Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Температура на рынке выше нормы

Цена минской элитной квартиры площадью 100 кв.метров почти в 90 раз превышает размер внутреннего валового продукта (ВВП) на душу населения в Беларуси. Это говорит о неразвитости минского рынка жилья и опровергает устойчивое мнение специалистов о его неперегретости.

Мировой финансовый кризис еще не успел как следует разогреться, а в Москве уже прогнозируют обвал цен на элитную недвижимость. Торговцы недвижимостью вероятность такого сценария отрицают. Но удешевление на 20-30% не исключают – ведь доходы потенциальных потребителей такой недвижимости тают, как Снегурочка под горячим весенним солнцем. А поскольку минский рынок, как показали многолетние наблюдения, реагируют на изменения на рынке Москвы с опозданием на полгода, то вместе с весенней капелью на квартирном рынке белорусской столицы может начаться «ценотаяние».

Ценовой пузырь на московском рынке недвижимости скоро лопнет, и стоимость квартир упадет «в разы», заявил президент Альфа-банка Петр Авен на конференции «Российский финансовый сектор: ответ на глобальный вызов». Как написали «Ведомости», свое мнение банкир обосновал тем, что в России отношение стоимости элитной квартиры в пределах Садового кольца (в Москве) площадью 100 кв.метров к ВВП на душу населения составляет 155,7, в Украине - 99, в большинстве европейских стран - менее 30, а в Германии - 5,9.

В Москве цены на квартиры перегреты в 5 раз по отношению к среднеевропейским из-за спекулянтов: 40-50% квартир покупалось не для проживания, а для последующей перепродажи, считает глава Альфа-банка. «Со времен советского дефицита люди скупали квартиры, потому что считали недвижимость самым надежным вложением денег», - объяснил он.

Согласно отчету Knight Frank за первое полугодие средняя цена элитного жилья на московском первичном рынке составила 21 862 долл.США за 1 кв.метр, а на вторичном - 24 840 долл.США, написали далее «Ведомости».

В той же публикации отмечается, что Антон Стороженко, партнер компании Amrop Hever Group, указывает, что зарплаты топ-менеджеров (0,5-1 млн. долл.США в год) сейчас корректируются в сторону уменьшения на 20-50%.

Торговцы элитной недвижимостью признают, что цены падают, но с прогнозами Петра Авена не согласны. Снижение цен на элитные квартиры в отдельных случаях составляет 30%, указывает заместитель гендиректора Kalinka Realty Алексей Сидоров. По его же данным, предложение с сентября выросло на 15%.

Предложение элитной недвижимости увеличилось в 3 раза по сравнению с докризисной ситуацией, при этом спрос уменьшился примерно в 2 раза, отмечают в Penny Lane Realty.

В компании Knight Frank формулируют это иначе: покупатели заняли выжидательную позицию. Специалисты этой компании говорят, что сейчас хорошее время для получения скидок. В среднем скидки по сделкам с элитной недвижимостью достигают 10%, иногда - 30%.

В то же время многие риэлтеры считают, что качественное элитное жилье будет только расти в цене . Это как люксовый товар, который не теряет в цене.

Что же касается некачественных квартир, которые позиционируются как элитные, то они будут дешеветь. Сейчас, как пишут «Ведомости», ссылаясь на аналитиков, на рынке большое количество сомнительных новостроек, которые стоят как «элитка», но не тянут по качеству. Такие квартиры упадут в цене, считают московские риэлтеры.

В подтверждение того, что по настоящему элитное жилье не подешевеет, аналитики приводят прошлогоднюю динамику. Мол, когда в 2007 году цены на жилье в Москве снизились на 10-15%, элитное жилье продавалось по тем же ценам или дорожало. Правда, те же аналитики упускают из виду, что в прошлом году еще не было мирового финансового кризиса, и нефть не дешевела до 60 долларов за баррель.

Возвращаясь к прогнозу президента Альфа-банка, отметим, что этот прогноз был сделан на основании индикатора Global Property Guide. Этот индикатор показывает отношение цены квартиры высшей категории в стране к ВВП на душу населения. Например, в Черногории это отношение составило 125,4 раза, в Украине – 99,2, в Молдове – 85,31, в Румынии – 54,27, в Нидерландах - 7,88, в Австрии – 6,77, в Бельгии - 6, 04, в Германии – 5,88, в Люксембурге – 4,64. В России, как было уже сказано, – в 155,7 раза.

Чтобы понять, на сколько же перегреты цены на жилье на минском рынке, мы тоже попытались подсчитать отношение стоимости столичной элитной квартиры в пределах первого городского кольца (площадь около 100 кв.метров, цена 500 тыс.долл.) к ВВП на душу населения (чуть менее 5,6 тыс. долл. на человека, с учетом того, что ВВП в целом на год прогнозируется около 118 трлн.рублей). Так вот полученное отношение составило не многим менее 90.

При этом отношение цены самой рядовой двухкомнатной квартиры в Минске площадью около 60 кв.метров к ВВП на душу населения получилось примерно 18. Это в 2 раза больше, чем отношение цены самой дорогой 100-метровой квартиры к ВВП на душу населения в Нидерландах и в Австрии и почти в 3 раза больше аналогичного показателя в Бельгии и Германии.

Есть и другой показатель, который позволяет понять, что цены минских квартир сильно перегреты по отношению к уровню жизни большей части населения. Согласно европейским стандартам средняя цена квадратного метра должна приближаться к средней заработной плате. Мы по этому показателю до развитых стран сильно не дотягиваем.

Бесспорно, что по мере развития рынка, по мере наращивания объемов жилищного строительства и прочих «по мере…» приведенные показатели в Беларуси должны будут приблизиться к показателям, имеющимся в развитых странах.

Как именно? Способов много. Например, чтобы цена квадратного метра и средняя заработная плата сравнялись, надо, чтобы второй показатель начал расти быстрее, чем первый. Цель будет достигнута и в том случае, если доходы населения будут расти прежними темпами, а рыночные цены на квартиры заморозились на длительный период. Есть и более радикальный путь – путь падений и взлетов. Но и он в конечном итоге приведет к тому, что цены на квартиры достигнут потребительского уровня, а не спекулятивного, который мы наблюдаем сегодня.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

10.11.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 45/2008