Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Вторичный рынок жилья: итоги октября

В то время как в российской столице в октябре месяце этого года цены на недвижимость корректировались в сторону снижения, в белорусской столице они все еще продолжали расти. Исключением стали только трехкомнатные квартиры, цены на которые остались на прежнем сентябрьском уровне.

Как показали исследования аналитического центра www.irn.ru, октябрь месяц этого года оказался для московского рынка недвижимости в своем роде переломным. Если с началом осени по мере развития общего финансового кризиса на рынок недвижимости пришли испуг и паника, то в течение октября многие игроки смогли осознать произошедшие перемены и начать адаптироваться к новым реалиям. Теперь уже почти никто не сомневается в том, что цены на недвижимость в Москве, так или иначе, будут корректироваться вниз, и этот процесс, по сути, уже начался. Основной вопрос теперь – что и насколько может просесть. Немаловажно, что октябрь принес понимание и еще одной истины: снижение цен – это вовсе не «конец света» и не кризис для рынка недвижимости, а абсолютно нормальная рыночная ситуация, адекватная произошедшим изменениям в финансовой сфере и платежеспособности покупателей, пишет www.irn.ru. В этих условиях также можно работать и зарабатывать, только стратегия и ценовая политика должны быть иными.

С точки зрения статистики также наблюдается перелом тенденций. Конечно, никакого резкого обвала цен в октябре не произошло, так как рынок недвижимости в отличие от фондового достаточно инертен, и на смену ценовых трендов здесь требуется время. Так, по данным аналитического центра www.irn.ru среднее значение московского индекса в стоимости в октябре почти не отличается от аналогичного сентябрьского показателя (по сути, это изменение цен с середины сентября к середине октября). При этом еженедельные индексы, более применимые для анализа рынка недвижимости в подобных условиях, демонстрируют последние недели все большее снижение. Так, за период с конца сентября по конец октября снижение стоимости жилья в Москве составило 0,9% и продолжает набирать силу. Это позволило специалистам аналитического центра утверждать, что при продаже квартир все больше продавцов готовы идти на дисконт, а также, что новые предложения выходят на рынок по сниженным ценам.

Хотя, как отмечает аналитический центр, в течение октября курсы валют демонстрировали высокую нестабильность, что вносило в статистику заметную противоречивость. Из-за роста курса доллара долларовые цены на недвижимость пошли вниз, а вот рублевые цены на квартиры, публикуемыми журналом о недвижимости www.metrinfo.ru, пока остаются на прежнем уровне или даже слегка прирастают из-за ослабления рубля.

Специалисты аналитического центра также отмечают, что многие продавцы формально удерживали прежние цены, но было заметно все же, что они готовы идти на уступки конкретным покупателям. По мнению аналитического центра www.irn.ru, более заметное снижение цен, а также повальное появление скидок начнется ближе к концу года, когда продавцы выдержат должную паузу и убедятся в необходимости снижения.

В нынешних условиях все более очевидной становится дифференциация московского рынка недвижимости. Традиционно в условиях стагнации первым начинает проседать низкокачественное жилье, в основном, старый жилой фонд в мало престижных районах Москвы. По таким категориям квартир уже в октябре наблюдались довольно заметные «минусы». Коррекция в меньшей степени коснется настоящих элитных квартир, а также уникальных домов бизнес-класса, считают специалисты аналитического центра. При этом дорогое предложение, в том числе и некоторые новостройки, у которых цена явно завышена по отношению к реальным потребительским свойствам, могут просесть в стоимости не меньше старой вторички.

Что касается белорусской столицы, то пока мировой финансовый кризис не отразился на ценах минской «вторички». Цены на квартиры в октябре месяце продолжали расти. Так, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 1,5 %, двухкомнатные – на 2,0 процента, четырехкомнатные – на 2,5 %. Исключением стали трехкомнатные квартиры, цены на которые остались на прежнем сентябрьском уровне. В итоге на начало ноября квадратный метр однокомнатных квартир поднялся до 2053 долл., двухкомнатных – до 2063 долл., четырехкомнатных – до 1920 долл. Квадратный метр трехкомнатных квартир составил 1950 долл.

