Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На столичном квартирном рынке – снова рост цен

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » На столичном квартирном рынке – снова рост цен

Как и предполагали минские риэлтеры, в августе должны были произойти перемены на вторичном квартирном рынке. Хотя бы потому, что этот месяц, как правило, для рынка является переломным. Так оно и произошло. Перемены не заставили себя ждать – падение цен на минскую «вторичку», которое началось еще осенью прошлого года, сменилось ростом цен. Для продавцов недвижимости новости, безусловно, хорошие, а вот для потенциальных покупателей, ожидавших еще большего снижения цен, - не совсем.

С середины июля на минском вторичном рынке жилья отмечена положительная динамика – чуть ли не годовое плавное снижение цен на квартиры сменилось их медленным ростом. Ситуация преломилась. Если первых шесть месяцев 2008 года столичные квартиры хоть и медленно, но дешевели – примерно ежемесячно на 1 %, то уже в июле картина изменилась: стали дорожать одно- и двухкомнатные квартиры, а затем и трехкомнатные. Что касается четырехкомнатных квартир, то дорожать они стали с середины августа, причем достаточно быстрыми темпами, что и позволило им за пару недель подорожать чуть ли на 2 %. В итоге к концу августа рост цен на квартиры составил в среднем около 2,5 %, при этом однокомнатные за месяц выросли в цене в среднем на 3,8 %, двухкомнатные – на 2 %, трехкомнатные – на 2,7 % и четырехкомнатные – на 1,7 %. Так, если на конец июля однокомнатная квартира в столице стоила в среднем 67 320 тыс. долл. США (1926 долл.США/кв.м), двухкомнатная – 95 910 (1915), трехкомнатная – 127 840 (1887) и четырехкомнатная – 1841 тыс. долл. США (1841 долл.США/кв.м), то на конец августа однокомнатная в среднем стала стоить 69 875 тыс.долл.США (1960 долл.США/кв.м), двухкомнатная – 97 829 (1936), трехкомнатная – 131 348 (1918) и четырехкомнатная – 156 641 тыс.долл. (1856 долл.США/кв.м).

Все это данные статистики. Но чтобы выяснить, что же на самом деле происходит сегодня на квартирном рынке, как реально проходят сделки в агентствах недвижимости и что повлияло на сегодняшнюю ситуацию на рынке, мы попытались выяснить у опытных риэлтеров.

По мнению директора агентства недвижимости «БЕЛЦТН» Николая Простолупова, на общую тенденцию роста цен повлияло два фактора. Во-первых, к концу лета на рынке почти не осталось «дешевых» квартир, выставленных на рынок еще в декабре прошлого года, январе, феврале этого года. Хоть медленно, но они распродавались. С конца июля – начала августа в агентства недвижимости обращались продавцы и выставляли на продажу свои квартиры по ценам выше рыночных – они не спешат с продажей и готовы ждать своего покупателя несколько месяцев, то есть до глубокой осени, когда закономерно на рынке повышаются цены на жилье. Сегодня рекламируется и находится в листингах продаж порядка 10-15 % таких квартир. По мнению Н. Простолупова, «вымывание» с рынка «дешевых» квартир, с одной стороны, и появление новых квартир по завышенным ценам – примерно на 5-7 %, с другой, и повлияло на статистические данные и рост цен на квартиры в августе. Тем не менее, считает специалист, на сегодняшний день на рынке находится еще достаточно много квартир, выставленных на продажу по завышенной цене еще в конце прошлого и начале этого года. Это также повлияло на статистику. Ведь за последних два года в городе сложилась ситуация, когда цены на одни и те же квартиры, расположенные в одних и тех же домах, значительно разнятся в ценах, например двухкомнатные до 10 тыс.долл.США. В то же время, сегодня в объединенной городской базе находится порядка 8,5 тыс. квартир. Среди них есть и квартиры по более низким ценам. А если учесть, что в Минске в месяц осуществляется порядка 500 сделок, то рынок еще долго будет «затоварен» квартирами. Поэтому, по мнению Н.Простолупова, значительного роста на квартиры в ближайшее время не произойдет. И, как показывает практика, в реальных сделках картина несколько иная, нежели в листингах продаж. Хотя сейчас заключаются сделки и с квартирами, выставленными по цене выше рыночной.

Рост цен на квартиры отмечен и в агентстве недвижимости «Центростиль», причем уже с начала июля, сказал в беседе директор риэлтерской компании Вячеслав Завгородний. По его словам, на сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья выросла в среднем на 15 долл.США. По мнению специалиста, на рынке происходят естественные процессы, когда цены выравниваются и отражают реалии рынка. Они выравниваются и относительно спроса и предложения, и затратной части на квадратный метр, и снижения курса доллара, и других процессов.

В настоящее время на рынке отмечено серьезное оживление и со стороны продавцов, и со стороны покупателей. Покупатели, конечно, ждали еще большего снижения цен. Но, видя реальную картину, и чтобы не рисковать и не потратить в дальнейшем еще больше денег на покупку жилья, они совершают сделку сегодня.

