Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аукционы: в аренду и в частную собственность

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Аукционы: в аренду и в частную собственность

Все неиспользуемые нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска, а также земельные участки как на право заключения договора аренды для строительства капитальных строений, так и по продаже в частную собственность для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов можно арендовать и купить только на аукционной основе. Организует и проводит подобные аукционы Минский городской центр недвижимости. Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия Ольгой Сенчук, которая рассказала о результатах аукционов, которых удалось достичь организации в 2008 году, и перспективах на будущее.

- Ольга Валерьевна, вот уже почти шесть лет Минский городской центр недвижимости (МГЦН) организует и проводит аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности сроком на пять лет. Можно ли назвать успешным для организации 2008 год в отличие от предыдущего 2007 года? На сколько пополнился городской бюджет от сдачи в аренду нежилых неиспользуемых помещений?

- Да, безусловно, за этот достаточно длительный период времени организацией накоплен немалый опыт в проведении подобных аукционов. В 2008 году мы организовали 12 аукционов, на которых проданы права аренды 342 помещений коммунальной собственности. Выручка от продажи объектов составила немногим более 4,5 млрд.рублей.

Если сравнивать эти результаты с результатами 2007 года, то в позапрошлом году МГЦН продан 401 объект, доход от продажи объектов на торгах составил более 5 млрд.рублей. В 2007 году весьма успешно проходили аукционы во втором полугодии, когда были проданы права аренды таких помещений коммунальной собственности, как кафе «Бульбяная» под объект общественного питания с сохранением ассортимента белорусской кухни и наименования (600 млн.рублей), нескольких продовольственных магазинов в центре города. В итоге получилось, что в 2007 году основной объем выручки достигнут за счет продажи прав аренды порядка 11 помещений общественного питания и торговли.

Как мы и планировали, в 2008 году произошло некоторое снижение объема выручки в связи с тем, что уже практически исчерпан лимит интересных для арендаторов объектов. С другой стороны, центр работает в целях повышения эффективности использования объектов госимущества. Аукционы проводятся для того, чтобы свободных помещений оставалось все меньше и меньше, чтобы они арендовались, а город получал арендную плату от сдачи их в аренду. Поэтому с течением времени на аукционы будет выставляться все меньше и меньше объектов и, соответственно, будет снижаться выручка.

Немаловажную роль в снижении количества выставляемых на аукционы помещений коммунальной собственности сыграл и указ главы государства о предоставлении предприятиям, подведомственным концерну «Беллегпром», помещений коммунальной собственности, при выполнении определенных условий, без аукциона. Согласно поручению Совета Министров, которое дано в развитие данного указа, таких помещений организациям Беллегпрома должно быть подобрано и предоставлено общей площадью порядка 7,5 тыс.кв.метров.

- Какие помещения в прошлом году пользовались наибольшим спросом?

- Наибольшим спросом среди будущих арендаторов в прошлом году, как и ранее, пользовались помещения, предназначенные для торговли продовольственными товарами, а также под оборудование аптек, парикмахерских, объектов общественного питания. Так, например, в прошлом году проданы права аренды таких наиболее значимых и интересных объектов, как небольшое помещение (всего 13 кв. метров), расположенное по пр. Независимости, 39, под магазин непродовольственных товаров за 95 млн. рублей; кафе «Березка» с сохранением профиля, наименования кафе и ассортимента белорусской кухни за 500 млн. рублей при начальной цене 45 млн. рублей; аптека по ул.Богдановича, 147 площадью порядка 260 кв. метров за 550 млн. рублей; промтоварный магазин по ул.Волгоградской, 5 за 200 млн.рублей; продовольственный магазин по ул.Голодеда за 100 млн.рублей и др.

Что же касается офисных помещений, то в последнее время на них также активизировался спрос. И связано это, видимо, с перерегистрацией ИП в юрлица. Причем это должны быть помещения до 30 кв.метров, чтобы арендная плата была невысокой.

- Сколько лотов, как правило, выставляется на каждый такой аукцион, под какие цели и в чьем ведении находятся помещения?

- Подобные аукционы проходят один раз в месяц. И на каждый аукцион выставляется порядка 90-100 лотов - нежилых помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении различных столичных организаций, – ЖРЭО, Минского городского центра недвижимости, Главного управления потребительского рынка, управления бытового обслуживания населения, управлений образования администраций районов, комитета по здравоохранению, КУП «Минсктранс» и других и предназначенные под различные производственные и непроизводственные цели – объекты торговли, склады, офисы, пункты приема белья в стирку и химчистку, под парикмахерские и т.д. И если раньше многие помещения сдавались в аренду с целевым использованием по согласованию с арендодателем, то с прошлого года указывается конкретное целевое использование, чтобы в будущем у арендаторов не возникало никаких проблем с использованием помещений. Однако из общего количества всех выставляемых на аукцион лотов востребованными, как правило, оказываются лишь 30-35, по которым идут торги.

