Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Неподвижная недвижимость

На рынке жилья спокойно не по сезону. Даже то снижение стоимости квартир, которое наблюдается на столичном квартирном рынке уже полгода и более и о котором говорят все – и риэлтеры, и потенциальные продавцы и покупатели, существенной погоды на рынке не делают. Поэтому смело можно утверждать, что рынок жилья больше стоит, чем движется, несмотря на некоторое весеннее оживление.

Долго ли продержится это относительное спокойствие, спрогнозировать сложно. По утверждению риэлтеров, общая тенденция развития рынка жилой недвижимости не изменилась. Цены на квартиры медленно снижаются начиная с осени прошлого года, а предложение намного превышает спрос.

Но так ли уж сильно снижаются цены на квартиры, о котором все говорят? Как показывают статистические данные, в среднем минские квартиры с начала этого года снизились примерно на 3 % - за январь – на 1 %, за февраль – менее 1 % и за март – на 1,5 %. Так, если в начале января в среднем однокомнатная квартира в Минске стоила 71 224 долл.США (2052 долл./кв.м), двухкомнатная – 98 638 долл. (2 011 долл.), трехкомнатная – 136 717 долл. (2 019 долл.) и четырехкомнатная – 159 200 долл. (1946 долл./кв.м) , то на конец марта однокомнатная стала стоить 69 080 долл.США (1990 долл./ кв.м), двухкомнатная – 95 730 долл. (1946 долл.), трехкомнатная – 130 790 (1949 долл.) и четырехкомнатная – 156 550 долл. (1892 долл./кв.м).

Три процента за три месяца. Много или мало? По всей видимости, не много, особенно если учесть, сколько стоят сегодня минские квартиры.

Но это средняя стоимость квартир, причем предложения. А вот в реальных сделках, как утверждают риэлтеры, когда есть покупатель, цена квартиры может быть снижена и на 5, и на 10 тыс.долл.США. По словам риэлтеров, сегодня реально на рынке продаются квартиры, средняя стоимость квадратного метра которых не превышает 1600-1700 долл. Все, что выше, надолго «зависает» и может рекламироваться в СМИ по полгода и более.

Самыми востребованными остаются на рынке малокомнатные квартиры. Это относится и к стареньким пятиэтажным домам, которые для тысяч минчан являются жильем и недвижимым имуществом. И за время неожиданного всплеска на квартирные цены, которое наблюдалось в начале 2007 года, «хрущевки» также набрали немало очков. То есть, при росте цен на жилье они также растут в цене и даже быстрее других квартир. Эти квартиры привлекают людей, ограниченных в средствах. Сейчас же, когда на столичном вторичном рынке жилья наблюдается медленное снижение цен, наоборот, в первую очередь дешевеют именно «хрущевки» и «брежневки» как некомфортное и устаревшее жилье.

Сегодня в столице самая дешевая однокомнатная панельная «хрущевка» предлагается за 52-53 тыс.долл.США (1625- 1709 долл./кв.м), кирпичная – за 50-57 тыс.долл. (1562-1868 долл./кв.м). Что касается самых дорогих однокомнатных «хрущевок», расположенных в центре города (пр.Независимости, Золотая Горка), то их стоимость доходит до 68-70 тыс.долл. (2 175-2 333 долл./кв.м). Самые дешевые стандартные однокомнатные квартиры предлагаются по 50-54 тыс.долл. (1497-1666 долл./кв.м), самые дорогие – по 78-82 тыс.долл. (ул.Воронянского, Заславская) – 2376-2484 долл./кв.м.

Если говорить о дешевых двухкомнатных «хрущевках» и «брежневках», то они предлагаются на столичном рынке по 68-70 тыс.долл. (1545-1666 долл./кв.м), дорогие в центре города по 100-130 тыс.долл. (2 325-2 666 долл./кв.м). Самые дешевые двухкомнатные стандартные – по 65-73 тыс.долл. (1 458- 1788 долл./кв.м), самые дорогие – 120-125 тыс.долл. (2400-2450 долл./кв.м).

