Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирный рынок: итоги ноября

Если октябрь оказался для московского квартирного рынка переломным месяцем, в течение которого многолетний рост цен неожиданно для многих сменился падением, то ноябрь был вполне предсказуемым. Тенденция к снижению цен на московскую недвижимость приобрела в ноябре уверенные очертания, причем практически во всех сегментах рынка. Преломилась ситуация и на минском квартирном рынке. Если в октябре еще был отмечен рост цен на квартиры, не считая трехкомнатных, то в ноябре началось снижение цен сначала на двухкомнатные, а потом и на однокомнатные квартиры.

В цифрах итоги ноября на московском квартирном рынке выглядят одновременно и внушительно и скромно. Так, еженедельный индекс стоимости жилья, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, потерял с 1 ноября по 1 декабря почти 5%, снизившись с отметки в 6 068 до 5 770 пунктов. Такими темпами цены на квартиры в Москве падали только в 1998-1999 годах после дефолта. Столь быстрый и существенный разворот московского рынка недвижимости вниз сейчас примечателен еще и потому, что всего 2 месяца назад большинство специалистов и покупателей квартир просто не верили, что цены на столичную недвижимость могут когда-нибудь упасть, и тем более так скоро.

Несмотря на то, что большинство продавцов пока продолжают придерживаться прежних цен, реальная продажа квартир по ним оказывается практически невозможной. По информации аналитического центра www.irn.ru и неоднократным заявлениям риэлторов, величина дисконта, необходимая сейчас для продажи жилья в Москве, составляет уже порядка 15-25%, а в отдельных случаях может оказаться и больше. Примечательно, что скидки на новостройки до 25% стоимости появились уже и у ведущих застройщиков. Поэтому неявная коррекция цен, уже сформировавшаяся на рынке, по сути, куда больше тех 5%, которые пока регистрирует статистика.

По мнению сотрудников аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отказ от старых цен произойдет отчасти до нового года, а в большей степени – по прошествии новогодних праздников, ближе к концу января. Тогда станет окончательно ясно, что возврата к докризисным ценам на недвижимость в обозримом будущем быть уже не может, и нужно ориентироваться на новую реальность.

Другими словами, за ближайшие 2 месяца – декабрь и январь – статистические показатели у всех аналитиков и обозревателей рынка недвижимости с большой вероятностью потеряют порядка 15%, т.е. примерно по 7% в месяц, по сути, отражая ту коррекцию цен, которая уже имеет место. При этом гораздо более медлительным в переходе на новые цены традиционно будет сегмент жилья бизнес-класса и элитных квартир. Так, и по итогам ноября дорогие классы жилья и престижные районы центра Москвы еще остаются в небольшом плюсе или в нуле.

Аналитический центр irn.ru также отмечает, что снижение цен на жилье в Москве, которое происходит сейчас и, по всей видимости, будет продолжаться в обозримом будущем, окажется неравномерным для разных квартир. При среднем падении цен на 20-30% одни квартиры могут потерять не более 10-15% стоимости, а другие – до 50% и более. Причем в сложившихся условиях это зависит даже не от класса жилья, а от самой квартиры и, что немаловажно, – ее начальной цены.

Не секрет, что последнее время на рынке было (и остается) немало предложений с завышенной ценой. Нередко продавцы квартир назначали цены «на вырост», рассчитывая, что растущий рынок постепенно дотянется до желаемого уровня. Однако рынок изменил направление движения, и те цены, которые были неадекватно завышены даже для докризисного периода, теперь обладают наибольшим потенциалом для провала. Проще говоря, сейчас основным критерием устойчивости является адекватное соотношение цены и качества объекта, как это и должно быть на нормальном сбалансированном рынке. А период, когда даже хрущевские пятиэтажки по цене тянули на элитное жилье, рано или поздно должен был уйти в прошлое, считают специалисты аналитического центра.

Если же обратиться к статистике и проанализировать ситуацию на минском квартирном рынке, то следует отметить, что она в течение ноября также несколько изменилась. Так, если в октябре месяце цены на квартиры продолжали еще расти, хоть и медленными темпами, за исключением трехкомнатных квартир, цены на которые оставались на прежнем сентябрьском уровне, то примерно с середины ноября стали снижаться цены сначала на двухкомнатные, а потом и на однокомнатные квартиры. Если учесть, что к началу ноября цена квадратного метра двухкомнатных квартир была несколько выше цены квадратного метра однокомнатных квартир (соответственно 2063 и 2053 долл./кв.м), и то, что в октябре двухкомнатные квартиры дорожали более быстрыми темпами по сравнению с однокомнатными, то неудивительно, что в ноябре цены на двухкомнатные квартиры стали снижаться быстрее, чем на однокомнатные. В итоге во второй половине ноября цена квадратного метра двухкомнатных квартир уже стала ниже по сравнению с ценой квадратного метра однокомнатных квартир. Так, в среднем на начало декабря цена квадратного метра однокомнатных квартир составила 2064 долл.США, двухкомнатных – 2044, трехкомнатных – 1953 и четырехкомнатных – 1916 долл.США. Получается, что в среднем в ноябре цены на двухкомнатные квартиры снизились примерно на 1 %, в то время как в октябре они выросли на 2 %. Что касается цен на все остальные типы квартир, то они остались примерно на прежнем октябрьском уровне.

