Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Позитивы в жизни складской недвижимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Позитивы в жизни складской недвижимости

Несмотря на то, что рынок складских помещений в Беларуси находится, можно сказать, в зачаточном состоянии, у него уже есть классификация, причем официальная. Вот чего не скажешь о рынке офисной и торговой недвижимости, у которых нет классификаций, которые бы признавались даже хотя бы половиной профучастников рынка коммерческой недвижимости.

Постановлением Совета Министров РБ от 29 августа 2008 года №1249 утверждена Программа развития логистической системы Республики Беларусь на период до 2015 года (далее Программа). В свою очередь в Программе приводятся различные термины и определения, а также классификация логистических центров и складов, которые являются составной частью логистической системы.

Определения на выбор

Логистическая система – сложная организационно завершенная (структурированная) экономическая система, которая состоит из элементов-звеньев (транспортно- и оптово-логистических (торгово-логистических) центров), взаимосвязанных между собой и взаимодействующих посредством информационного обмена в целях достижения эффективного управления цепями поставок товаров и грузов, с участием республиканских и местных органов государственного управления, заинтересованных организаций, располагающих транспортными, складскими, экспедиторскими, информационными, финансовыми, сертификационными, страховыми и производственными структурами.

Логистический центр - юридическое лицо по оказанию логистических и сопутствующих услуг.

Многофункциональный торгово-логистический центр – комплекс объектов, созданных инвестором при содействии Правительства Беларуси для использования в рамках товаропроводящей сети в целях планирования и управления продвижением товаров (в том числе белорусского производства) в процессе их реализации в стране назначения, а также для управления товарными, сервисными и информационными потоками, включающий площади, предназначенные для соответствующих целей. Многофункциональный торгово-логистический комплекс - разновидность торгово-логистического центра, в состав которого кроме этого центра включены торгово-деловой, административно-деловой и выставочный центры. Из этих двух определений следует, что без содействия Правительства многофункциональный торгово-логистический объект (центр или комплекс) не может быть создан в Беларуси.

Складирование - одна из логистических операций, заключающаяся в формировании товарных запасов и обеспечивающая их сохранность, рациональное размещение, учет, постоянное обновление и безопасные методы содержания.

Критерии классности

Что касается классификации складов, то в ней эти объекты подразделяются на 4 класса – «А», «В», «С»и «D». Склады класса "A" - складские одноэтажные здания, построенные по современным технологиям с использованием высококачественных материалов, с высотой потолков до 10 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования, имеющие ровный пол с антипылевым покрытием, систему пожарной сигнализации и автоматическую систему пожаротушения. Склады этого класса оснащаются оборудованием, регулирующим температурный режим, тепловыми завесами на автоматических воротах докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте, центральным отоплением или принудительной вентиляцией, системой охранной сигнализации и видеонаблюдением. На территории склада располагаются офисные помещения, оснащенные оптико-волоконными телефонными линиями. Склады класса "A" обладают территорией, достаточной для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов, и располагаются на основных магистралях, обеспечивающих хороший подъезд.

К классу "B" относятся капитальные одно- или многоэтажные здания с высотой потолков от 4,5 до 8 м, оснащенные необходимыми коммуникациями и оборудованием. Склады этого класса располагаются на охраняемой территории, имеют асфальтовое или бетонное покрытие, пожарную сигнализацию и гидрантную систему пожаротушения, пандус для разгрузки автотранспорта, офисные помещения при складе, телефонные линии.

К складам класса "C" относятся капитальные производственные помещения или утепленные ангары (высота потолков - от 3,5 до 8 м). Они должны иметь асфальтовый пол или бетонное покрытие. Склады класса "D" – это, как правило, подвальные помещения, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Предполагается, что основными логистическими объектами логистической системы станут различные логистические центры, создание которых будет осуществлять с использованием двух основных подходов: создание "с нуля" -- с поиском (приобретением) на рынке земельного участка и дальнейшим строительством комплекса и модернизация (переоборудование) существующей промышленной или складской недвижимости в современные логистические центры.

Состояние рынка в открытом доступе

В главе 6 Программы представлен подробный анализ состояния складской инфраструктуры, который может быть весьма полезен для консалтинговых компаний, риэлтерских организаций и девелоперов. Надо заметить, что, судя по публикациям, появившимся в СМИ в последние пару недель, некоторые авторы и даже фирмы уже поспешили представить данные из аналитического обзора Программы как свою собственную аналитику, не делая никаких ссылок на первоисточник. Не исключено, что в последующем кто-то попытается даже зарабатывать на этом, продавая государственную аналитику как собственную малоинформированным зарубежным инвесторам. Между тем Программа находится в свободном доступе на сайте www.pravo.by .

Мы лишь приведем некоторые цифры, характеризующие ситуацию на рынке складской недвижимости.

В частности, в 2007 году по сравнению с 2006 годом в Беларуси на 405 единиц увеличилось количество складов, расположенных в специальных помещениях (составило 7392). В то же время на 29 единиц уменьшилось число складов во временно приспособленных помещениях (составило 1164) и на 15 - количество хранилищ для картофеля, овощей и фруктов (составило 29).

Наблюдалась тенденция по сокращению складской площади на одно складское помещение. Так, если в 2004 году эта величина составляла 389 кв. метров, то в 2006 году - 282 кв.метров, в 2007 году - 276 кв.метров. При этом наименьшее значение этого показателя по регионам наблюдалось в г. Минске и Гродненской области.

В анализе отмечается, что основную часть функционирующих на территории Беларуси складов по степени оснащенности и техническому состоянию можно отнести к складам класса "C" и "D". Еще одна из особенностей состоит в том, что имеющиеся склады используются организациями оптовой торговли недостаточно эффективно, средний коэффициент использования емкости складов составляет 0,52 (например, в США этот показатель - 0,92 - 0,95).

