Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Полезные советы для покупателей и продавцов квартир

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Полезные советы для покупателей и продавцов квартир

Покупатели и продавцы недвижимости сталкиваются с огромным спектром вопросов - юридических, финансовых, психологических. Советы, приведенные ниже, помогут в таком непростом деле как покупка или продажа квартиры.

С чего начать

Если Вы сомневаетесь, действовать Вам самостоятельно или с помощью агентства недвижимости, прежде всего, оцените – сколько Вы выиграете (и выиграете ли), если все постараетесь сделать сами, и сколько при этом затратите сил и времени.

Покупка недвижимости требует от человека наличия опыта и специальных знаний, и далеко не всегда можно правильно оценить ситуацию на основе собственной здравой логики. Отказ от помощи профессионалов из соображений экономии – это в десятки раз больший риск потери квартиры и денег.

Если вы решили действовать самостоятельно, вам необходимо не только быть уверенным в своих юридических знаниях, но и понимать специфику и законы рынка недвижимости. Кроме того, вам понадобится много свободного времени. Проще говоря, вам некоторое время придется поработать риэлтером.

Необходимо учитывать, что хорошие предложения, как правило, на рынке не задерживаются, поэтому нужна большая оперативность и быстрая реакция. Важно также уметь регулярно находить новые интересные варианты.

Будьте готовы к тому, что после подачи рекламного объявления о продаже квартиры на свой телефон, на вас обрушится масса звонков, в большинстве своем от агентов недвижимости, которые будут предлагать свои услуги. Прямых покупателей среди звонящих практически не будет.

Если же вы решили самостоятельно купить квартиру, ваши шансы найти прямого продавца также невелики. Подавляющее большинство объявлений о продаже квартир дают агентства недвижимости.

Если вы покупаете квартиру и вам не надо продавать другую недвижимость взамен, поиском подходящего варианта вы вполне можете заняться самостоятельно. Заключать договор вы будете с тем агентством, которому поручил продажу продавец. Но даже и в таком случае в период роста цен вы рискуете увязнуть в вариантах и потерять время и соответственно - деньги.

Покупателю квартиры не стоит давать объявления в газеты типа «куплю квартиру». Вы, конечно, получите некоторое количество звонков, однако этой информации будет явно недостаточно, чтобы сложить впечатление о выставленных квартирах на продажу, соответствующим вашим критериям.

Учитывайте, что рынок недвижимости подвержен сезонным колебаниям активности.

Не стоит опасаться заключать договор с агентством недвижимости, оно также как и вы заинтересовано в конечном результате. Хороший специалист приложит максимум усилий для решения вашего вопроса.

Убедитесь, что в агентстве недвижимости, с которым вы заключаете договор на оказание риэлтерских услуг, есть необходимые разрешения и лицензии на осуществление деятельности.

Выберите хорошего риэлтера или агента, результат зачастую напрямую зависит от прилагаемых усилий конкретного специалиста.

Убедитесь, что специалист по недвижимости, с которым вы работаете, имеет идентификационную пластиковую карточку, удостоверяющую его полномочия.

Не пытайтесь заключить эксклюзивный договор на продажу своей недвижимости с несколькими агентствами. Даже если вам это удастся, обман всплывет очень скоро, поскольку специалисты регулярно просматривают рекламируемые на продажу объекты. Вы, как клиент, просто потеряете доверие и ничего не выиграете.

Некоторые продавцы квартир наивно полагают, что, обзвонив агентства и не заключив ни с кем из них договор, им удастся продать свою квартиру с тем, кто окажется более расторопным. В итоге ни один уважающий себя специалист не будет серьезно заниматься вашим вопросом, не подписав договора. Намного эффективнее выбрать надежное агентство недвижимости и заключить с ним договор на оказание риэлтерских услуг.

Никогда не связывайтесь с нелегальными посредниками, которые предлагают вам услуги в частном порядке и дешевле. Это небезопасно. В случае возникновения непредвиденных осложнений, вам не с кого будет спросить. Если вам нужна помощь специалиста, заключайте договор с агентством недвижимости.

Помните, что самый надежный способ защиты от обмана - покупка квартиры через агентство недвижимости. Мошенники стараются не иметь дела с профессионалами.

