Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Съем жилья в Минске: интрига сохраняется

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Съем жилья в Минске: интрига сохраняется

Первые две недели наступившего нового не внести полной ясности относительно цен на съемное минское жилье. Пока цены находятся на прежнем уровне, который сложился к концу прошлого года. Но есть все основания полагать, что в ближайшее время они могут снизиться. Как утверждают специалисты агентств недвижимости, специализирующиеся на аренде жилья, ситуация более-менее прояснится к концу января – середине февраля.

Последний раз цены на съемное столичное жилье повышались в августе прошлого года. Рост цен на арендованные квартиры в конце лета 2008 года в Минске стал уже традиционным и обусловлен повышенным спросом на жилье в связи с окончанием периода отпусков и началом учебного года в образовательных учреждениях. Уже в середине лета потенциальные наниматели столичных квартир заметно активизировались, в результате чего значительно увеличилось количество людей, планирующих до конца летнего сезона снять квартиру. В середине августа спрос на квартиры еще больше увеличился за счет приехавших на учебу в Минск студентов, молодых специалистов. В агентствах разбиралось буквально все. В итоге повышенный спрос на жилье привел к очередному росту арендных ставок. Так, к началу осени 2008 года однокомнатные квартиры в столице подорожали до 270-300 долл.США, двухкомнатные – до 350 долл.США И это без учета оплаты коммунальных платежей.

Но уже в ноябре – декабре 2008 года многих арендаторов жилья и арендодателей стал волновать вопрос: а что же будет с арендными ставками? Ведь мировой финансовый кризис не обошел стороной и Беларусь. Хозяева квартир забеспокоились, а смогут ли их квартиранты оплачивать жилье по прежним установившимся ценам? И их волнения были небеспочвенны. Многие квартиранты заговорили о снижении арендных ставок, некоторые стали съезжать со съемных квартир. Это и понятно: кому-то из квартирантов «урезали» заработную плату, а кто-то вообще потерял работу.

С наступлением нового года ситуация на рынке аренды еще больше обострилась. С одной стороны, с 1 января на 15-16 % подорожала «коммуналка». А, как известно, все коммунальные платежи ложатся на плечи арендаторов. С другой стороны, арендная плата, как правило, оплачивается в долларах США. А со 2 января Нацбанк принял решение о снижении курса белорусского рубля к доллару США на 20,5%, к евро - на 20,3%, к российскому рублю - на 17,3%, мотивируя это переходом на привязку курса белорусского рубля к корзине инвалют взамен привязки к доллару США, которая реализовывалась в 2008 году. Значит, арендная плата одномоментно для большинства квартирантов подорожала на 20,5 %.

Как пояснил в беседе начальник аренды жилья АН «Час-пик» Сергей Кадол, пока на рынке аренды ситуация с ценами полностью не прояснилась. В настоящее время квартиры сдаются по ценам, сложившимся на конец 2008 года. Но ситуация очень неопределенная. С одной стороны, наниматели не спешат снимать жилье по прежним ценам, они ждут снижения арендных ставок. Появился выбор квартир, и это дало возможность им выбирать наиболее подходящую квартиру. В связи с этим в агентствах недвижимости значительно сократилось количество сделок. С другой стороны, наймодатели не спешат снижать цены, а некоторые даже наоборот говорят о повышении арендных ставок, особенно те, для кого сдача в найм жилья является сегодня единственным источником дохода. Свое поведение они мотивируют тем, что жизнь с каждым днем дорожает. Есть хозяева, которые уже повысили арендные ставки на 20-50 долл. В то же время, есть и наймодатели, которые звонят в агентства недвижимости и консультируются по ценам на жилье, то есть они готовы снижать арендные ставки, лишь бы квартира не пустовала долгое время. Как разрешится данная ситуация, сказал С.Кадол, станет более-менее понятно к концу января – середине февраля. Но все идет к тому, что цены должны снизиться.

Уже сегодня в агентствах недвижимости появляется все больше квартир, сдающихся по более низким ценам по сравнению с установившимися в начале осени. Можно снять квартиру и за 250 долл.США, а если повезет, то и за 230 долл.США. Большой разбежки цен в зависимости от района тоже нет, если только это не центр. Что касается двухкомнатных квартир, то они появляются на рынке и за 300 долл.США. Трехкомнатные предлагаются за 250-400 долл., но спрос на них не большой. Как правило, семейные пары такие квартиры не снимают. В основном многокомнатные квартиры снимаются в складчину либо студентами, либо одинокими людьми. Нет спроса и на элитное жилье.

