Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

РАССЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, ИДУЩЕГО ПОД СНОС

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » РАССЕЛЕНИЕ ЧАСТНОГО СЕКТОРА, ИДУЩЕГО ПОД СНОС

В настоящее время в городе Минске девелоперскими компаниями (застройщиками), кооперативами активно ведется строительство многоэтажных и малоэтажных жилых домов, административных зданий. Однако получить разрешение Минского городского исполнительного комитета на застройку свободных от строений площадок удается не всем. В соответствии с Генеральным планом развития города Минска, приоритетным направлением является строительство современных недвижимых объектов на месте морально и физически устаревшего частного сектора.

Расселение жильцов частного сектора, идущего под снос, оказывается на практике делом весьма сложным. При неправильном подходе к данному вопросу девелоперская компания рискует потерять значительное количество ресурсов из-за затянувшегося процесса отселения, который, кроме прочего, может осложниться судебными тяжбами.

При расселении могут возникать различные проблемы, спрогнозировать и разрешить которые зачастую девелоперу крайне сложно, особенно если он сталкивается с ними впервые.

Так, существуют два пути решения данного вопроса: первый предполагает создание собственного отдела при фирме застройщика, который будет укомплектован юристами и другим персоналом, специализирующимся на операциях с недвижимостью; второй – это обращение в риэлтерскую организацию, которая произведет расселение по заказу девелопера. При этом следует отметить, что, несмотря на значительное количество агентств недвижимости на Минском рынке, работают по данному направлению лишь единицы. Одно из них – агентство недвижимости «ЧАС-ПИК», на основе практического опыта которого изложены данные материалы.

Ниже рассмотрим некоторые особенности работы по расселению частного сектора и попробуем доказать, что решение возникающих проблем высококвалифицированным риэлтером является более эффективным способом расселения жильцов частного сектора, нежели расселение собственными силами застройщика. Так, этими проблемами являются:

согласование условий предстоящего отселения. Работа с жильцами сносимого частного сектора связана со значительными нервными нагрузками. Практика свидетельствует, что даже люди, которые обращаются в агентство недвижимости для решения своего жилищного вопроса по своей воле, испытывают стресс, поскольку сделки с недвижимостью происходят в жизни среднестатистического гражданина крайне редко, кроме того, проведение таких сделок связано с обращением значительных денежных сумм, которые могут составлять большую часть капиталов семьи. Собственники же сносимого жилья зачастую не желают перемен условий, места жительства и идут на них вынужденно, поэтому делают это неохотно, часто враждебно настроены, а порой и вовсе не идут на контакт. Несмотря на то, что в Указе Президента Республики Беларусь от 02 февраля 2009 года № 58 существуют нормы, в соответствии с которыми собственник сносимого дома имеет право на компенсацию в различных формах, как правило, собственник рассматривает любой вариант как заведомо несправедливый. Действительно, сложности могут возникать как в определении формы компенсации (другой дом, деньги или квартира), так и в согласовании ее размера, поскольку квартиры и дома различаются не только размерами, но и качеством. Особенно часто возникает вопрос о выборе района нового места жительства. Известно, что районы и микрорайоны в городах имеют для проживания неодинаковую ценность, которая может варьироваться в зависимости от близости к центру, экологического климата, транспортного сообщения и т.д. Однако жилищное законодательство Республики Беларусь предполагает взамен сносимого предоставление собственнику жилья в пределах того же населенного пункта, причем без ограничения по его районам. При этом, люди в большинстве случаев предпочитают оставаться в том микрорайоне, где они проживали ранее и возражают против переезда в худший. Действительно, мало кто захочет поменять место жительства с Советского района на Заводской, хотя оба они находятся в г. Минске. Если расселение производит частная организация, ее руководство при определении размера компенсации руководствуется действующим законодательством в данной сфере, и в рамках указанного законодательства, в целях ускорения процесса освобождения территории под строительство, может действовать в отношении расселяемых граждан более гибко. Разрешение подобных и различных других конфликтов, которые возникают в процессе согласования условий предстоящих сделок, зачастую возможно лишь при вмешательстве третьей стороны – посредника, а именно, риэлтерской организации;

- подбор конкретного варианта для переселения жильцов частного сектора. Стимулирование положительной динамики в разрешении вопроса с расселяемыми возможно лишь в случае предложения подходящего им объекта недвижимости из целого перечня вариантов. Действительно, на практике почти не встречаются случаи, когда вариант был определен с первого просмотра. Каждая семья из жильцов сносимого жилого дома или его части смотрит около семи квартир. Если учитывать, что в среднем на один жилой дом приходится по две - три семьи со своими индивидуальными запросами, то нетрудно подсчитать, сколько вариантов квартир следует предложить для расселения одного жилого дома. Для этого девелопер должен вести работу по формированию обширной базы данных таких вариантов, что в масштабах небольшого отдела фирмы - застройщика достаточно проблематично и требует значительных затрат на отслеживание источников информации и поддержание имеющейся информации в актуальном виде (телефонные переговоры, пользование Интернет, приобретение печатной продукции, подача собственных объявлений, наконец, рабочее время). Причем, как показывает практика, – это самая дорогостоящая и трудоемкая составляющая работы по расселению. Поэтому наличие у посредника базы данных квартир также является его преимуществом. Кроме того, большинство интересных вариантов являются предложениями многочисленных агентств недвижимости, поэтому девелоперу часто все же приходится оплачивать услуги сторонних организаций. Вышесказанное свидетельствует, что для застройщика было бы выгоднее изначально заключить договор с риэлтерской организацией для получения комплексного обслуживания;

юридическое сопровождение, а также сбор и подготовка документов для проведения сделок с объектами недвижимости. Пакет документов для передачи жилья собственникам сносимых домов весьма отличается от пакета по стандартной сделке купли – продажи объектов недвижимости между физическими лицами. Как правило, после того, как собственник сносимого жилья определился с формой компенсации и с конкретным объектом недвижимости, последний приобретается юридическим лицом - застройщиком в собственность, а затем передается жильцам сносимого дома в соответствии с условиями нотариально заверенных договоров предоставления жилья взамен сносимого. Каждая ситуация по любому объекту недвижимости может иметь индивидуальные особенности, требующие особого юридического подхода и своего документального набора, иногда необходимо восстанавливать утерянные документы. Не менее трудоемким и важным может стать вопрос контроля освобождения объектов недвижимости, своевременной оплаты коммунальных и иных платежей бывшими собственниками. Все эти операции являются привычными для агентств недвижимости, которые имеют отработанные схемы их проведения. Наличие ряда нюансов юридического характера также требует профессионального подхода специализирующихся на операциях с недвижимостью сотрудников риэлтерской организации;

экономическая целесообразность занятости девелопера несвойственной ему функцией. Существует всемирный принцип разделения труда, узкой специализации в выбранной сфере, в соответствии с которым девелоперу выгоднее освободить свои ресурсы для решения проблем, связанных со строительством объекта, нежели самостоятельно решать задачи, требующие специализированного подхода.

Агентство недвижимости «ЧАС-ПИК», работает на рынке недвижимости 15 лет, имеет более чем семилетний опыт расселения жильцов частного сектора и работает, среди прочих, с такими юридическими лицами как СООО «Тамбаз», ОДО «БелСоцСтрой» (дочернее предприятие ЗАО «Ареса-Сервис-Строй»).

М.М. Еременко

09.03.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 11, за месяц 66

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 9/2009