Рост цен на квартиры в октябре подтверждают и данные информационного центра долевого строительства ОДО «Твоя столицаконсалт». Так, по данным информационного центра, в октябре средневзвешенная цена предложения продолжила рост, составив на конец месяца 2039,3 долл.США за кв.метр. Прирост по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,4%, или 7,3 долл.США в абсолютном выражении. Однако эти значения меньше, чем аналогичные за прошлый месяц. Для сравнения: средневзвешенная цена предложения, скорректированная на структуру предложения, в сентябре 2008 года составила 2039,7 долл. США за кв.м. Ее рост составил 0,7%.

Что касается структуры предложения квартир на вторичном рынке жилья, то, по данным ОДО «Твоя столицаконсалт», в октябре по сравнению с сентябрем текущего года значительно уменьшилась доля однокомнатных квартир, предлагаемых по цене меньше 2000 долл.США за кв.м. Если в августе этого года доля таких квартир составляла 60,6%, в сентябре 50,2%, то в октябре она составила 45,3%. Доля же однокомнатных квартир, предлагаемых по цене выше 2400 долл.США за кв.м., увеличилась с 4% в августе, 6,4% в сентябре до 9,7% в октябре. Структура предложения многокомнатных квартир также изменилась: доля квартир дешевле 2000 долл.США за кв.м уменьшилась с 63% в сентябре до 60% в октябре текущего года.

Если говорить о соотношении спроса и предложения, то, по данным аналитического центра, в октябре спрос на однокомнатные квартиры по-прежнему значительно превышал предложение. А вот что касается трехкомнатных квартир, то здесь ситуация была обратная: предложение превышало спрос.

Как будет развиваться ситуация на вторичном квартирном рынке в краткосрочной перспективе? Ведь наступивший финансовый кризис заставил крепко задуматься над этим как продавцов, так и покупателей недвижимости. Совершать сделки или отложить? Что завтра будет со спросом? А с предложением? Какой сегмент рынка жилья отреагирует на происходящее острее? Очень много накопилось вопросов. А вот с ответами совсем иная картина. Пожалуй, сегодня никто не возьмет на себя ответственность сказать точно, как будут развиваться события на рынке в ближайшей перспективе, будут ли цены расти и дальше или по примеру Москвы на рынке начнется стагнация и снижение цен?

Но ясно одно, что сейчас покупать жилье целесообразно, только если в этом есть острая необходимость и достаточно собственных средств на покупку — чистую или альтернативную. Нежели собственных денег на покупку не хватает, то брать кредит в банке нежелательно: процентные ставки сильно выросли, и банкиры говорят, что они будут расти и дальше, поэтому существует риск неуплаты кредита из-за кризиса, потери работы и т. д. Многие банки и сами сворачивают кредитование жилья. С завидным постоянством растет ставка рефинансирования. Так, с 15 октября она составляла 10,75 % годовых, а уже с 12 ноября снова увеличилась на 0,25 процентного пункта до 11% годовых. А это в очередной раз приведет к повышению процентных ставок по кредитам, которые напрямую привязаны к уровню ставки рефинансирования. В этой связи кредитополучатели перед заключением договора должны внимательно ознакомиться с его условиями, изучить, в каких случаях банк может повысить ставку и определить, подходят ли такие условия для них. В силу складывающейся ситуации на финансовом рынке к концу 2008 года ставка рефинансирования Национального банка Беларуси может быть увеличена.

Что касается сегодняшней ситуации на вторичном квартирном рынке, то, как утверждают риэлтеры, да это видно невооруженным глазом и по количеству рекламных предложений агентств недвижимости, в настоящее время в городе на продажу выставлено достаточно много квартир, в то время как сделок с квартирами в агентствах недвижимости заключается мало. Пока продавцы особенно не идут на снижение цен, а покупатели ждут, что цены будут падать, как это происходит у ближайших наших соседей и во многих странах мира. Однако реальность такова, что пока данные обстоятельства не дают повода говорить о том, что цены на вторичном рынке жилья снижаются. Пока они достаточно стабильны и держатся за счет «вымывания» с рынка «дешевых» квартир. Как долго продлится такая ситуация на квартирном рынке, пока не известно. Но, думается, что в ближайшие месяца два ситуация на рынке станет более-менее определенной.

В то же время, сегодня с трудом распродаются квартиры на первичном рынке жилья, и застройщики стараются привлечь покупателей различными способами – предлагают бонусы, снижают стоимость квадратного метра жилья и т.д.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

17.11.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2008