Как долго на квартирном рынке продлится такая ситуация? По мнению большинства минских риэлтеров, медленными темпами квартиры будут дешеветь и дальше. Есть мнение, что столичные квартиры должны подешеветь примерно до той цены, какой она была на квартиры ровно год назад и по какой реально они продаются сегодня, то есть по 1600-1700 долл. за кв.метр. А ровно год назад, после бурного роста цен на минские квартиры, наблюдавшегося на протяжении первых трех месяцев 2007 года, стоимость однокомнатной квартиры в Минске в среднем составляла 63 073 долл. (1841 долл./кв.м), двухкомнатной – 80 703 долл. (1642 долл./кв.м), трехкомнатной – 105 422 (1557 долл./кв.м) и четырехкомнатной – 114 218 долл. (1392 долл./кв.м). А это значит, что минские квартиры должны подешеветь еще как минимум на 20 %. То есть для того, чтобы цены на минские квартиры достигли уровня конца марта прошлого года, однокомнатные должны подешеветь еще на 8 %, двухкомнатные – на 18 %, трехкомнатные – на 25 % и четырехкомнатные – аж на 40 %. Только тогда, считают эксперты, рынок недвижимости сможет «зажить полноценной жизнью».

Реально ли это? Будет ли этому способствовать экономическая ситуация в стране и удержится ли в рамках запланированного инфляция? Пока же в стране, как доложил на встрече с Президентом 31 марта Председатель Правления Национального банка Петр Прокопович, все прогнозные показатели выполняются, платежная система функционирует без сбоев, процентная, кредитная политика проводится в строгом соответствии с планами. Так, в частности, официальный курс белорусского рубля к доллару США за первый квартал текущего года укрепился на 0,2%, или на Br 5. По словам П.Прокоповича, такое укрепление национальной валюты будет происходить и в дальнейшем, так как оно основано на эффективной работе белорусской экономики. Так, выручка предприятий нашей страны от экспорта товаров и услуг за январь – март 2008 года увеличилась в 1,56 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Золотовалютные резервы Беларуси на конец марта достигли 5,5 млрд.долл., и их наращивание будет продолжено.

Кроме того, А.Лукашенко было доложено о выполнении ряда других его поручений. В частности, речь шла о проводимой правительством и Национальным банком работе по развитию строительной отрасли Беларуси. В соответствии с намеченными планами к 2011 году необходимо выйти на уровень строительства жилья в стране в объеме не менее 10 млн.кв.метров в год. В этих целях мощности строительных предприятий планируется увеличить в 2 раза.

Петр Прокопович сообщил, что уже определены все источники финансирования запланированных мероприятий, касающихся, в том числе, производства стройматериалов, укрепления производственной базы строительных предприятий. Всего на эти цели за 3 года планируется направить Br 4300 млрд. кредитов банков. “Это беспрецедентный объем кредитования, который позволит нам фактически создать новую строительную индустрию, новые мощности, и позволит выполнить поручения Главы государства по увеличению объемов возводимого в стране жилья”, - отметил руководитель Нацбанка.

А немногим ранее – 13 марта Премьер-министр Беларуси Сергей Сидорский доложил Президенту, что рост внутреннего валового продукта Беларуси за январь-февраль текущего года составил 109,9%. По его словам, результаты двух месяцев свидетельствуют о том, что правительственные отраслевые программы в течение этого года должны дать качественный результат, позволяющий выйти на значительное опережение темпов развития экономики Беларуси. Объем промышленного производства в январе-феврале 2008 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 13%, что говорит об успешном функционировании инвестиционных программ.

Рост инвестиций в белорусскую экономику составил в феврале текущего года 112% к уровню февраля прошлого года. В стране значительно активизировалось жилищное строительство – по словам Премьер-министра, есть все шансы в 2008 году перейти рубеж в 5 млн.кв.метров. Кроме того, ввиду мощного притока инвестиций, растет объем строительно-монтажных работ.

Москва: набирает ли подорожание обороты или начинает притормаживать?

Так, по сведениям аналитического центра IRN.RU, в марте месяце в Москве произошел колоссальный прирост цен на квартиры. Общегородской индекс стоимости жилья вырос с 4 677 до 5 014 пунктов, то есть на 7,2%. Впрочем, это и неудивительно. О том, что с января произошел резкий скачок цен на квартиры в Москве уже хорошо известно и участникам рынка, и всем заинтересованным людям. Вопрос, скорее, в другом: набирает ли подорожание жилья обороты или же наоборот начинает притормаживать?