Для сравнения отметим, что средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в Москве снизилась в декабре до 25 тыс.рублей (850 долл.США). Снижение арендной ставки за месяц в этом сегменте составило 24%. Об этом пишет российское издание «Собственник» со ссылкой на данные аналитического центра агентства недвижимости DOKI. Самая дешевая однокомнатная квартира в декабре сдавалась за 12 тыс.рублей (408 долл.) в районе метро "Проспект Мира". Самая дорогая - в Староконюшенном переулке за 170 тыс.рублей (5784 долл.).

Снять двухкомнатную квартиру эконом-класса в декабре можно было в среднем за 28,9 тыс.рублей (983 долл.). Снижение составило 28%. Минимальная арендная ставка двухкомнатной квартиры составляла 18 тыс.рублей (612 долл.), такая квартира сдавалась в районе метро "Люблино". Самая дорогая "двушка" сдавалась в декабре недалеко от метро "Чеховская"- 465 тыс.рублей (15 821 долл.).

Средняя арендная ставка трехкомнатных квартир эконом-класса подешевела в декабре до 45 тыс.рублей (-16%) (до 1531 долл.). Самая дешевая трехкомнатная квартира сдавалась за 24 тыс.рублей (816 долл.) в районе метро "Речной вокзал". Максимальная арендная ставка зафиксирована на трехкомнатную квартиру в ЖК "Триумф Палас". Здесь за трехкомнатную квартиру с авторским дизайном просили 40 тыс.долл.

Для тех, кто снимает впервые

Если вы решили снимать жилье, то самым лучшим способом для закрепления своих взаимоотношений с наймодателем является заключение договора найма жилья. Во-первых, этого требует законодательство. Во-вторых, заключение договора очень важно как для нанимателей, так и для наймодателей. И это не пустые слова. Как показывает практика, зачастую между сторонами возникают споры, и решить их при наличии договора гораздо проще.

Проблемы нанимателя. Итак, вы решили заключать договор найма. И прежде чем это сделать, убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие документы на квартиру и выясните, кто зарегистрирован в данной квартире. Если кроме хозяина квартиры на данной жилплощади будут зарегистрированы другие совершеннолетние граждане, то неплохо бы получить их согласие на съем жилья. Если же в квартире никто не зарегистрирован, то будьте готовы к тому, что оплата коммунальных услуг будет стоить для вас дороже.

До подписания договора получите от хозяина квартиры максимум информации. Убедитесь, что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает найм, как это должно пониматься и как гласит закон: передача жилого помещения нанимателю во владение и пользование за плату. Поэтому лучше всего принять квартиру и имущество по передаточному акту.

Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, но в силу ст. 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь он должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы считаете существенными:

а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например, десятого числа следующего за прожитым месяца;

б) кто будет оплачивать коммунальные услуги;

в) обязательно оговорите ответственность хозяина за досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия договора не имеют права.

При заключении договора в нем или в его приложении должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая плита, ванна, раковина, мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество).

При съеме квартиры лучше не связываться с поднаймом (субарендой), то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его потом искать.

Проблемы наймодателя. Как показывает практика, наймодатель чаще всего сталкивается с проблемой оплаты коммунальных услуг. Поэтому в договоре найма следует точно указать, кто вносит плату за коммунальные услуги – наймодатель или наниматель. Если эта обязанность ложится на нанимателя, то желательно, чтобы наниматель регулярно предоставлял наймодателю квитанции об уплате коммунальных платежей.

Некоторые наймодатели сталкиваются и с проблемой неоплаченных счетов за междугородные телефонные переговоры. Если владелец уже долго сдает квартиру и знает своего жильца достаточно хорошо, то обычно проблем не возникает. Но бывает, что недобросовестные наниматели через один-два месяца неожиданно съезжают, не предупредив об этом хозяев и оставив за собой счета на большую сумму. Как уберечь себя от этого? Во-первых, при заключении договора необходимо вписать все паспортные данные наймодателя, место регистрации. По возможности попросить копию паспорта для себя. Это пригодится в случае обращения в суд, если придется предъявлять к бывшему жильцу иск. Кроме того, нужно указать в договоре ответственность нанимателя на этот случай. В последнее время некоторые владельцы, сдавая квартиру, просят отделения связи заблокировать междугородный (международный) доступ.