Важно знать

Внимательно читайте все договора, которые вы подписываете – договор о намерениях совершить сделку, договор на оказание услуг с агентством, все дополнительные соглашения и акты. Лучше потратить несколько лишних минут, чем не правильно понять какой-либо пункт. Уточняйте все моменты, которые вам не понятны.

При покупке квартиры четко оговаривайте сроки выписки бывших жильцов и сроки освобождения квартиры. Возьмите с продавца залог под выписку. После того как все соглашения будут выполнены, сумма возвращается.

Убедитесь, что продавец квартиры уплатил все жилищно-коммунальные платежи и телефонные переговоры за весь период до фактического освобождения им квартиры.

Оговорите с продавцом в письменном виде, какое имущество приобретается вместе с квартирой (сантехника, электрооборудование, шкаф-купе, линолеум, ковровое покрытие и т.п.).

Вносите продавцу задаток на основании соглашения о задатке и при наличии оригиналов (не копий!) всех правоустанавливающих документов. Далее документы должны остаться на хранении в агентстве недвижимости. Если вы действуете самостоятельно, имейте в виду, что один из распространенных видов мошенничества – когда продавец берет несколько задатков от покупателей и скрывается.

Размер задатка может быть любым, лишь бы стороны это устраивало. Однако сумма должна быть достаточной для того, чтобы покупателю было невыгодно рассматривать другие варианты, а продавцу – продолжать показывать квартиру для продажи другим людям.

Подписывая соглашение о задатке, имейте в виду, что в случае отказа покупателя совершить сделку задаток ему не возвращается, если же сделка не может быть совершена по вине продавца, последний обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

Заключая договор о намерениях покупки квартиры, и внося задаток, убедитесь, что перед вами реальный хозяин квартиры, а не его жена, брат и т.п.

При подписании договора о намерениях покупки квартиры вы должны быть уверены в том, что все лица, которые должны будут давать согласие на отчуждение недвижимости у нотариуса, знают о планируемой сделке и не возражают против нее.

В целях безопасности старайтесь, чтобы о вашей сделке купли-продажи квартиры знали как можно меньшее количество людей.

Если у вас будет на руках крупная сумма наличных денег, позаботьтесь о сопровождении.

Поинтересуйтесь, не состоит ли продавец квартиры на наркологическом или психоневрологическом учете. Сделки, заключенные такими людьми, (недееспособными или ограниченно недееспособными) суд практически всегда признает недействительными. Вы можете попросить продавца предоставить вам соответствующие справки. Такие справки выдаются соответственно в психоневрологическом и наркологическом диспансере, для получения необходим только личное присутствие и гражданский паспорт.

Если продаваемое жилое помещение имеет какие-либо существенные недостатки, то продавцу необходимо сообщить об этом покупателю. Данное сообщение зафиксируйте в договоре или оформите отдельным соглашением. Это связано с тем, что при продаже имущества с существенными недостатками (если они не оговорены в договоре) покупатель вправе потребовать уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков либо расторжения договора.

Если вы оказались в ситуации, когда приобретаемая квартира продается по доверенности, следует проявить особую бдительность. Желательно убедиться, что собственник, который выдавал доверенность, знает о том, что квартира продается.

Не стоит бояться покупателя, который планирует взять кредит в банке для расчета за вашу квартиру. Сегодня кредитование покупки жилья в Беларуси уже развито очень хорошо. Вся процедура выдачи кредитов прекрасно отработана. И если покупатель может выполнить условия банка для получения кредита, то кредит выдается без проблем и в короткие сроки. Более того, для продавца очень удобно и безопасно то, что деньги зачисляются на его счет в банке и снять их можно в любой момент.

Нотариальная форма договора купли-продажи не является обязательной и участники сделки вправе по своему усмотрению выбрать любой вариант заключения договора - с нотариусом или без. Однако рекомендуется заверять договоры купли-продажи нотариально, чтобы уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность.

После оформления у нотариуса договора купли-продажи, постарайтесь как можно быстрее зарегистрировать его в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Право собственности у нового владельца возникает с момента подачи документов на регистрацию.

