Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирный рынок: итоги 2008 года

Все мы существуем в одной объективной реальности, а какой мы ее видим - зависит в основном от нашего к ней отношения. 2008 год, закончившийся мировым финансовым кризисом, тем не менее, для столичного квартирного рынка в целом можно признать вполне успешным, несмотря на общую тенденцию рынка, характеризующуюся значительным снижением количества сделок. За прошедший год впервые за несколько лет столичные квартиры хоть незначительно, но все подешевели, в то время как, например, в 2007 году они подорожали более чем на 60 %.

В отличие от 2007 года, который начался с бурного роста цен на столичные квартиры и которые росли буквально не по дням, а по часам на протяжении всех зимних месяцев, 2008 год начался вполне предсказуемо. В январе месяце 2008 года цены на квартиры продолжали снижаться. А снижение это началось уже с октября 2007 года. Именно осенью 2007 года ситуация на минском квартирном рынке преломилась: стали снижаться цены на однокомнатные квартиры. А в ноябре месяце впервые за последних почти 6 лет, если не считать летней стабилизации цен в 2005 году, в результате которой произошло снижение цен на однокомнатные квартиры старой планировки, в столице отмечено снижение цен на квартиры.

Если сделать короткий экскурс в историю, то не трудно вспомнить, что в начале 2008 года на вторичном квартирном рынке жилья г.Минска было обилие квартир, а вот сделок в агентствах недвижимости было крайне мало. В целом, по оценкам риэлтеров, их объемы даже по сравнению с ноябрем-декабрем 2007 года упали где-то в 5-10 раз. Чтобы продать свое жилье, квартира должна была выставляться на рынок не по завышенной цене и находиться даже не в середине многочисленных рекламных предложений своих собратьев в печатных изданиях, она должна была стоять первой в строчке той ценовой категории, к которой она принадлежала. Кроме того, анализ рекламных предложений показал, что в одной и той же газете, не говоря о разных изданиях, на продажу выставлялись одинаковые объекты с разбежкой в цене до 20%. И до 40 % квартир рекламировались чуть ли по году. То есть недвижимость продавали только те, кому срочно нужны были свободные денежные средства. Все остальные продавцы не спешили снижать цены в надежде найти своего покупателя, а многие ждали еще и роста цен.

Такая ситуация продолжалась на рынке практически полгода. Она характеризовалась плавным – в среднем по 1 % в месяц – снижением цен на квартиры. Это привело к тому, что за первое полугодие 2008 года цены на минские квартиры снизились примерно на 6 %, при этом однокомнатные квартиры за первое полугодие подешевели в среднем на 6,5 %, двухкомнатные – немногим более 5 %, трехкомнатные – на 6 % и четырехкомнатные – на 5,5 %. Так, если в начале января в среднем цена квадратного метра однокомнатной квартиры в Минске составляла 2052 долл.США (цена квартиры - 71 224 долл.США), двухкомнатной – 2 011 долл. США (98 638 долл.США), трехкомнатной – 2 019 долл. США (136 717 долл.США) и четырехкомнатной – 1946 долл. США (159 200 долл.США) , то в конце июня квадратный метр однокомнатной квартиры стал стоить 1915 долл.США (67 250 долл.США), двухкомнатной – 1914 долл.США (95 860 долл.США), трехкомнатной – 1889 долл.США (127 730 долл.США) и четырехкомнатной – 1838 долл.США (152 300 долл.США).

Однако с середины лета ситуация на рынке преломилась: медленное снижение цен на минскую «вторичку» сменилось их плавным ростом. Сначала стали дорожать одно- и двухкомнатные квартиры, а затем и трехкомнатные. Что касается четырехкомнатных квартир, то дорожать они стали только с середины августа, причем достаточно быстрыми темпами, что и позволило им за пару недель подняться в цене чуть ли на 2 %. В итоге к началу осени цены на квартиры выросли примерно на 2,5 %, при этом однокомнатные за последний месяц лета подорожали в среднем на 3,8 %, двухкомнатные – на 2 %, трехкомнатные – на 2,7 % и четырехкомнатные – на 1,7 %.