- Скажите, пожалуйста, а каким образом устанавливается начальная цена лотов?

- Начальные цены устанавливаются организатором аукциона. Что же касается механизма установления начальных цен, то он четко прописан в положении о порядке проведения аукционов. Согласно документу начальная цена объекта устанавливается исходя из базовой ставки за производственные помещения (для г.Минска – это 5 евро), площади помещения и курса евро на дату публикации извещения о проведении торгов. При расчете начальной цены может быть применен повышающий коэффициент сроком от 1 до 12 месяцев исходя из месторасположения объекта, состояния, целевого использования. Лично мы используем повышающий коэффициент при установлении цен на объекты, которые пользуются повышенным спросом.

- Бывают ли случаи отказа арендаторов от выигранных лотов? Если бывают, то в каких случаях?

- Как правило, бывает по одному отказу после каждого проведенного аукциона. Кто-то не соглашается с целевым назначением помещения, кто-то не рассчитывает свои финансовые возможности или рассчитывает на поддержку инвестора, который потом ее не оказывает.

- А может ли победитель аукциона получить рассрочку платежа?

- По правилам аукциона – это разовый платеж, срок внесения денежных средств оговорен в протоколе. Согласно протоколу если цена лота составляет до 100 млн.рублей, то платеж за него должен быть осуществлен в течение 10 рабочих дней, за лот от 100 до 300 млн.рублей деньги должны быть внесены в течение 15 рабочих дней, а за лот свыше 300 млн.рублей – в течение 20 рабочих дней.

Поскольку право аренды возникает с момента полного расчета, поэтому никаких рассрочек не предоставляется. Потому что соответственно при предоставлении рассрочки отодвигается срок заключения договора аренды. А это невыгодно арендодателям, потому что они до заключения договора вынуждены оплачивать коммунальные услуги и другие платежи, то есть за свой счет содержать помещения.

- Какие гарантии предоставляет Мингорисполком победителю аукциона?

- Если участник аукциона выигрывает право аренды помещения сроком на 5 лет, то это вовсе не означает, что через 5 лет договор аренды прекратится и помещение опять будет выставлено на аукцион. Если арендатором не нарушаются условия договора аренды, то он продлевается на тот же срок, на который был заключен.

Хотя, надо сказать, бывают случаи, что победителей аукциона ставят перед фактом, что, к примеру, через 1-2 месяца договор аренды с ним будет расторгнут. Но это единичные случаи, когда, например, объект попадает под реконструкцию, что не было известно на момент проведения аукциона, либо под снос. Но учитывая, что Мингорисполком гарантирует арендатору право аренды на 5 лет, арендатору предоставляется другое помещение.

Что же касается арендных ставок, то по объектам госсобственности они урегулированы указом Президента и решением Мингорисполкома и проходят юридическую экспертизу в Минюсте.

- А можно ли получить помещение в аренду без аукциона?

- Если объект невостребован, то после минимум 2-х нерезультативных аукционов комиссия может принять решение о снятии его с торгов. Тогда объект можно снять в аренду на общих основаниях и заключить договор аренды непосредственно с арендодателем.

С информацией о наличии свободных площадей в зданиях коммунальной собственности города можно ознакомиться на сайте МГЦН или непосредственно в организации. Каждое десятое число месяца информация обновляется.

- В связи с финансовым и экономическим кризисом снизился ли спрос на объекты в этом году? На ваш взгляд, чего стоит ожидать в будущем?

- Что касается спроса, то он не снизился. Но финансовые возможности арендаторов снизились очень серьезно. Потому что если проанализировать результаты аукционов, которые прошли в январе и феврале этого года, то можно сказать, что аналогичные объекты в 2009 году проданы практически в 3 раза дешевле по сравнению с 2008 годом.

В этой связи в целях повышения эффективности вовлечения в хозяйственный оборот капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, а также совершенствования порядка заключения договоров аренды, субаренды недвижимого имущества, безвозмездного пользования 19 декабря 2008 года Президентом подписал Декрет № 24. Документом установлено, что договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее трех лет. На срок менее трех лет заключение подобных договоров допускается с согласия арендаторов. Декретом также отменена госрегистрация договоров аренды. Все это придает уверенность арендаторам в завтрашнем дне.

