Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилье и налоги (Продолжение. Начало в № 47, 49 за 2002 г.)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Жилье и налоги (Продолжение. Начало в № 47, 49 за 2002 г.)

Владение и пользование жильем

Владельцы жилых домов платят налог на недвижимость и земельный налог. Соответствующие нормы по налогообложению предусмотрены Законами Республики Беларусь от 23 декабря 1991 года «О налоге на недвижимость» и от 18 декабря 1991 года «О платежах за землю» с последующими изменениями и дополнениями и другими нормативными документами.

Плательщиками налога на недвижимость являются юридические лица, включая предприятия с иностранными инвестициями, и иностранные юридические лица, филиалы, представительства и другие обособленные подразделения юридических лиц, имеющие отдельный баланс и расчетный (текущий) счет, а также физические лица.

Налогом облагается стоимость основных производственных и непроизводственных фондов, являющихся собственностью или находящихся во владении плательщиков, объектов незавершенного строительства, а также стоимость принадлежащих физическим лицам зданий и строений. Таким образом, жилые здания и индивидуальные жилые дома с надворными постройками, принадлежащие гражданам, являются объектами обложения налогом на недвижимость.

Годовая ставка налога на недвижимость юридических лиц установлена в размере 1 процента, со стоимости жилых зданий, надворных построек, гаражей, принадлежащих физическим лицам, - в размере 0,1 процента.

Согласно ст.4 Закона «О налоге на недвижимость» от обложения налогом освобождены:

объекты жилищного фонда местных Советов депутатов, юридических лиц независимо от форм собственности;

здания и строения, за исключением предназначенных и (или) используемых в установленном порядке для осуществления предпринимательской деятельности, расположенные в сельской местности и принадлежащие на праве собственности гражданам, постоянно проживающим в сельской местности;

принадлежащие физическим лицам на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах. При наличии у плательщика двух и более жилых помещений освобождению от обложения налогом подлежит только одно жилое помещение по выбору плательщика;

здания и строения, за исключением предназначенных и (или) используемых в установленном порядке для осуществления предпринимательской деятельности, принадлежащие физическим лицам, являющимся пенсионерами по возрасту, инвалидам I и II групп и другим нетрудоспособным гражданам при отсутствии трудоспособных лиц, совместно проживающих или числящихся совместно проживающими согласно данным похозяйственного учета или домовых книг, не имеющим источников дохода, облагаемых подоходным налогом;

здания и строения, за исключением предназначенных и (или) используемых в установленном порядке для осуществления предпринимательской деятельности, принадлежащие военнослужащим срочной службы, участникам Великой Отечественной войны и лицам, имеющим право на льготное налогообложение в соответствии с Законом Республики Беларусь от 17 апреля 1992 года «О ветеранах».

Кроме того, не облагается налогом стоимость незавершенного строительства по строительным объектам и стройкам, финансируемым из бюджета, а также жилищного строительства. Незавершенное строительство является объектом налогообложения, если готовность здания по данным технической инвентаризации составляет более 80 процентов.

Исчисление налога на незавершенное строительство начинается по истечении срока строительства, определенного в соответствии со строительными нормами и правилами. Налог в части выполненного объема работ по объектам незавершенного строительства вносится заказчиком за счет прибыли, остающейся в его распоряжении. Сумма налога определяется исходя из стоимости незавершенного строительства на начало отчетного квартала и 0,25 утвержденной годовой ставки.

Отдельным категориям плательщиков могут быть установлены дополнительные льготы по налогу на недвижимость. Законом Республики Беларусь от 20 декабря 1991 года «О налогах и сборах, взимаемых в бюджет Республики Беларусь» (с учетом изменений и дополнений) предусмотрено, что местные Советы депутатов или по их поручению местные исполнительные и распорядительные органы вправе в порядке, установленном Президентом и Законами Республики Беларусь, предоставлять юридическим и физическим лицам льготы по налогам и сборам, полностью уплачиваемым в местные бюджеты, за исключением налогов на доходы и прибыль, налога на добавленную стоимость и акцизов. Соответствующие нормы содержатся и в Законе от 20 февраля 1991 года «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (ч. 8 ст.42), а также в Декрете Президента Республики Беларусь от 27 февраля 2001 года № 6 «Об упорядочении предоставления льгот по налогам и таможенным платежам» (подпункт 1.3).