В сентябре рост цен на квартиры продолжился. При этом, быстрее всего дорожали двухкомнатные квартиры (рост в сентябре составил 3,2 %), однокомнатные подорожали примерно на 2,4 %, трехкомнатные - на 1 % и четырехкомнатные – на 0,8 %. В итоге к октябрю вслед за однокомнатными за 2 тыс.долл. «перевалила» и цена квадратного метра двухкомнатных квартир. Так, на начало октября квадратный метр однокомнатных квартир стал стоить 2024 долл.США, двухкомнатных – 2017 долл.США, трехкомнатных – 1949 долл.США и четырехкомнатных – 1870 долл.США.

Рост цен на вторичное жилье был связан с возрастанием покупательской активности, которая характерна, как правило, для осени.

Несмотря на начавшийся мировой финансовый кризис цены в октябре на минские квартиры продолжали расти. Так, за месяц однокомнатные подорожали на 1,5 %, двухкомнатные – на 2,0 %, четырехкомнатные – на 2,5 %. Исключением стали трехкомнатные квартиры, цены на которые остались на прежнем сентябрьском уровне. В итоге на начало ноября квадратный метр однокомнатных квартир поднялся до 2053 долл.США, двухкомнатных – до 2063 долл.США, четырехкомнатных – до 1920 долл.США. Квадратный метр трехкомнатных квартир составил 1950 долл.

В ноябре ситуация на квартирном рынке снова поменялась. С середины месяца стали снижаться цены сначала на двухкомнатные, а потом и на однокомнатные квартиры. Падение цен продолжилось и в декабре, причем шло оно по сравнению с ноябрем более быстрыми темпами. За последний месяц 2008 года цена квадратного метра однокомнатных квартир снизилась примерно на 3,6 %, двухкомнатных – на 4,4 %, трехкомнатных – на 2,7 % и четырехкомнатных – на 2,8 %. К концу года квадратный метр однокомнатных квартир составил 1991 долл.США (цена квартиры – 70 398 долл.), двухкомнатных – 1958 (99 899), трехкомнатных – 1901 (132 810) и четырехкомнатных – 1863 долл.США (159 146 долл.).

В целом за 2008 год, несмотря на достаточно нестабильную ситуацию в течение всего года - снижение и рост цен, цены на минские квартиры за год снизились примерно на 4 %, из них однокомнатные подешевели на 3 %, двухкомнатные – на 2,7 %, трехкомнатные – на 6,2 % и четырехкомнатные – на 4,5 %. Такая ситуация дает основания говорить о том, что прошлый 2008 год оказался вполне благоприятным для покупки жилья. Ведь впервые за 6 лет в 2008 году цены на квартиры не выросли в разы, а хоть и незначительно, но все же снизились.

В то же время, прошедший 2008 год никак нельзя назвать успешным для риэлтерских компаний. Низкая покупательская активность на протяжении практически всего года способствовала сокращению сделок в агентствах недвижимости, которая временами приближалась «к нулю». А ведь на рынке комфортно работать, когда он активен и вне зависимости от того, растут цены или падают.

В условиях общего финансового кризиса прогнозы рынка недвижимости кажутся неопределенными как никогда. Многие специалисты и эксперты сейчас даже не берутся утверждать что-то конкретное и по сравнению с окончаниями прошлых лет, когда все издания пестрели многочисленными прогнозами о росте цен на недвижимость в грядущем году, сейчас заявлений о том, чего можно ожидать в обозримом будущем, гораздо меньше. С одной стороны, мировой финансовый и экономический кризис, который привел к тому, что недвижимость во многих странах мира уже существенно снизилась. И Беларусь, как государство, расположенное в центре Европы, не может не ощущать на себе это влияние. Значит, снижение цен на квартиры должно продолжится и в 2009 году. Однако большинство специалистов рынка полагают, что цены на жилье значительно не упадут и рынок не рухнет. По их мнению, многое будет зависеть от общего состояния экономики: если будет общее снижение цен и заработных плат, то, естественно, и цены на недвижимость пойдут вниз. Пока же продавцы не готовы сильно снижать цены. Кроме того, вторичный рынок во многом ориентируется на первичный. И если на первичном начнется обвал цен и застройщики перестанут строить, что приведет к сокращению предложения, то покупатели придут на вторичный рынок. И это в конечном итоге приведет к росту цен.