Оценивая квартиру

Постарайтесь объективно определить рыночную цену на свою квартиру. Она не может стоить на порядок больше аналогичных квартир только потому, что это ВАША квартира. Завышая цену, вы впустую потратите время.

Оценивая рыночную стоимость своей квартиры, выслушайте мнение нескольких специалистов.

Особенно важно для продавца правильно определить стоимость квартиры в период снижения цен на недвижимость. Завышение цены грозит потерей денег в будущем. За то время пока вы поймете, сколько реально стоит ваша квартира, цены уйдут вниз.

Ставьте перед собой реальные задачи. Не стоит, например, надеяться, что вы разменяете стандартную двухкомнатную квартиру на две однокомнатные без доплаты.

Если вы либо агентство активно рекламирует вашу квартиру, а спрос на нее отсутствует, высока вероятность того, что цена завышена.

Показателем того, что цена выставлена правильно, является достаточно активный интерес к вашей квартире потенциальных покупателей.

Имейте в виду, что чем меньше квартира, тем выше цена за метр ее общей площади. В одном и том же доме цена за метр в однокомнатной квартире может быть на 20 % дороже, чем в четырехкомнатной.

Существуют факторы, которые традиционно уменьшают стоимость квартиры. При прочих равных условиях (район, общая площадь, год постройки дома, этажность; материал стен и т.п.) квартира обычно стоит дешевле если:

- расположена на первом или последнем этаже, особенно если первый этаж низкий, а над последним этажом отсутствует технический этаж;

- расположена в торце дома;

- отсутствует балкон, лоджия;

- на площадке расположено много квартир (так называемые «малосемейки»);

- в домах с большим сроком эксплуатации не было капитального ремонта;

- квартира находится в запущенном состоянии и требует серьезного ремонта.

Выбирая квартиру

До того, как приступать к выбору квартиры и просмотру вариантов, необходимо сформулировать для себя основные требования к будущему жилью и критерии выбора. Нередко покупатели, попадая на просмотр квартиры, поддаются эмоциям, теряют объективность, а потом обнаруживают, что то-то просмотрели, не обратили внимания, не знали и т.д.

Подходя к месту расположения предложенного вам варианта, обратите внимание на расстояние до остановок транспорта, магазинов, аптек, детских садов, школ и других объектов которые могут вам понадобиться постоянно.

Если Вы не знакомы с районом, то погуляйте вокруг дома, осмотритесь. Вы можете обнаружить существенные для вас моменты.

Посмотрите, какие социально-культурные объекты находятся в непосредственной близи с домом. Например, бары, залы игровых автоматов – вероятно, не самое лучшее соседство, особенно, если у вас есть дети.

Если для вас важен вопрос экологии, узнайте о наличии рядом вредных промышленных предприятий.

Если для вас имеет значение естественное освещение в квартире, обратите внимание, на какие стороны света выходят окна. Например, если окна выходят на юго-запад – светло будет после обеда, если на север – солнца вы не увидите.

Если квартира вам понравилась, во избежание неприятных сюрпризов, ее желательно посетить два раза: днем и вечером.

В дневное время вы сможете сложить более полное впечатление о состоянии двора, виде из окон, о состоянии отделки квартиры. Вы сможете оценить уровень шума с улицы при открытых и закрытых окнах. Вечером вы увидите, насколько хорошо освещена территория возле дома во дворе, какая там обстановка.

Если квартира понравилась, попытайтесь поговорить с соседями. Особенно важно познакомиться с соседями сверху.

Состояние подъезда является отражением внутреннего мира большинства проживающих в нем людей.

Внутри квартиры вы сможете сделать ремонт и переделать все на свой вкус, а вот поменять соседей невозможно.

Доброжелательно побеседовав с бабушками возле подъезда, вы сможете узнать о скрытых хитростях дома.

Если вы рассматриваете вариант покупки квартиры на втором этаже, прямо под окнами которой находится козырек от входа в магазин, имейте в виду, что вам придется принять необходимые меры безопасности от проникновения в квартиру, кроме того, учитывая нашу действительность, у вас под окнами вполне возможно, будет много мусора.

Если квартира находится на последнем этаже, а технического этажа нет, необходимо убедится, что крыша дома не протекает.

