Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичные «квадраты» снова в цене

Квартирный вопрос. Трудно найти человека, которого бы он не волновал. Кто-то хочет улучшить свои жилищные условия, кто-то желает разменяться, а у кого-то вообще нет жилья. Недвижимость всегда пользовалась большим спросом у населения. Но далеко не каждый человек ориентируется в ценах на жилье, не знает законов развития рынка недвижимости, его специфики. Всех тех, кто намеревается совершить сделку с недвижимостью в наступившем 2003 году, безусловно, волнует вопрос: какие цены на жилье будут в этом году, будут ли они повышаться, стоять на месте, а может, снизятся? В данной статье мы попытались проанализировать ценовую ситуацию на вторичном рынке жилья г. Минска на протяжении последних пяти лет (1998 - 2002 годы), выяснить причины падения и роста цен на квартиры. Источником для анализа мы взяли предоставляемую ведущими столичными агентствами недвижимости информацию об объектах недвижимости, представленную в информационном каталоге газеты «Недвижимость Белоруссии».

Особенности развития вторичного рынка недвижимости

Вторичный рынок квартир развивается по своим законам и по-своему реагирует на процессы, происходящие в обществе и экономике. Он более

неповоротлив, чем другие товарные рынки, и реагирует на внешние

изменения с некоторым опозданием хотя бы потому, что квартира –

дорогостоящий товар. А процесс ее приобретения или продажи весьма

трудоемок и длителен. Как следствие, динамика развития квартирного рынка предопределяется двумя основными этапами – этапом накопления (средств, с одной стороны, и товара, с другой) и этапом реализации. Первый наиболее длительный и наиболее зависимый от общей экономической ситуации в государстве. Второй - более скорый и более зависимый от конъюнктуры и структуры рынка, объемов предложения, обилия выбора. При этом следует иметь в виду, что процесс накопления товара, в нашем случае квартир, которые формируют общий объем предложения, напрямую зависит от объемов строительства нового жилья и от уровня обеспеченности квартирами в конкретном населенном пункте, в частности в Минске. Кроме того, активность формирования предложения зависит и от изменений, происходящих в жилищно-коммунальной (уровне тарифов на коммунальные услуги) и в налоговой политике (налоги на недвижимость). И если накопление товара, в нашем случае квартир на вторичном рынке, происходит медленнее, чем накопление средств у потенциальных покупателей, а жилищно-коммунальная и налоговая политики располагают к наличию в собственности граждан так называемых излишков жилья, то неизбежно увеличение спроса над предложением.

1999 год - определяющий для белорусского рынка недвижимости

Начиная с декабря 1996 года цены на минском рынке недвижимости плавно снижались. Как правило, летом они падали чуть быстрее, а осенью - незначительно повышались. Введение декларирования средств при покупке жилья несколько ускорило падение цен, отмена декларирования, наоборот, - замедлила, но общая тенденция сохранялась.

Свой мониторинг мы начали с 1998 года. Именно в этом году (август месяц) произошедший в России дефолт снизил цены на квартиры приблизительно на 10 - 20 процентов. Однако средняя цена квадратного метра жилья на протяжении всего года была практически стабильной (417-425 долл.).

Во многом определяющим для белорусского рынка недвижимости стал именно 1999 год. В стране еще более ухудшилась экономическая ситуация. Рост доходов населения по сравнению с 1998 годом снизился в два раза, а реальные доходы в пересчете в валюту сократились чуть ли не в полтора раза. Понятно, что такое падение доходов значительно уменьшило и без того невысокую покупательскую способность населения. А это в свою очередь в очередной раз сократило спрос на жилье. Большую часть года минские агентства недвижимости сидели практически без работы. Отсутствие спроса при сохраняющемся уровне предложения на рынке вызвало закономерное падение цен. Собственно, этого падения участники рынка ждали уже давно, но инерция мышления продавцов превзошла самые пессимистические прогнозы - кризис рынка состоялся. На вторичном рынке жилья на пять выставленных на продажу квартир приходился один потенциальный покупатель. Этот самый покупатель в абсолютном большинстве случаев хотел приобрести одно- или двухкомнатную квартиру, причем недорогую - требования к комфортности приобретаемого жилья все более отступали перед жестокой необходимостью иметь хоть какую-то крышу над головой. Вот почему, в частности, в 1999 году большей популярностью стали пользоваться прежде ненавистные «хрущобы». По некоторым подсчетам, на протяжении 1999 года цены на квартиры в Минске упали примерно на 12-15 процентов. При этом цены на однокомнатные квартиры снизились в среднем на 8 процентов, на двухкомнатные - на 12 процентов, на трехкомнатные - на 16 процентов и на четырехкомнатные - на 4 процента. А уже к середине 2000 года цены на разные категории жилья упали по отношению к концу 1996 года на 25 -35 процентов и составили в среднем около 280 долл. США за квадратный метр.

Чем было вызвано обвальное падение цен на квартиры?