По мнению В.Завгороднего, рост цен на квартиры продолжится и в ближайшие месяцы. Он будет находиться в разумных пределах 2-3 % в месяц, максимум 5%. Поэтому сегодня наступило идеальное время для решения жилищной проблемы, когда выгодно и продавать, и покупать, когда нет резких скачков цен и когда 60-70 % сделок альтернативные, то есть продавец одновременно является и покупателем. Причин для снижении цен нет, считает директор АН «Центростиль». «Ниже 1800 долл. квадратный метр жилья стоить не будет, потому что стоимость квадратного метра на первичном рынке сопоставима с этой цифрой. А вторичное – это уже готовое жилье, куда можно сегодня въехать и жить. Продолжается рост цен на стройматериалы, на строительные работы. Поэтому предпосылок для снижения цен я не вижу, только для повышения. И дай бог, чтобы плавного», - сказал В.Завгородний.

По мнению других опрошенных риэлтеров, рост цен на жилье на вторичном рынке спровоцирован самыми различными факторами, которые, в совокупности, дали эффект. Это и окончание «мертвого сезона» на рынке недвижимости, и инфляция, и анонсированный рост заработных плат и, наконец, планирующееся подорожание энергоносителей. Связь, конечно, не прямая, но вполне прослеживаемая – при росте цен на энергоносители стоимость жилья на первичном рынке недвижимости неизменно вырастет. Вторичный рынок работает на опережение…

Со своей стороны отметим, что в Минске с каждым годом увеличивается ввод в строй нового жилья. Так, по информации информагентства «Минск-Новости» со ссылкой на Минское городское управление статистики, объемы жилищного строительства в городе в этом году выросли. За семь месяцев 2008 года в столице введено в строй 560,2 тыс.кв.метров жилья. Это почти в полтора раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. За январь-июль 2007 года в столице было возведено 392,4 тыс.кв.метров жилья. В этом году прирост объемов жилищного строительства составил 42,8 %. В том числе 278,9 тыс. "квадратов" было построено для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Всего же в 2008 году в столице планируется ввести в эксплуатацию 1 млн. 229 тыс.кв.метров жилья. За январь-июль строители выполнили 45,6 процента годового задания. Чтобы перешагнуть миллионный рубеж, строителям необходимо наращивать темпы работ. Третий и четвертый кварталы будут для стройкомплекса более напряженными. Анализ данных за прошлый год показывает, что основные объемы ввода новостроек пришлись именно на эти периоды - 592,7 тыс.кв.метров жилья. Тогда как в первом полугодии 2007 года было построено 388,3 тыс.

По планам в последующие годы объемы ввода в эксплуатацию жилья будут расти. И это положительно должно сказаться на ценообразовании на первичном рынке. А вторичный рынок напрямую связан с первичным.

Кроме того, к концу этого и в последующие годы должны увеличиться и объемы ввода жилья долевым способом. И, как отметил на пресс-конференции 6 августа в Национальном пресс-центре РБ министр архитектуры и строительства Александр Селезнев, эти объемы уже сегодня увеличились в разы. Сегодня ни один из застройщиков не имеет проблем с комплектацией домов желающими строить квартиры долевым способом. Причем в долевом строительстве жилья может принять участие и любой гражданин, нуждающийся в улучшении жилищных условий. Ему нет необходимости ожидать своей очереди в администрации района города. Он может по своему усмотрению и желанию выбрать любого застройщика и строить себе жилье вне очереди. Причем цена квадратного метра жилья для него даже у коммерческого застройщика будет ниже, нежели для ненуждающего гражданина.

Что касается самих цен на жилье, строящееся сегодня долевым способом, то они в среднем декларируются на уровне от 1700 до 2000 долл./кв.м. И связано это с себестоимостью строительства, в которую сегодня многие застройщики должны включать затраты, связанные с различными обременениями, – снос жилья, затраты на развитие инженерной инфраструктуры и т.д. Все это увеличивает стоимость квадратного метра жилья. Ну и, естественно, те 5 % прибыли, которые должен получить застройщик согласно указу № 55.

На будущее, пояснил министр, чтобы снизить стоимость квадратного метра жилья для нуждающихся граждан, министерство планирует решить вопрос с Мингорисполкомом таким образом, чтобы одни застройщики строили жилье только для ненуждающихся граждан и продавали его полностью по коммерческой цене, а другие – для нуждающихся, когда строительство дома не будет ничем обременено. Сегодня же ситуация такова, что нуждающиеся граждане строят жилье долевым способом по цене 900-1000 долл./кв.м. И это с учетом повышения цен на стройматериалы. «То, что она не 1700 долл. и не 2000 долл. для нуждающихся, это однозначно», - сказал министр.

Кроме того, по словам А.Селезнева, сегодня Мингорисполком решает вопрос о том, чтобы расширить функции ОАО «МАПИД» и уполномочить его заниматься не только непосредственно строительством и продажей квартир, но и решать все вопросы, связанные с землей, а также выполнять проектные работы.

Увеличение темпов и объемов жилищного строительства в определенной степени должно повлиять на уменьшение стоимости квадратного метра жилья. Но это перспектива на ближайшие годы. Пока же минские строительные организации направляют все усилия на то, что выполнить задания по строительству жилья на этот год и по максимуму модернизируют свои строительные базы, чтобы в будущем заработать на полную мощность и поэтапно наращивать объемы строительства жилья. Потому что если первоначально программа развития материально-технической базы строительной отрасли республики предусматривала к 2010 году ввести в строй в республике жилья общей площадью 6,5 млн.кв.метров, то согласно новой программе, утвержденной в марте месяце этого года, к 2011 году в стране должно быть введено 10 млн.кв.метров жилья. И основная нагрузка по выполнению этих заданий ляжет на плечи стройорганизаций г.Минска.

Елена МАСЛОВСКАЯ

01.09.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 8

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 35/2008