Необходимо отметить, что одной из целей бюджетно-налоговой политики государства является повышение роли прямых налогов (к которым относится и налог на недвижимость). Поэтому весьма важным является совершенствование действующей системы взимания данного налога, тем более что она имеет ряд существенных недостатков.

Применительно к жилью это касается прежде всего «всеобщей и единой» ставки налогообложения независимо от количества и уровня потребительских качеств жилых помещений, находящихся в собственности гражданина. Еще протоколом совещания у Президента Республики Беларусь по проблемам строительства жилья в республике (от 2 сентября 1998 года № 09/138) поручалось соответствующим республиканским органам рассмотреть вопрос о прогрессивном налогообложении граждан, имеющих в собственности более одной квартиры (индивидуального жилого дома), и создать единую систему учета жилых помещений, содержащую сведения о таких владельцах жилья.

Указанная система учета владельцев жилья создана и функционирует (правда пока только в пределах каждого конкретного населенного пункта) в структуре местных органов регистрации и технической инвентаризации. По оперативным данным областных и Минского городского бюро регистрации и технической инвентаризации, на начало 2002 года учтено более 32 тыс. граждан, имеющих на праве собственности более двух квартир (домов), в том числе имеющих в собственности две квартиры (дома) – 30,3 тыс. граждан, три – свыше 1,5 тыс. граждан, четыре и более квартиры (дома) – около 300 граждан. Из общего количества указанных владельцев жилых помещений примерно половина (15724 чел.) имеет данную недвижимость в г. Минске.

Владельцы указанных двух, трех, четырех, пяти и более квартир в многоквартирных жилых домах по действующей схеме налогообложения уплачивают налог на недвижимость по установленной (единой и фиксированной) ставке, причем одна из квартир (по их выбору) вообще освобождена от налога. Такое налогообложение не только не является прогрессивным, но и несправедливо по отношению к гражданам- налогоплательщикам, находящимся в различных финансово-экономических условиях. Думается, что такая схема приемлема, когда у собственника имеется не более двух квартир (жилых помещений), причем в разных населенных пунктах. Во всех других случаях должно быть прогрессивное налогообложение, т.е. за третью, четвертую, пятую и т.д. квартиры налог должен взиматься по увеличенным ставкам. Для выявления таких владельцев необходимо отработать централизованную единую систему учета жилых помещений в целом по республике. При введении указанной схемы взимания налога на недвижимость будут устранены необоснованные льготы собственникам, которые держат «про запас» до пяти и более квартир, и они станут нести соответствующую финансовую ответственность.

Первый шаг в этом направлении уже сделан в г. Минске. Решением Минского городского Совета депутатов от 11 января 2002 года № 219 «О бюджете города Минска на 2002 год» установлены ставки налога на недвижимость с физических лиц в зависимости от оценочной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2002 года. При стоимости объекта до 5000 руб. налог взимается по ставке 0,1 процента стоимости объекта, при стоимости от 5001 до 10000 руб. налог увеличивается на 0,2 процента от суммы стоимости объекта свыше 5000 руб., от 10001 до 15000 руб. налог увеличивается еще на 0,3 процента от суммы стоимости объекта свыше 10000 руб., от 15001 до 20000 руб. налог увеличивается еще на 0,5 процента от суммы стоимости объекта свыше 15000 руб., от 20001 до 25000 руб. налог увеличивается еще на 0,7 процента от суммы стоимости объекта свыше 25000 руб., от 25001 до 30000 руб. налог увеличивается еще на 0,9 процента от суммы стоимости объекта свыше 25000 руб. и при стоимости объекта от 30001 руб. и свыше налог увеличивается еще на 1 процент от суммы стоимости объекта свыше 30000 руб.

