Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный рынок жилья: итоги первого полугодия

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Столичный рынок жилья: итоги первого полугодия

За первое полугодие 2008 года цены на минские квартиры снизились примерно на 6 %. Если такая тенденция будет продолжаться и дальше, то к концу года можно ожидать падения цен на столичное жилье как минимум на 12-15 %.

С января месяца 2008 года цены на минские квартиры ежемесячно снижаются в среднем на 1 %. При этом за полгода однокомнатные квартиры подешевели в среднем на 6,5 %, двухкомнатные – чуть более 5 %, трехкомнатные – на 6 % и четырехкомнатные – на 5,5 %. Так, если в начале января в среднем однокомнатная квартира в Минске стоила 71 224 долл.США (2052 долл./кв.м), двухкомнатная – 98 638 долл. (2 011 долл.), трехкомнатная – 136 717 долл. (2 019 долл.) и четырехкомнатная – 159 200 долл. (1946 долл./кв.м) , то на конец июня однокомнатная стала стоить 67 250 долл.США (1915 долл./ кв.м), двухкомнатная – 95 860 долл. (1914 долл.), трехкомнатная – 127 730 (1889 долл.) и четырехкомнатная – 152 300 долл. (1838 долл./кв.м).

Лето в разгаре. А это пора, характеризующаяся, как правило, затишьем на рынке жилья. Поэтому почти с уверенностью можно сказать, что в ближайшие пару месяцев цены на минские квартиры будут продолжать медленно снижаться. По мнению риэлтеров, столичные квартиры должны подешеветь примерно до той цены, по какой они реально продаются сегодня, то есть по 1600-1700 долл. за кв.метр. Только тогда, считают эксперты, рынок недвижимости сможет «зажить полноценной жизнью». Пока же квадратный метр столичного жилья в среднем находится на отметке 1890 долл.

Хотя, как отметили директора некоторых столичных агентств недвижимости, в мае на минском квартирном рынке при общей тенденции продолжающегося медленного снижения цен на квартиры и по-прежнему большого предложения квартир все же отмечено возрастание активности покупателей. Переломным месяцем на квартирным рынке, как правило, является август. Активизируется ли рынок жилья к осени, начнут ли расти цены на квартиры, на этот вопрос точно пока ответить не может никто.

А вот что касается нынешней ситуации в стране, то она не предвещает никаких серьезных потрясений, которые бы повлияли на общую тенденцию развития рынка недвижимости. Так, по итогам выполнения прогнозных показателей социально-экономического развития Беларуси за 5 месяцев 2008 года инфляция в Беларуси находится под контролем. "Есть хорошие предпосылки для того, чтобы инфляция была в запланированных рамках", - сказал Премьер-министр Беларуси Сергей Сидорский на заседании Совета Министров, на котором обсуждались итоги выполнения прогнозных показателей социально-экономического развития Беларуси за 5 месяцев текущего года. Индекс роста потребительских цен составил 106,6%, что вошло в нижний порог инфляции, запланированной на год.

Кроме того, как сообщил Премьер-министр, рост среднемесячной зарплаты в Беларуси опережает прогнозный показатель. Номинальная среднемесячная заработная плата работников за январь-май увеличилась на 23% к уровню аналогичного периода прошлого года при прогнозном показателе на 5 месяцев 2008 года 18%.

Номинальная средняя заработная плата работников в целом по республике в мае составила 847 тыс.бел.руб., или 396 долл.США, проинформировал присутствующих на заседании Совета Министров Министр экономики Николай Зайченко. Реальная заработная плата в январе-апреле возросла по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 8,8%, реальные денежные доходы населения - на 10,6% (прогноз на год - 11%).

Что касается жилищного строительства, то, как сказал С.Сидорский, к Министерству архитектуры и строительства есть вопросы. Сейчас темп роста строительства жилья составляет 117%, хотя в прошлом году он был почти в два раза выше. Премьер-министр призвал объективно разобраться во всех нерешенных вопросах и принять своевременные меры.

По предварительной оценке, по итогам полугодия инфляция в Беларуси не превысит 7,4%, считает министр экономики Н.Зайченко. По его словам, уровень инфляции за январь-май текущего года составил 106,6%. Для сравнения: в России данный показатель равняется 107,7%, в Украине - 114,6%. Повышение инфляции в Беларуси обусловлено ростом цен на энергоносители, а 60% общего прироста объясняется повышением тарифов на услуги и цен на мясо-молочную продукцию. Свою роль сыграл и сезонный рост цен на плодоовощную продукцию. "Принципиальным является то, что впервые за несколько лет мы вышли за ограничение роста тарифов на жилищно-коммунальные услуги в размере 5 долл. в расчете на двухкомнатную квартиру. За январь-май уровень возмещения средневзвешенными тарифами затрат на оказание ЖКУ по системе Минжилкомхоза составил в среднем 34,4%", - добавил Н. Зайченко.