Но это статистика. А что же реально происходит сегодня на рынке? В каком соотношении находятся спрос и предложение? И как может поменяться ситуация в ближайшее время? С такими вопросами мы обратились к директору столичного агентства недвижимости «БелЦТН», председателю общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость» Николаю Простолупову.

По словам Н.Простолупова, к настоящему времени на минском квартирном рынке сложилась очень сложная ситуация, характеризующая резким сокращением сделок. Сегодня на рынке жилья в свободной продаже находится порядка 9 тысяч квартир, в то время как реальных сделок с квартирами в последние два месяца в городе осуществляется всего лишь порядка 400. В связи с приостановлением многими банками кредитования жилья, уменьшилось и количество сделок, осуществляемых с привлечением банковских кредитов. Так, если ранее таких сделок в агентствах недвижимости было порядка 50 % от общего их количества, то сегодня с привлечением кредитов осуществляется не более 20 % сделок. Покупателей на рынке практически нет. В то же время, это не смущает большинство продавцов, они по-прежнему выставляют свои квартиры на рынок по сложившимся высоким ценам. Снижение цены на 3-5 тыс.долл. может быть только в реальных сделках при наличии конкретного покупателя.

Несмотря на значительное превышение предложения над спросом, серьезного падения цен на вторичные квартиры не происходит. «Установившиеся цены качаются под ветром, но серьезного спада нет», - сказал директор АН «БелЦТН. И это, по мнению Н.Простолупова, противоречит всем законам экономики и логики. С ситуацией, когда на рынке не работают законы, а в большей степени присутствует психологический фактор, специалисты рынка недвижимости сталкиваются уже не в первый раз. К тому же, если в ближайшее время произойдет «замораживание» строек, как это сейчас происходит в Москве, и количество вводимого в эксплуатацию жилья резко сократится, то «альтернативы вторичному рынку опять не будет», заключил Н.Простолупов. А, значит, не будет и альтернативы у продавцов, которые сдерживают цены. Поэтому, по мнению эксперта рынка недвижимости, сегодня очень сложно со 100-процентной уверенностью сказать, что будет происходить на рынке в ближайшей перспективе. По всем признакам, цены должны снижаться, но произойдет ли это? Думается, картина станет более понятной через 1-2 месяца, сказал директор агентства.

Со своей стороны отметим, что 27 ноября председатель правления Национального банка Петр Прокопович в своем отчетном докладе доложил Президенту страны А.Лукашенко об итогах работы банковской системы страны за 10 месяцев и о задачах, которые предстоит решить до конца года. Так, в частности, П.Прокопович сказал, что Национальный банк внимательно отслеживает все тенденции, которые происходят на мировых финансовых рынках и принимает все необходимые меры, чтобы не допустить их негативного влияния на внутренний рынок, обеспечить выполнение всех показателей, заложенных в Основных направлениях денежно-кредитной политики на 2008 год. «У нас стабильный курс национальной валюты. Мы неоднократно заявляли о том, что в 2008 году курс белорусского рубля будет в том коридоре, который мы запланировали. По доллару США это Br2100-Br2200 за один доллар», - подчеркнул председатель правления Нацбанка.

По словам П.Прокоповича, банками Беларуси в январе - октябре была проведена большая работа по кредитованию реального сектора экономики. Так, по данным на 1 ноября 2008 года по сравнению с аналогичной датой 2007 года задолженность по кредитам банков увеличилась в 1,6 раза. Председатель правления Нацбанка заверил Президента, что банковская система и в дальнейшем будет поддерживать реальный сектор экономики.

Учитывая ситуацию на внешних рынках, государство проводит большую работу по укреплению банковской системы. Так, П.Прокопович сообщил, что принято решение об увеличении в декабре уставных фондов белорусских государственных банков на сумму около 1,5 млрд.долл. за счет средств бюджета. Также проделана большая работа по привлечению иностранных инвесторов в банковскую систему. Только за 10 месяцев 2008 года в уставные фонды белорусских банков внесено более 400 млн.долл. иностранных ресурсов. Кроме того, открываются новые банки с участием иностранного капитала. Это свидетельствует о том, что в отношении банковской системы Беларуси существует огромное доверие со стороны иностранных инвесторов. «Они не боятся вкладывать деньги в наше развитие, видят, что наша банковская система стабильна, развивается эффективно. И никакой угрозы здесь для инвесторов нет», - сказал руководитель Нацбанка. Кроме того, в ходе переговоров руководства Национального банка с крупнейшими иностранными инвесторами по вопросам их работы на белорусском рынке в будущем году зарубежные партнеры заявили о том, что их поддержка своих дочерних банков в Беларуси будет увеличена. В целом банковская система Беларуси готова успешно закончить этот год и также успешно работать в следующем году, сказал П.Прокопович.

Только бы сбылось все намеченное, только бы выстояли наши предприятия во время разгара мирового финансового кризиса. Тогда и рынок жилья избежит глобальных потрясений.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

08.12.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 49/2008