Конституционный Суд Республики Беларусь, рассматривая коллективные и личные обращения граждан по вопросам, связанным с исчислением налога на недвижимость, признал указанное решение не противоречащим Конституции Республики Беларусь. В то же время Суд считает, что для устранения неравенства плательщиков налога на недвижимость в Законе Республики Беларусь на очередной год следует определить максимальные пределы, в рамках которых местные Советы депутатов могут увеличивать ставки налога на недвижимость. Такие пределы предусмотрены в проекте Закона о бюджете Республики Беларусь на 2003 год (п.2 ст.46), где ставки налога на недвижимость в отношении плательщиков - физических лиц могут быть увеличены (уменьшены) не более чем в 2 раза.

Суд также проанализировал законодательство в области оценки стоимости зданий и строений для целей налогообложения. Оказалось, что проведение оценки регулируется более чем 50 нормативными актами, кроме специальных коэффициентов, одни из которых устанавливает Минстройархитектуры, другие – местные исполнительные и распорядительные органы. Конституционный Суд посчитал такое положение, когда для определения стоимости здания (строения) используется множество правовых актов, когда оценка производится различными структурами, неоправданно усложненным и не способствующим обеспечению прав и свобод граждан. По мнению Суда, требует дополнительного изучения и обоснования компетентными органами государственного управления определение физическим лицам налога на недвижимость исходя из оценки зданий и сооружений, за основу которой принимается страховая оценка. Учитывая изложенное, соответствующим республиканским органам государственного управления предложено пересмотреть методику оценки принадлежащих физическим лицам на праве собственности зданий.

В связи с этим необходимо отметить, что в республике в настоящее время уже подготовлен проект Закона «Об оценочной деятельности», который должен рассматриваться на очередной сессии Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь. После принятия данного Закона Правительством или уполномоченным им органом будет установлен порядок регистрации методик оценки с их систематизацией, а к моменту вступления в силу Закона должны быть приведены в соответствие с ним решения Правительства по данному вопросу, пересмотрены и отменены республиканскими органами государственного управления нормативные акты, противоречащие этому Закону. В ходе выполнения этой работы целесообразно осуществить и анализ действующих нормативно-правовых актов по оценке недвижимости и пересмотреть методику оценки принадлежащих гражданам на праве собственности жилых помещений для целей налогообложения.

Вышеназванным протоколом поручений Президента Республики Беларусь облисполкомам и Минскому горисполкому поручалось также оказывать структурам, основной деятельностью которых является строительство жилья, управление жилищным фондом и его эксплуатация за счет внебюджетных источников финансирования, содействие в их становлении и развитии (в том числе и в освобождении от местных налогов).

Работа в этом направлении ведется, но недостаточно активно. Подтверждением тому является мизерное количество созданных после принятия Закона «О совместном домовладении» товариществ собственников жилья (только 106), в то время как в жилищном фонде республики только в государственной собственности находится более 97 тыс. жилых домов (в том числе в ведении местных исполнительных комитетов около 50 тыс. домов). Причем большая часть квартир в этих домах приватизирована и отнесена к частному жилищному фонду.

Вряд ли оправданным является взимание во всех случаях налога на недвижимость с владельцев пустующих домов в сельской местности, которые, получив их, например, в наследство от своих родственников, сами проживают в городах и не используют свою недвижимость даже для сезонного проживания, а также не могут сдать ее в наем или продать (по данным Минсельхозпрода, в результате комиссионного обследования на 1 сентября 2002 года в сельской местности выявлено 118215 пустующих жилых домов и квартир).

Парадоксальной является ситуация, когда гражданин имеет на праве собственности приватизированную (или приобретенную другим законным путем) квартиру в данном населенном пункте, но проживает не в ней, а, скажем, в квартире государственного жилищного фонда, которая по договору найма предоставлена в пользование его супруги. В этом случае собственник квартиры вообще не платит налог на недвижимость. Можно привести и ряд других подобных ситуаций. Ясно одно: что в условиях становления и развития рыночных отношений в жилищной сфере необходимо оперативно проводить анализ эффективности систем налогообложения (что в свое время и поручалось п.1.7 протокола совещания у Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1998 года № 09/138) и в установленном порядке вносить соответствующие коррективы в налоговое законодательство.

Продолжение следует

Виктор САВИЦКИЙ, ответственный секретарь Республиканского межведомственного совета по проведению жилищной реформы и развитию населенных пунктов

13.01.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 41

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2003