В то же время уровень механизации погрузочно-разгрузочных и складских работ достаточно высок и составляет 95,2%. Однако для механизации и автоматизации работ используются машины и механизмы с высокой степенью износа.

Подробная характеристика имеющихся у организаций складских помещений площадью от 5 тыс.кв.метров приведена в приложении 3 Программы и тоже находится в открытом доступе.

Анализ состояния складской инфраструктуры оптовой торговли показывает, что ее техническое состояние и изношенность материальной базы не способствуют использованию современных технологий товародвижения. Так, только 1/10 складских помещений, расположенных в г. Минске и Минском районе, - отремонтированные или новые склады, относительно соответствующие требованиям, предъявляемым к современной складской инфраструктуре.

В анализе приводится информация о некоторых новых объектах, появившихся на рынке складской недвижимости. В частности, в последние годы некоторыми организациями вневедомственной подчиненности были построены небольшие современные склады (в среднем 2 - 3 тыс.кв.метров) для собственных нужд - "Coca-Cola", "McDonalds", "Vitalur", "Euroopt", "Prostor'e". Из современных складов, где предлагаются в аренду складские площади, отмечаются лишь реконструированные склады компании "Hartia" (12 тыс.кв. метров) и вновь построенные компанией "JVDominik" склады площадью 2,7 тыс.кв.метров.

В качестве примера современной складской инфраструктуры приводится крытый склад класса "B" (площадь 14,2 тыс.кв.м) городской товарной станции Степянка в Минске; складские помещения Грузового двора станции Центролит в Гомеле - цех механический ангарного типа площадью 8,5 тыс.кв. метров - склад класса "A", склад грузовой прирельсовый площадью 2,8 тыс.кв. метров - класса "B"; склад класса "B" ОАО "Брестская областная база "Бакалея" - 21,9 тыс.кв. метров.

В целом же в Беларуси, как отмечается в документе, пока не получили достаточного развития современные складские комплексы класса "A" и "B", работающие по логистическим технологиям товародвижения. Организации оптовой торговли не имеют своевременного технологического и программного обеспечения, ориентированного на потребителя.

Не только склады

В Программе есть много другой интересной информации, которая может быть полезна профучастникам рынка коммерческой недвижимости, а возможно, и потенциальным арендаторам складской и торговой недвижимости, компаниям-сетевикам и потенциальным инвесторам.

В документе приводится классификация логистических центров. В зависимости от отраслевой направленности будут формироваться транспортно-логистические и оптово-логистические (торговые) и многофункциональные логистические центры.

Конечной целью деятельности транспортно-логистических центров является оказание полного цикла транспортно-логистических услуг промышленным и торговым организациям по рационализации перевозочного процесса и гарантированной доставке грузов в оптимальные сроки, маршруты, виды транспорта и груза.

Основной функцией оптово-логистических (торговых) центров является поставка оптовых партий потребительских товаров и продукции производственно-технического назначения отечественного и импортного производства непосредственно потребителям или организациям розничной торговли. Помимо основной функции - осуществление оптовых поставок, оптово-логистические центры выполняют множество сопутствующих функций, таких как изучение спроса покупателей, заключение договоров на поставку товаров, организация продвижения товаров от производителей в места потребления, обеспечение хранения товаров, формирование торгового ассортимента, оказание дополнительных услуг в процессе продажи и послепродажной эксплуатации, логистические услуги и т.д.

Одна из глав Программы посвящена основным направлениям создания и развития оптово-логистических центров торговли потребительскими товарами и продукцией производственно-технического назначения. Оптово-логистические центры предполагается формировать по территориальному принципу с возможностью их специализации по видам товаров и грузопотоков. Планируется создание двух типов таких оптовых структур - республиканские и региональные.

Республиканские оптово-логистические центры с центральным офисом и складом в г. Минске и филиалами в регионах обеспечивают поставку товаров по запросам потребителей во всех регионах. Такие оптово-логистические центры имеют большие перспективы в оптовой торговле строительными материалами, продукцией деревообработки и химии, одеждой, обувью, трикотажем, электробытовой техникой, хозяйственными товарами, а также продуктами питания. Региональные центры оптовой торговли обеспечивают поставку товаров организациям области.

Оптово-логистические центры, которые разместятся в Бресте и Минске, находятся в непосредственной близости от автомобильных и железных дорог 2-го Критского коридора (Берлин - Брест - Минск - Москва - Нижний Новгород) с наибольшей интенсивностью движения по стране; оптово-логистические центры городов Витебска, Орши, Могилева и Гомеля - вблизи 9-го Критского коридора (Хельсинки - С.-Петербург - Витебск - Гомель - Киев (Одесса) - Бухарест). Кроме того, города, в которых планируется разместить оптово-логистические центры, находятся на пересечении автомобильных магистралей республиканского значения: Витебск - М-3 и Р-20, Могилев - Р-122, Гомель - М-10, М-5, Гродно - М-6, Р-99, Р-42, Минск - М-6, М-3, Р-1.

Совокупный удельный вес городов, в которых будут располагаться оптово-логистические центры, в физическом объеме импорта республики составляет 58,5%, экспорта - 12,5 %. При этом наибольшие объемы импортных поставок приходятся на города Минск (32 % импорта республики) и Брест (8,6 %).

В приложениях 7 - 18 к Программе представлены объекты логистической системы по областям Беларуси, а также земельные участки, которые могут быть предложены потенциальным инвесторам для создания логистических центров, и их характеристики.

Марина СИРОТКО

13.10.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 19, за месяц 93

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2008