- Ольга Валерьевна, в прошлом году вашим центром организованы и проведены аукционы по продаже земельных участков в частную собственность граждан Республики Беларусь. Как показала практика, к участкам, выставленным на продажу на первых аукционах, скажем 30 мая, 3 сентября, был проявлен большой интерес со стороны участников. Это в итоге привело к тому, что земельные участки при активных торгах были проданы в несколько раз выше начальных цен. Но этого никак нельзя сказать в отношении аукционов, проходивших в конце 2008 года, а некоторые из них вообще были признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявителей.

В этой связи скажите, пожалуйста, чем, на ваш взгляд, обусловлено снижение спроса со стороны покупателей? Как сегодня проходят подобные аукционы? И повысился ли спрос на земельные участки со стороны покупателей?

- В прошлом году при установлении начальных цен на земельные участки, выставленные на первых аукционах, действовала норма, согласно которой начальная цена на участок устанавливалась в размере его кадастровой стоимости. Поэтому ни у организаторов аукционов, ни у горисполкома не было никакого простора для творчества относительно установления начальных цен на участки. Далее были внесены изменения в законодательство, которые гласили, что начальная цена на земельный участок, подлежащий продаже в частную собственность на аукционе, может устанавливаться в размере не ниже кадастровой стоимости. То есть законодатели дали исполкомам возможность каким-то образом следить за рыночной конъюнктурой. Поэтому, учитывая результаты первых аукционов, по согласованию с Минском горисполкомом было принято решение об увеличении начальных цен на земельные участки. Однако позже по сложившимся обстоятельствам (это и повышение начальных цен на земельные участки, и наступление мирового кризиса) аукционы по продаже земельных участков в частную собственность оказались нерезультативными.

Учитывая то, что решение о продаже земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, расположенных в поселке Дрозды в районе малоэтажной застройки в границах пр. Победителей - проезда Дрозды - р.Свислочь, было принято Минским горисполкомом по поручению Президента Беларуси, а также то, что реализация данных земельных участков находится на контроле у Комитета государственного контроля и Мингорисполкома, для того чтобы сделать более привлекательными стартовые цены на земельные участки, опять же по согласованию с горисполкомом было принято решение о снижении начальных цен на земельные участки на 30 %. По этим сниженным ценам в этом году уже прошли два аукциона, на которых было продано 5 земельных участков общей стоимостью более 1,7 млрд.рублей.

Аукционы, организованные в январе и феврале 2009 года, показали, что спрос на земельные участки активизировался. Правда, в этом году аукционы

прошли не с такими большими торгами, как в прошлом году. Земельные участки были проданы только с небольшим превышением начальной цены.

Участки в Дроздах еще есть. Причем на данной территории дано поручение сформировать новые земельные участки. Поэтому, учитывая возросший спрос на земельные участки и снижение начальных цен, мы надеемся к концу года их все продать.

- Ольга Валерьевна, учитывая нарекания инвесторов на высокий размер платы за право заключения договоров аренды земельных участков, Правительством приняты меры по снижению размера этой платы. Так, согласно постановлению Правительства от 31 декабря 2008 года № 2052 при заключении договора аренды земельного участка по общему правилу размер платы за земельный участок уменьшен в 2 раза. А в тех случаях, когда на земельном участке находятся объекты недвижимости, подлежащие сносу, при предоставлении земельного участка в аренду размер платы уменьшен в 4 раза.

Скажите, пожалуйста, привлекло ли внимание потенциальных инвесторов к земельным участкам в г.Минске это нововведение, и повысился ли спрос на земельные участки?

- Перечень земельных участков, выставляемых на аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков утвержден горисполкомом. Но самая большая проблема в том, что это, как правило, участки, предназначенные для строительства таких объектов, как многоуровневые стоянки, физкультурно-оздоровительные комплексы и др., которые либо вообще не выгодны для бизнеса, либо имеют очень длительный срок окупаемости, поэтому не интересны для инвесторов. Все, что было привлекательно, продано на торгах.

В этом году уже прошли торги по новым правилам с учетом понижения начальных цен. Однако спрос на участки все равно остается невысоким и обусловлен, скорее всего, ограниченным количеством денежных средств у участников аукционов и их ожиданием стабилизации ситуации в экономике.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

09.03.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 16, за месяц 90

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 9/2009