Причин здесь было несколько. Решающую роль, безусловно, сыграл рост объемов жилищного строительства, осуществляющегося с привлечением льготных кредитов и субсидий. Именно дешевое жилищное строительство в условиях постепенного обесценивания белорусского рубля стало причиной быстрого роста предложения на вторичном рынке. В течение 1997 - 1999 годов строить и продавать было выгодно: в этот период каждая построенная за льготные кредиты и проданная квартира приносила физическим лицам прибыль около 6 тыс. долл.

Одновременно с увеличением предложения произошел и отток потенциальных покупателей вторичного рынка, что также явилось следствием государственной жилищной политики, поскольку строить (если не брать в расчет коммерческое жилье) было дешевле, чем покупать. В 1998 - 1999 годах, благодаря высокой инфляции и сдерживанию цен в строительстве, разница в ценах на первичном и вторичном рынках достигла максимальных размеров и составляла в разное время и по разным категориям квартир от 150 до 200 процентов.

Кроме жилищного строительства, обвалу цен способствовали и другие факторы. Во-первых, превышение цен предложения на вторичном рынке над покупательной способностью основной массы потенциальных покупателей, что как раз имело место вследствие снижения доходов населения. Во-вторых, превышение предложения над спросом, что было вызвано значительным «выбросом» квартир на продажу. Появление у населения так называемых «излишков» жилья (слабо населенных и пустующих квартир) при средней обеспеченности жильем 23-24 кв. метра на человека, которые послужили толчком для активизации процесса перераспределения.

Однако для того, чтобы цены опускались, нужен некий ускоритель. Таковым, скорее всего, явилось резкое сокращение объемов льготного кредитования, которое способствовало почти двукратному увеличению срочных продаж вторичного жилья с целью оплаты строящегося. Естественно, что при избыточном предложении срочные продажи невозможны без существенной уступки в цене.

2000-й переломный

В 2000 году продолжала ухудшаться экономическая ситуация, росла инфляция, были низкими реальные доходы населения. Стало сложнее получить льготные кредиты и субсидии. Не состоялась система стройсбережений, не заработала ипотека. Все эти факторы должны были еще больше снизить цены на квартиры. Однако этого не произошло. Наоборот, начиная с середины 2000 года цены стали расти, и довольно быстро. Что же произошло? Что стало причиной такой резкой смены тенденции?

Параллельно с падением цен на вторичном рынке продолжала расти себестоимость строительства нового жилья. Порой чтобы выполнить взятые на себя обязательства, государственные застройщики вынуждены были продавать квартиры намного ниже себестоимости. Даже при том, что строительство было одним из государственных приоритетов, такая ненормальная ситуация не могла продолжаться долго. Были централизованно увеличены индексы цен в долевом строительстве. Цены на рынке новостроек резко превысили цены на вторичном рынке. В результате многие, кто предполагал строиться, решили остановиться на «вторичке». Первоначально это мало повлияло на рынок и объяснялось тем, что до подорожания льготные кредиты покрывали до 90 процентов стоимости жилья, и люди предполагали сохранить за собой старые квартиры. После подорожания сделанных накоплений достаточно часто переставало хватать на регулярное погашение взносов, и многие стали перед дилеммой: или отказываться от долевого строительство, или продавать имеющееся жилье. Большинство пошло именно по второму пути, причем, поскольку старое жилье продавалось с отсрочкой выселения (до момента окончания строительства), цены на него выставлялись даже ниже рыночных. Но этот потенциал сдерживания достаточно быстро оказался исчерпанным – те, кто заключал договоры по старым ценам, уже все продали, новые же дольщики учитывали сложившиеся реалии. Итак, спрос возрос, цены среагировали практически мгновенно: начали потихоньку подыматься. В свою очередь застройщики в своей ценовой политике тоже учли тенденции вторичного рынка, поэтому и на новостройки цены стали расти. Однако за ценами следят не только продавцы, но и покупатели. И вот тут «выстрелил» отложенный спрос. Цены начали расти, и те, кто откладывал покупку в расчете на снижение цен, тут же стали проявлять активность. Спрос возрос. Среагировали продавцы, которые тотчас стали откладывать продажу. Уменьшилось предложение – увеличились цены – возрос спрос: покупатели старались успеть купить квартиры до того, как они подорожают еще больше. Рост цен привел к уменьшению предложения за последние полтора года практически вдвое. Если в конце 1999 - начале 2000 года к продаже единовременно предлагалось около 5 -5,5 тыс. квартир и комнат в Минске, то к началу 2002 года это количество уменьшилось до 2,4 -2,6 тысяч.