В то же время, наступивший новый год уже преподнес свои некоторые сюрпризы. С 1 января снова подорожала «коммуналка». Со 2 января Нацбанк принял решение о снижении курса белорусского рубля к доллару США на 20,5%, к евро - на 20,3%, к российскому рублю - на 17,3%, мотивируя это переходом на привязку курса белорусского рубля к корзине инвалют взамен привязки к доллару США, которая реализовывалась в 2008 году. Как данное решение скажется на жилищной ценовой политике? Ведь, по сути, цены на квартиры в национальной валюте одномоментно выросли на 20,5 %. Удержатся ли они в долларах США? Как люди среагируют на это нововведение? Ведь уже сегодня сделок с квартирами на рынке осуществляется крайне мало, а предложение намного превышает спрос. Думается, что уже к концу января – середине февраля ситуация на рынке станет более понятной.

Что ожидает московский рынок квартир?

По сложившейся традиции расскажем, какие же перспективы ожидают московский квартирный рынок, которые на протяжении 2008 года также не отличался стабильностью.

Перспективы московского рынка недвижимости обрисовал аналитический центр www.irn.ru. По мнению центра, несмотря на всю сложность ситуации именно сейчас перспективы рынка представляются наиболее предсказуемыми.

Аналитический центр все предложения московских квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья в плане цен разделил на две категории – адекватные и неадекватные. К первой категории отнесены хорошие или сбалансированные по всем параметрам предложения, не имеющие серьезных недостатков, причем по разумной цене. Ко второй – квартиры, цены на которые были завышены изначально, даже до кризиса, выставлялись «на вырост» с расчетом на дальнейший рост рынка. Например, за последние годы в Москве было построено немало псевдо-элитных домов, явно не соответствующих настоящему элитному статусу, но продаваемых по безумно высоким ценам. Немало предложений квартир на вторичном рынке в хороших районах Москвы и с хорошим ремонтом расположено в старых домах с плохими подъездами, без территории и нормального паркинга. Нередко цена метра в хрущевских пятиэтажках достигала уровня цен в новых домах и т.д.

Соответственно, в нынешних условиях даже независимо от сегмента, к которому принадлежит квартира, динамика ее стоимости будет определяться тем, принадлежит ли она к первой категории или ко второй. Так, по мнению сотрудников аналитического центра www.irn.ru, коррекция цен на жилье из первой категории будет наименьшей, потому что они не были завышены изначально, а также даже в условиях кризиса оптимальные варианты имеют больше шансов найти своих покупателей. При этом коррекция цен на квартиры, которые можно отнести ко второй категории, может оказаться куда более глубокой и продолжительной.

Рассуждая на тему глубины снижения цен на квартиры в 2009 году, аналитический центр принял во внимание, что с учетом скрытой коррекции – торга и скидок, стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20-30%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%. Это позволило московским аналитикам сделать вывод, что коррекция цен на квартиры, относящиеся к первой категории, уже во многом исчерпана. Следовательно, в 2009 году эти квартиры могут потерять в цене уже немного, возможно дополнительные 10-15% до начала весны, а с наступлением весеннего делового сезона спрос на оптимальное жилье по разумной цене начнет постепенно восстанавливаться, а цены – стабилизируются.