На первый взгляд может показаться, что формальный прирост цен на жилье в марте оказывается даже выше, чем был в феврале, а значит, рынок разгоняется. И здесь как раз начинаются те самые «но». Прежде всего, следует помнить, что в такие периоды месячный шаг оказывается слишком грубым и для более четкого понимания динамики рынка следует ориентироваться на еженедельные индексы. А еженедельная динамика индекса стоимости жилья от www.irn.ru как раз показывает, что рынок постепенно тормозит. Если в конце февраля – начале марта еженедельный прирост цен был на уровне 2% в неделю, то к концу марта он сократился уже до 1,2%, то есть почти в 2 раза.

Но гораздо важнее другая причина. Со второй половины февраля после нескольких месяцев относительной стабильности резко пошел вниз курс доллара. К концу марта он потерял более 3% а, следовательно, динамика цен на недвижимость в рублевых показателях оказывается куда скромнее. Так, рублевый индекс стоимости жилья журнала о недвижимости Metrinfo.Ru вырос за март только на 4% с 114 727 до 119 333 рублей. Но это опять же изменение среднемесячных индексов, то есть фактически прирост с середины февраля до середины марта. Изменение еженедельных индексов с конца февраля по конец марта оказывается еще меньше – только 2,4%.

По мнению сотрудников www.irn.ru, в нынешних условиях более адекватен рублевый показатель, причем именно с конца февраля по конец марта, так с каждой неделей величина еженедельного прироста оказывается все меньше. По данным журнала www.metrinfo.ru, сейчас она составляет порядка 0,5-0,7% в неделю, то есть рынок постепенно начинает входить в нормальное русло.

Киев: цены растут

Особенностью первого квартала 2008 года стало на киевском квартироном рынке резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается затишье, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью.

В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок.

Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.

По мнению специалистов АН «Планета Оболонь», прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR -кампании – все так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%. Это привело к тому, что цена средняя цена квадратного метра жилья в Киеве составила в марте 2 730 долл.США.

Рига: цены на квартиры упадут еще ниже

За год в Риге цены на типовые квартиры в советских многоэтажках упали на 21,6%. Максимальная стоимость квадратного метра типовой квартиры была достигнута в апреле прошлого года - 1719 евро. Цены понижались постепенно, по 1-2% в месяц, а в декабре упали на целых 4%. На данный момент снижение стоимости квартир продолжается - в марте этого года средняя цена квадратного метра составляет 1370 евро.

Кроме того, число зафиксированных сделок о покупке квартир в Риге и Рижском районе в Земельной книге сократилось вдвое, сообщили в программе "Новости в 22.00" телеканала TV5.

На вопрос телеканала, продолжат ли цены на типовые квартиры падать, ответила эксперт, специалист по вопросам частных домов и квартир Вита Гудкова: "Цены не достигли своего нормального уровня, а насколько они снизятся, еще зависит от того, как будет развиваться экономика Латвии". По ее словам, стоимость типовых квартир со временем подымется, потому что спрос еще превышает предложение, а покупательная способность жителей Латвии увеличивается с повышением зарплат.

В Эстонии цены на недвижимость упали на треть

Как сообщает эстонский портал Kinnisvarakrahhi Visuaal, с начала этого года цены на эстонскую недвижимость снизились на 31%. Впервые о крахе заговорили 7 января, когда крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27%.

Однако этого оказалось недостаточно, и 17 января цены были снижены еще на 33,6 млн.крон. Общие потери YIT составили 43 727 111 крон (около 2,7 млн.долл.).

Во время краха выиграли фирмы, которые снизили цены быстрее, как это сделали компании Rime и Artig, а проиграли те, кто вынужден снижать цену только сейчас. Конечно, пока квартиры продаются, можно говорить лишь о "приближающемся к краху падении", а не о самом крахе. Однако если сократятся не только цены, но и продажи, рынок недвижимости Эстонии уже не успеет оправиться от такого удара, и даже скидки в 50% не спасут от многолетних простоев недвижимости.

По мнению аналитиков, в ближайшей перспективе ожидается полная остановка всех новых проектов и тотальное падение цен на уже построенные квартиры. О вторичном жилье и говорить нечего - всякий, у кого есть в кармане 10 - 15 тыс.долл. сможет купить двухкомнатную «хрущевку». Проблема состоит не в том, чтобы купить, а в том, чтобы оплачивать коммунальные услуги, которые к следующему отопительному сезону достигнут 300 - 400 долл. в месяц.

Елена МАСЛОВСКАЯ

14.04.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 2, за месяц 12

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 15/2008