Цены на квартиры продолжают расти

Почти двукратное сокращение предложения квартир и стремительный рост цен на них - такова общая картина вторичного рынка жилья, наблюдавшаяся в течение всего 2002 года в Минске. Такое развитие событий на первый взгляд кажется несколько необычным и трудно объяснимым на фоне общего снижения покупательной способности населения, роста убыточных предприятий, сворачивания частного бизнеса и многих других негативных процессов в экономике. Но при внимательном рассмотрении многое становится более-менее понятным. Превышение спроса над предложением могло быть менее очевидным, если бы не введение в середине года практики выдачи валютных кредитов Беларусбанком. Что касается уменьшения предложения, то здесь тоже нет ничего необычного. Оно обусловлено в первую очередь тем, что с рынка исчезли квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, на долю которых до 2001 года приходилось около трети квартирных сделок. С недавних пор продавать квартиры, построенные за счет льготных кредитов (выдаются на 20 лет под 10 процентов годовых), в течение трех лет после выплаты кредита разрешается только с согласия местных властей. Это обстоятельство делает если не невозможным, то во всяком случае менее прибыльным строительство жилья за льготные кредиты с целью последующей продажи.

Однако и спрос на вторичное жилье в абсолютных цифрах тоже несколько уменьшился. С одной стороны, с середины 2001 года по указанию Президента Республики Беларусь местные власти вынуждены были освободить от платы за инфраструктуру очередников, которые строят жилье через УКСы (управления капитального строительства гор-, облисполкомов) за свой счет. Таким образом, у людей, состоящих на квартирном учете, появилась реальная возможность построить жилье по цене в 150-200 долл. США за кв. метр. Это в свою очередь вызвало отток части потенциальных покупателей со вторичного рынка, где цены превышают 250-300 долл. США за кв. метр. С другой стороны, рост цен на вторичное жилье при сохранении на прежнем уровне затрат на приобретение квартир путем строительства, да к тому же с рассрочкой платежа в 1-1,5 года, уменьшил привлекательность вторичного рынка.

Прогноз

Из-за нестабильности экономики, возможных кризисных ситуаций прогнозировать развитие рынка в нашей стране довольно сложно. Возможно, дальнейшая интеграция с Россией, которая набирает свои темпы, зарубежные инвестиции в нашу экономику сделают более благоприятной обстановку для развития рынка недвижимости.

По мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости и директоров агентств, рост цен в ближайшее время должен все-таки остановиться и в дальнейшем пойти вспять. Дальнейший их рост приведет к очень быстрому исчерпанию платежеспособного спроса. Цены должны соответствовать макроэкономической и демографической ситуации. А как раз они вряд ли улучшатся в нынешнем году.

По мнению других специалистов рынка недвижимости, в наступившем году цены на столичные квартиры будут расти, поэтому компаниям и гражданам, желающим приобрести недвижимость в 2003 году, надо поспешить. И очередного скачка цен следует ожидать уже в марте - апреле. Затем рынок на некоторое время стабилизируется. Данный прогноз базируется на анализе предложения квартир в 2002 году.

В 2002 году чаще всего на продажу выставлялись 2-комнатные квартиры. За ними шли 1-комнатные и 3-комнатные, динамика предложения которых была одинаковой. Что касается спроса, то и тут 2-комнатные квартиры были вне конкуренции. Это объясняется тем, что такие квартиры становятся объектом купли, как правило, «по семейным обстоятельствам»: после раздела имущества в результате развода, а также вследствие избавления от дорогих многокомнатных квартир, на содержание которых у людей сегодня не хватает средств.

Увеличение тарифов на жилищно-коммунальные услуги и особенно повышение квартплаты в конце прошлого года и в начале нынешнего должны привести к росту предложения больших квартир (3, 4 и более комнат). Владельцы такого жилья будут стремиться разменять его на одно-, двухкомнатные квартиры. А вот что касается цен на одно- и двухкомнатные квартиры, то, по мнению тех же руководителей агентств, они будут расти, пользуясь неизменным спросом, как и в предыдущем году. Предполагается, что больше всего в 2003 году подорожают 1-комнатные квартиры, а меньше всего - 3-комнатные. Если на белорусский рынок будет активно внедряться российский капитал, то он создаст устойчивый спрос на высококачественное жилье, что неизбежно приведет к росту цен именно в этом сегменте. Сегодня у состоятельных граждан особой популярностью пользуются квартиры повышенной комфортности в кирпичных домах с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой. С начала 2002 года цены на такие квартиры увеличились примерно на 20 процентов. Такой же рост цен ожидается и в нынешнем году.

На наш взгляд, сегодня выгоднее всего покупать малогабаритное жилье (1-комнатные и 2-комнатные квартиры). Такая собственность высоколиквидна. Это с одной стороны. С другой стороны, если исходить из того, что цены на любое жилье будут расти, значит выгодно покупать любые квартиры - новые и старые, типовые и нестандартные, большие и маленькие, в центре города и в отдаленных районах. Все зависит от поставленной цели, наличия или отсутствия жилья, семейного положения и , конечно же, материального положения.

Желаем всем минчанам успешно решить свои жилищные проблемы!

Собственная информация

10.02.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 40

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2003