Обратите внимание на удаленность соседних домов. Если рядом расположен дом, окна которого выходят прямо на ваши, будьте готовы жить с наглухо зашторенными окнами. Иначе вечером вас будет видно как на ладони.

Выбирая квартиру, обращайте основное внимание на существенные моменты, такие как расположение дома, высота потолка, материал перекрытий, а не на мелочи типа обоев, не соответствующих вашему вкусу или некрасивых дверных ручек.

На просмотре квартиры ведите себя, спокойно и доброжелательно. Не торопитесь, внимательно осмотрите квартиру. Первый просмотр очень важен. Ваша задача - получить максимум информации.

Не стоит слишком доверять рассказам о том, что уже есть много желающих купить эту квартиру. Зачастую заявлениями о большом спросе на эту квартиру пытаются просто повысить ваш интерес, и заставить вас поторопиться с решением о покупке.

Поинтересуйтесь, был ли в доме капитальный ремонт или когда он планируется.

Если рядом с домом находится пункт приема стеклотары или пивной ларек, соответствующий контингент во дворе вам обеспечен.

Конечно, идеальных вариантов не бывает, чем-то придется жертвовать, но лучше это сделать сознательно, чем неожиданно обнаружить после покупки квартиры на первом этаже, мусорный бак прямо у себя под окнами.

Если вы нашли для покупки чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь к нему критически. Видимо есть какие-то обстоятельства, которые толкают хозяев на существенное занижение цены. Белорусский рынок недвижимости достаточно хорошо развит и информирован, чтобы можно было рассчитывать на то, что хозяева просто не владеют ситуацией.

Если в понравившейся вам квартире сделана перепланировка, обязательно убедитесь, что все изменения согласованы и утверждены. Все изменения должны быть отображены в техническом паспорте на квартиру. В случае приобретения квартиры с неутвержденной (то есть самовольной) перепланировкой, вы, конечно, можете надеяться, что в вашем доме никогда не будет проверок. Однако если ЖЭСу станет известно о несанкционированной перепланировке, вам необходимо будет: во-первых, заплатить штраф (статья 142 Кодекса об административных нарушениях РБ); во-вторых, пройти согласование во всех необходимых инстанциях, таких как центр гигиены и эпидемиологии, пожарный аварийно-спасательный отряд, отдел архитектуры и градостроительства и других. В-третьих, получить соответствующее разрешение Администрации вашего района и зарегистрировать изменения в агентстве по технической инвентаризации и земельному кадастру. Если перепланировка выполнена с нарушением норм, то вам придется вернуть помещение в первоначальное состояние.

Если просматривая квартиру для покупки вы хотите торговаться и снизить цену, не стоит показывать слишком большую заинтересованность именно в этой конкретной квартире. Продавец должен понимать, что он конкурирует с подобными квартирами в своем районе. И ему вовсе не обязательно знать, что, например, в соседнем подъезде живет ваша бабушка, за которой вам будет очень удобно ухаживать.

Когда вы торгуетесь, используйте конкретные факты – например, старый год постройки дома, скрипит пол, высокая слышимость транспорта с улицы. При торге не стоит ссылаться на отсутствие необходимой суммы – у продавца может возникнуть желание найти другого покупателя.

Необходимо учитывать, что сезонный фактор также имеет значение при торге. Когда на рынке недвижимости наблюдается подъем активности, продавцы менее склонны снижать цену, поскольку покупателей и так достаточно. Во время спада у покупателя больше шансов договориться о меньшей цене.

Имейте в виду, что многие сделки купли-продажи срываются только потому, что стороны не смогли договориться и найти обоюдовыгодный компромисс. Роль переговоров очень важна и если вы не чувствуете достаточной уверенности, доверьте вести переговоры профессионалу.

Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то следует или согласиться с предлагаемой ценой или отказаться от варианта.

Поинтересуйтесь, сколько времени продается квартира, которую вы рассматриваете как вариант для покупки. Некоторые продавцы никуда не торопятся, бесконечно меняют цену, годами ищут устраивающий их вариант взамен. Если же вы настроены серьезно и тем более, если вы торопитесь, не связывайтесь с такими сомнительными вариантами. Вы рискуете попросту потерять время и нервы.