Как сообщил Министр экономики, в Беларуси за январь-май текущего года введено 1620 тыс.кв.метров жилья за счет всех источников финансирования, что составляет 31,2% от годового задания и 62,3% от задания на первое полугодие. К сожалению, констатировал Н.Зайченкро, самый низкий процент ввода жилья в Минске (всего 17,7% от задания на 2008 год).

За 5 месяцев в Беларуси введено 921 тыс.кв.метров жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это составляет 56,8% от общего объема ввода жилья по республике и 23,4% от годового задания по вводу жилья для нуждающихся. Николай Зайченко напомнил, что процент ввода жилья для нуждающихся установлен на уровне 76% от общего объема жилищного строительства. Минимальный этот показатель в Минске - 48% от общего ввода. Одной из основных причин отставания в строительстве жилья в столице является нехватка строителей основных профессий - каменщиков, крановщиков, отделочников.

Интрига о дальнейшей судьбе московской недвижимости продолжает сохраняться

Как неоднократно отмечалось в прогнозах аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», после майских праздников резкая волна подорожания московского жилья должна была постепенно сойти на нет. В последние два месяца рынок недвижимости Москвы действительно заметно притормозил – более чем вдвое сократился темп прироста цен предложения, спал ажиотаж, сократился спрос, наметилась тенденция к росту объема предложения квартир. Однако основная интрига о дальнейшей судьбе московской недвижимости продолжает сохраняться.

Всем очевидно, что при нынешнем уровне стоимости квадратного метра в столице основная масса потенциальных покупателей квартир осталась отрезанной от рынка. Причем речь идет не только о малообеспеченных людях, но и практически обо всех представителях среднего класса. Для большинства из них даже при помощи ипотеки остаются более-менее доступными только квартиры и новостройки в Подмосковье, причем чаще на удаленности порядка 20-30 км от МКАД. Поэтому остается вопрос, достаточно ли велико количество людей, готовых и способных потратить сумму порядка миллиона долларов на среднестатистическую современную московскую квартиру?

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru с начала января 2008 года индекс стоимости жилья в Москве вырос на 27,1% и к июлю достиг уровня 5700-5800 пунктов. Прирост рублевых цен на московские квартиры за счет снижения доллара оказывается несколько ниже. По данным журнала о недвижимости www.metrinfo.ru стоимость жилья в национальной валюте поднялась с начала года на 22,6%, а средний уровень стоимости квадратного метра составляет сейчас около 135 тыс.рублей.

«Вилка» прироста цен на квартиры в Москве в зависимости от класса жилья и местоположения составляет от 13% до 37%. При этом разброс подорожания вполне укладывается в характерную схему периода ажиотажного спроса на жилье. В лидерах подорожания – наиболее ликвидные однокомнатные квартиры, жилье в относительно недорогих домах советской эпохи, прежде всего, панельных. По географии в лидерах роста также преимущественно недорогие районы Москвы, как за МКАД, так и спальные районы внутри МКАД. Так, для сегмента «недорогого» жилья характерен прирост цен с начала года на уровне 30%-35%. Более качественное современное жилье бизнес-класса, а также квартиры в престижных районах подорожали меньше – в среднем на 15-20%.

Киевский рынок жилья: оживление и спад деловой активности

В течение всего первого полугодия на киевском рынке жилья боролись две тенденции: оживления и спада деловой активности. С одной стороны, люди стремились уйти от инфляции и банковских кризисов, вложив деньги в недвижимость. И именно эти мотивы достаточно явно просматривались при оживлении рынка в январе-феврале, пишет domik.net со ссылкой на киевское АН «Планета Оболонь».

Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 кв.метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия.

Одна из основных особенностей рынка заключается в том, что большинство сделок – это фактически обмены. Именно они всегда поддерживали определенный уровень активности даже в самые сложные для рынка времена.

Огромный разрыв между ценами и покупательной способностью большинства граждан уменьшился весьма незначительно. Цены нередко превышают европейские, при весьма низком качестве отечественного жилья.

Экономические факторы тесно переплетаются с психологическими. Все большее число участников понимают, что рынок перегрет. Потенциальные покупатели откладывают покупку жилья, ожидая, что цены упадут. Эти настроения поддерживаются мощной пропагандистской кампанией; о неминуемом падении говорят практически везде. Продавцы пока не готовы к такому повороту событий. Несмотря на множество аргументов, не торопятся превращать свои квадратные метры в быстро дешевеющие деньги, которые за пределами рынка недвижимости им сложно вложить на длительный срок. Результат такого противостояния – снижение числа сделок.

