может быть аннулирована при наличии трех и более нарушений законодательства и установленных требований в течение 12 месяцев подряд. В этой связи риэлтерским организациям предложено провести ревизию наказаний, включая привлечение руководителей к административной ответственности. А претендентов на аннулирование по указанному основанию более 10.

В то же время есть риэлтерские организации, которые прекращают работу из-за планомерной политики руководителя, который внезапно расторгает договоры аренды помещений, вынуждает работников увольняться, что порождает жалобы. Заставить работать такие организации лицензирующий орган не вправе, но перед вынесением решения о прекращении деятельности по оказанию риэлтерских услуг проверки в таких организациях будут самыми тщательными с последующим привлечением к ответственности специалистов и тех же директоров, заверил присутствующих А. Билейчик.

Двенадцать лучших

На состоявшемся совещании состоялось награждение агентств недвижимости, которые признаны лучшими по итогам работы 2007 года. При определении победителей конкурсная комиссия учитывала, в какой мере организованная в агентствах недвижимости работа соответствовала требованиями законодательства. Принималось во внимание отсутствие (наличие) обоснованных жалоб граждан и нарушений Правил профессиональной этики специалистов по риэлтерской деятельности. Также учитывалось количество оказанных услуг и выручка от их оказания, а также размер налоговых поступлений в бюджет и результаты проверок Министерства юстиции и иных контролирующих органов. Комиссия обращала внимание и на то, насколько активно агентство недвижимости участвовало в разъяснении в СМИ вопросов совершения сделок с недвижимостью.

Совместным постановлением коллегий Минюста и Госкомимущества от 29.02.2008 № 11/4 лучшими признаны следующие агентства: с численностью риэлтеров до 5 - РУП "Брестское агентство по оказанию риэлтерских услуг" (организация государственной формы собственности), ООО "Фирма 2К и К" (Гродно), ООО "Сильван" и ООО "БелЦТН" (Минск); с численностью риэлтеров от 5 до 10 - минские фирмы ООО "Твоя столица", УП "Квадратный метр", ОДО "Обмен" ООО "Квартирный вопрос", ООО "Час Пик"; с численностью риэлтеров более 10 - ОДО "Загородный дом", ЗАО "Универсальные юридические услуги", ООО "Динас".

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

14.04.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 2, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2008