Достаточно часто встречается ситуация, когда продавец квартиры, которую вы хотите приобрести, отказывается подписывать с вами договор о намерениях купли-продажи, фиксировать цену квартиры и брать задаток. Вам предлагают «немного подождать», пока продавец определится с вопросом покупки недвижимости взамен продаваемой квартиры. Необходимо четко понимать, что поиск квартиры для продавца может затянуться, за это время цены на рынке недвижимости вырастут и вам придется покупать квартиру (эту либо другую) уже дороже. Скорее всего, именно по причине возможного изменения цены продавец не подписывает с вами никаких бумаг. В такой ситуации следует не просто ждать, а параллельно продолжать поиски другой подходящей для вас квартиры, которая может быть продана без проблем.

Когда вы как покупатель, выражаете свою готовность приобрести квартиру, и вдруг вам сообщают, что цена выросла, потому что кто-то другой дает больше. Имейте в виду, другого покупателя может и не быть, просто видя вашу заинтересованность, с вас пытаются взять большую сумму.

Советы продавцам

Прежде чем показывать квартиру потенциальным покупателям, продавцу необходимо подготовить ее к продаже. Попробуйте посмотреть на нее взглядом постороннего человека и сделать все возможное, чтобы она предстала в наилучшем свете.

Постарайтесь насколько это возможно освободить помещения в квартире от мебели и других вещей. Это позволит вам показать все преимущества незаполненного пространства, сделав комнаты зрительно больше и светлее.

Если в квартире давно никто не жил или по какой-то причине присутствует неприятный запах, необходимо от него избавиться.

Многие покупатели придают особое значение состоянию сантехники. Если сантехника старая, менять ее не стоит. Но все краны обязательно должны быть исправными, а санузел - идеально чистым.

Не следует делать серьезный ремонт, для того чтобы дороже продать свою квартиру. Эти расходы, скорее всего, не окупятся. Однако не дорогостоящий косметический ремонт, который освежит квартиру и сделает ее более привлекательной, поможет вам продать ее быстрее и, возможно, дороже.

Не стоит сообщать покупателю, что в квартире кто-то из жильцов сильно болел, или случались какие-нибудь несчастья. Многие люди придают особое значение таким вещам.

Когда вы продаете квартиру, а взамен вам нужна другая недвижимость, не допускайте такой ситуации, когда вы уже получили деньги от покупателя, а для себя квартиру еще не нашли. Ваша покупка может затянуться, и в условиях, например, роста цен вы можете потерять значительную сумму. Необходимо действовать одновременно. Опытный риэлтер поможет вам увязать все сроки.

Не пытайтесь обмануть потенциального покупателя. Он все равно узнает и метраж вашей квартиры, и год постройки и особенности района. Лучше просто постараться привлечь внимание покупателя к достоинствам квартиры и обойти недостатки.

Постарайтесь узнать как можно больше о ваших потенциальных покупателях заранее - это поможет вам определиться, как лучше преподнести местоположение квартиры. Паре с ребенком стоит рассказать о парках, детских площадках, детском саде и хорошей школе. Пожилых людей больше заинтересует информация о тишине района, наличии поблизости магазинов, аптеки, поликлиники, почты и сберкассы.

Продумайте заранее все возможные вопросы потенциального покупателя. Это поможет вам, не растерявшись, сгладить какие-то недостатки и четко преподнести достоинства вашей жилплощади.

Имейте в виду, что на просмотры к вам будут ходить посторонние люди, поэтому, не оставляйте на виду деньги и ценные вещи и постарайтесь не терять своих гостей из вида.

На просмотрах потенциальные покупатели могут говорить, что квартира им очень понравилась, что они обязательно ее купят, могут просить не показывать ее больше другим людям, и давать при этом самые честные слова и заверения. Это, конечно, вселяет определенную надежду, но не обольщайтесь - только внесение предоплаты, аванса или задатка говорит о серьезности намерений покупателя. Иначе - квартира продолжает продаваться.

Если вы подойдете к решению квартирного вопроса серьезно и основательно, удача обязательно улыбнется вам!

Екатерина ФЕДЕНКОВА.

23.02.2009

просмотров: сегодня 14, за последние 7 дней 181, за месяц 682

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 7/2009