Помимо этого, наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащий порядок. Это также относится к имуществу наймодателя, если оно находится в передаваемом жилом помещении. Владельцу можно посоветовать составить акт передачи с подробным описанием всего имущества, за которое жилец в случае его утери или повреждения будет нести ответственность. Наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Часто собственники, желающие сдать квартиру, обращаются за помощью в агентства недвижимости. Но многие ошибочно считают, что агентства отвечают за действия жильца. Следует помнить, что их задача заключается лишь в поиске людей, готовых снять жилое помещение. И только от самого владельца зависит, как он построит дальнейшие правоотношения с квартиросъемщиком.

Как искать жилье?

Если вы решили искать жилье через агентство недвижимости, то должны знать, что есть два вида агентств. Одни агентства недвижимости работают по факту заселения, другие оказываю только информационные услуги.

Несмотря на ужесточение требований, предъявляемых к работе риэлтерских компаний, все же существуют агентства, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Вы приезжаете в агентство, оплачиваете 175 тыс.рублей и получаете взамен адреса сдающихся в найм квартир. Те, кто обращался в такие агентства, категорически не рекомендуют искать квартиру по такой схеме – скорее всего, заключить сделку и снять желаемую квартиру не удастся: либо выяснится, что она уже давно сдана, либо вообще не сдается, либо ее хозяин никогда не поднимет трубку. Лично вами в компании никто заниматься не будет. Денег вам никто не вернет. Вам просто скажут, что «услугу предоставляли», а форс-мажор – это не их вина.

Обратим внимание и на то, что многие подобные риэлтерские компании на своих Интернет-сайтах имеют страничку «Аренда квартир». Здесь также можно найти квартиры по ценам, гораздо ниже среднерыночных. Но опять же, если вас заинтересует какая-либо из этих квартир, в агентстве недвижимости ничего вразумительного о ней вам никто не скажет. Наверняка вы услышите ответ: «Не смотрите и не ищите квартиру в этом списке, список на сайте диспетчер не обновляет, приезжайте, платите деньги и получайте информацию или подавайте заявку и платите по факту заселения».

Другой, более перспективный вариант поиска квартиры - это работа с агентствами, получающими оплату по факту заселения. Схема работы такова: вы звоните в агентство и говорите, какая именно квартира или комната и где вам нужна, указываете приемлемую цену. Агент ищет подходящую квартиру и предлагает вам. Вы выезжаете с агентом, смотрите квартиру, и если удастся достичь договоренностей с хозяином квартиры, подписываете договор с агентством и оплачиваете его услугу. Сегодня стоимость услуги за один просмотр квартиры составляет 10 базовых величин (базовая величина – 35 тыс.рублей). Если вы снимаете дорогую квартиру от 400 до 600долл.США, то за услугу агентству вам придется заплатить 15 базовых величин. Если же квартира будет стоить свыше 600 долл. в месяц, то услуга агентства обойдется вам в 20 базовых величин.

Работа с «черным» маклером - третий вариант поиска квартиры. Но учтите, если агент работает «под крышей» агентства, несет ответственность за свою работу, если, конечно, это солидное агентство, то «черный» маклер работает в одиночку, как правило, на домашнем телефоне, без документов, с ограниченным количеством информации. Никаких договоров он не заключает, поэтому и претензий предъявлять будет некому. Причем «черные» маклеры, как правило, имеют «круговую поруку»: связаны с другими такими же маклерами, помогают друг другу в поиске клиентов. Вас будут уговаривать быстро соглашаться на любые варианты. Кроме того, они зачастую работают с неблагополучными жильцами и квартирами с сомнительными документами. В этом случае вы можете попасть в очень неприятную ситуацию.

Квартиру можно искать и самостоятельно, например, кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет, вы не будете иметь проблем с арендованным жильем, к тому же у вас появится возможность платить за него ниже рыночной стоимости.

Можно обратиться к специализированным газетам и Интернету (просмотр и размещение объявлений на всевозможных сайтах). Однако, к сожалению, в обоих случаях преобладает информация от агентств недвижимости, и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано "Сдам свою квартиру".

Еще можно расклеить объявления. Только не размещайте их около метро, автобусных остановок и крупных универсамов, написав текст небрежным почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют мошенники. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день - потом его снимут дворники.

Какой бы способ поиска жилья вы не выбрали, помните, что жить в съемной квартире придется вам, оплачивать ее - вам и нести ответственность за нее - тоже вам.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

19.01.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 13, за месяц 61

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2009