Новое, что произошло за последние полгода, – существенное ограничение и усложнение ипотечного кредитования. За короткое время доля квартир, приобретаемых с помощью ипотеки, резко сократилась. А ведь в последние годы рынок недвижимости стал в очень значительной степени ипотекозависим. Сокращение сроков и объемов кредитования, увеличение тарифов, усложнение правил – все это существенно сказывается на возможности покупки недвижимости (в том числе, на возможности улучшить свои жилищные условия с помощью обмена с доплатой). В результате снижается спрос, разрываются цепочки сделок…

К новым факторам специалисты АН «Планета Оболонь» относят значительные проседания доллара в марте и мае. Скачки курсов валют усилили ощущение неопределенности, негативно отразились на деловой активности. Торги проходили очень сложно, сделки срывались, продавцы и покупатели уходили с рынка.

В целом же за первое полугодие индекс стоимости жилья в Киеве вырос на 280долл./кв.м, или на 10,9%. Средняя цена квадратного метра жилья в июне достигла 2853 долл./кв.м.

Цены на жилье в Латвии будут падать еще полгода

В Латвии продолжается падение цен на жилье и массовый исход участников рынка недвижимости с насиженных территорий. Однако на стремительно меняющемся рынке выигрывает тот, кто умеет видеть дальше черной полосы. А ждать ее окончания, судя по всему, осталось не очень долго.

По словам экспертов, кульминация нынешнего кризиса в отрасли может наступить уже в текущем году. "Кризис даст толчок к постепенному оздоровлению рынка недвижимости, к его развитию на качественно новом уровне. За периодом стремительного падения цен наступит их стабилизация на уровне, адекватном покупательной способности населения, а на выровненном кризисом рынке недвижимости начнет развиваться сегмент качественного управления жильем", - заявил "Телеграфу" президент компании NIRA Fonds Вадим Марков.

"Около года назад наша компания провела исследование, в ходе которого мы выяснили, что покупательной способности населения соответствовала бы цена 1,2 тыс. евро за кв. метр типового жилья. И предположили, что стоимость жилой недвижимости рано или поздно опустится до этого уровня. Теперь мы видим, что прогноз сбывается. Но сейчас, когда реальная цена уже практически достигла этой отметки, становится ясно, что вместе с ценой на жилье упала и покупательная способность населения.

Есть и еще один фактор - это неуверенность в завтрашнем дне. Кризис, который в полную силу разворачивается не только в сфере недвижимости, но и во всех других отраслях, не только снизил покупательную способность латвийцев, но и сделал их более осторожными в планировании крупных покупок", - говорит собеседник Телеграфа.

Таким образом, покупать квартиры наши люди, с одной стороны, не могут. А с другой - опасаются. Как следствие, на рынке падает число сделок с типовым жильем. Что, в свою очередь, стимулирует дальнейшее падение их стоимости.

По словам Вадима Маркова, сегодня цены на типовое жилье уже почти достигли уровня добумового 2005 года, и продолжают падать. Впрочем, продолжаться вечно падение рынка недвижимости не может. И не будет. Кульминация кризисной ситуации в отрасли, по мнению эксперта, наступит где-то через полгода.

"На мой взгляд, преждевременно говорить о том, что стабилизация цен может начаться уже на нынешнем уровне. Наша страна только-только делает первые шаги к преодолению экономического кризиса. Поэтому падение цен на недвижимость продолжится. И продлится, скорее всего, еще около полугода, - говорит г-н Марков. - Впрочем, одна из немногих отраслей, способных абсорбировать латвийский экономический кризис, банковская отрасль, все еще очень сильно зависит от развития кризиса ипотечного кредитования в мире. То, насколько банковская система сможет помочь Латвии выйти из кризиса или хотя бы из стадии стагнации, к сожалению, напрямую зависит от ситуации на мировой финансовой арене, где имеются свои проблемы".

Квартиры в Риге за год подешевели на 20–30%. Однако специалисты по недвижимости считают, что это еще не предел. Для достижения оптимального уровня цены на жилье должны упасть еще на 30%. В столице Латвии после того, как легкая возможность получения жилищных кредитов была ликвидирована, стоимость недвижимости значительно упала.

По оценкам крупнейшей в Латвии фирмы по продаже недвижимости Balsts, цены на квартиры в стране за последний год упали более чем на 20%. Другая крупная фирма недвижимости оценивает снижение цен в 25%, передает kauppalehti.fi.

Руководитель фирмы Fidius, оказывающей консультации по недвижимости в Латвии, Рууса Хентила считает, что по ее расчетам в наиболее престижных районах Риги цены на недвижимость снизились уже на 25 – 30%. Престижные районы - это старый город и прилегающий к нему спокойный "дипломатический" район.

По оценкам Хентила, принимая во внимание состояние охладившейся экономики, уровень ВВП и снизившийся уровень брутто зарплаты, можно ожидать и дальнейшего падения цен в ближайшие месяцы. "Падение может быть 60-65%, прежде чем будет достигнут адекватный уровень цен", - говорит Хентила.

Если в прошлом году самые дорогие квартиры в Риге стоили 4 - 5 тыс. евро за кв.метр, то сейчас цены на такие квартиры упали до 3 - 4 тыс. евро. Хентила считает, что цены в итоге упадут до 1200 – 1500 евро за кв. метр.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

14.07.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 28/2008