Дополнительное снижение цен на квартиры, относящиеся ко второй категории, может оказаться более существенным, так как в кризис все низколиквидные предложения продать крайне сложно. В зависимости от степени завышенности начальной цены и серьезности недостатков, дополнительное снижение цен на такое жилье может составить еще порядка 30% и более. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры по завышенным ценам потребует больше времени и продлится до конца весны – начала лета. Так или иначе, по мнению специалистов аналитического центра www.irn.ru, основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в первом полугодии 2009 года, а для второго будет характерна стабилизация цен.

Также достаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует, считают аналитики центра.

Незапланированная стагнация

В отличие от белорусского и российского рынков, которые ощутили дыхание финансового кризиса только осенью прошлого года, большинство западных рынков лихорадило в течение всего 2008 года. Впервые после доброго десятка лет, когда недвижимость из года в год устойчиво дорожала, развитые страны переживали эпоху стагнации. Почти повсюду в Европе, как и в США, главная характеристика состояния рынка 2008 года - ступор. Продажи не шли, покупательская активность была низкая. И это в той или иной степени было присуще любому сегменту недвижимости почти во всех западных странах.

Одна из основных причин такого положения дел - перемены на ипотечном рынке. Европейские банки, столкнувшись год назад с проблемой ликвидности (нехватка длинных денег), стали ужесточать правила выдачи кредитов: поднимать первоначальный взнос, увеличивать процентные ставки и требования к заемщикам. А поскольку в Европе около 80% всего жилья приобретается в кредит, подобное закручивание гаек сразу привело к уменьшению платежеспособного спроса.

Как пишет издание «Недвижимость и цены» со ссылкой на директора отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игоря Индриксонса, именно резкое увеличение первоначального взноса сыграло роковую роль для рынка Лондона и Великобритании в целом. «Вся Западная Европа пострадала, по сути, невинно. Так, в Лондоне спрос на жилье и сейчас громадный. При этом нет проблем с дефолтами: люди платят по кредитам стабильно, хотя ставки и подняли с 5 до 6%. И все же цены действительно упали. Дело в том, что банки в связи с дефицитом финансов были вынуждены поднять размер первоначального взноса с 5 до 20–25%. У потенциальных заемщиков сейчас нет на руках таких денег», - рассказывает И. Индриксонс. Таким образом, возник слой покупателей, у которых недостаточно накоплений, чтобы взять кредит и совершить запланированную сделку. И для преодоления этого разрыва нужно время. Когда кризис пойдет на убывание, банки вновь смогут понизить размер первоначального взноса. А возможно, и покупатели накопят к тому времени более крупные суммы.

По словам директора компании «МИЭЛЬ DPM» Натальи Завалишиной, пишет дальше издание «Недвижимость и цены», даже в такой стране, как Испания, где ипотека была достаточно доступной, в настоящий момент становится сложнее получить кредит. Часто его предоставляют только при оплате 50% стоимости объекта, тогда как ранее достаточно было 30%. Падение спроса, уменьшение активности на рынке и появление на нем квартир от дефолтных заемщиков, а также сокращение доходов населения - все эти обстоятельства привели к тому, что в некоторых странах началось снижение стоимости жилья. «Рынок европейской недвижимости находится в стадии стагнации спроса. Цены либо оказались в замороженном состоянии, либо упали, но по преимуществу в пригородах, а не в крупных городах», - рассказывает изданию руководитель департамента курортной недвижимости компании «Новое Качество» Елена Некрытова. По ее данным, особенно падение цен на жилье заметно в таких странах, как Испания (до 20%), Ирландия (12%), Мальта (5%).

Однако, несмотря на все эти перемены, эксперты говорят, что в целом ничего катастрофического на европейских рынках недвижимости не происходит.

Кризисные явления, пишет «Недвижимость и цены», практически не затронули рынки недвижимости в странах Восточной Европы (Болгария, Чехия, Черногория, Хорватия и др.), которые в последние годы были популярной инвестиционной зоной. В этих странах практически не изменились и условия кредитования.

Елена МАСЛОВСКАЯ

12.01.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 33

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2009