Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аренда – как альтернатива собственности

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Аренда – как альтернатива собственности

Как ни парадоксально это звучит, но чем шире круг лиц, имеющих право на получение льготных кредитов на строительство или покупку квартиры, тем больше становится число граждан, которые не могут воспользоваться этим правом в силу своей бедности. Не случайно тема арендного жилья все чаще поднимается не только на страницах СМИ, но и в кабинетах чиновников.

Поводов для того, чтобы снова обратиться к теме аренды жилья, стало несколько. Это и новые указы, принятые в последние несколько месяцев и направленные на расширение круга лиц, имеющих право на получение льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилых помещений. Это и ряд заявлений высокопоставленных чиновников о целесообразности увеличения сроков предоставления льготных кредитов и выделения дополнительных средств на льготное кредитование жилищного строительства. Внимание привлеки и другие события, в том числе очередная публикация на тему аренды в газете «Советская Белоруссия» (от 12 марта).

Напомним, что с текущего года право на льготный кредит имеют граждане, у которых ежемесячный доход на члена семьи не превышает 3 МПБ (сегодня это 1 млн. 89 тыс. руб.). До нынешнего года доход не должен был превышать 2 МПБ. Почему это было сделано?

В первую очередь потому, что в Беларуси (Минск и Минский район - исключение) в связи с ростом стоимости жилищного строительства заметно сузился круг лиц, способных даже с помощью льготных кредитов построить себе квартиру при среднедушевом доходе до 2 МПБ. По этой причине в большинстве городов ощущались проблемы при формировании жилищно-строительных кооперативов. Поэтому 2 МПБ заменили на 3 МПБ, а заодно разрешили включать в ЖСК неочередников, если для формирования кооператива не хватает очередников.

И все это, конечно, хорошо, если думать только о том, как выполнить программу жилищного строительства. Но что будет с теми людьми, которые сегодня не могут приобрести жилье даже с помощью льготных кредитов? Как они смогут реализовать свое конституционное право на жилище? А никак, если они не попадают в категорию лиц, имеющих право на социальное (бесплатное) жилье.

По оценкам специалистов Минстройархитектуры, в Беларуси имеется около 40 % семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ни в настоящее время, ни в ближайшие 15 лет не смогут накопить средства или выплачивать кредиты на жилье (даже льготные). Среди них лишь примерно 5% семей могут претендовать на социальное жилье (относятся к малообеспеченным нетрудоспособным).
Впрочем, как показывает практика, построенная с помощью льготного кредита квартира, тоже оказывается не таким уж большим счастьем. Вместо того чтобы заселиться в новую квартиру, многие новоселы сразу стараются сдать в аренду свою новую квартиру, а сами продолжают ютиться у родителей, в общежитиях. Причина, как пишет «СБ», проста — нужно выплачивать взятый кредит. «В итоге долгожданный переезд откладывается на будущее. Именно таким путем выкупают жилье семьи с невысоким достатком. А проведенное в Минске социологическое исследование показало, что 28,4 % населения, по их собственному признанию, «еле сводят концы с концами». Тем не менее планируют построить квартиру», - отмечается в статье «Практика аренды» в «СБ».

Далее автор статьи Александр Лученок ставит вопрос: «правильно ли использовать лишь одну форму улучшения жилищных условий — приобретение квартиры в собственность? Особенно в условиях мирового финансового кризиса». Оказывается не совсем правильно. Потому что «в целом по стране среднемесячный доход меньше 250 тыс.рублей на одного человека имеет 9,4 % населения. Еще 45 процентов имеет доходы до 500 тыс.рублей в месяц. Поэтому многие граждане уже сегодня согласились бы жить в муниципальной квартире при умеренной квартплате за нее», - отмечает А. Лученок.

И действительно согласились бы. И не только семьи с очень низкими доходами. Предположим, семья имеет чуть больше 3 МПБ на человека. Она не может претендовать на льготный кредит. И для нее приобретение квартиры в собственность с использование кредита, предоставляемого на общих основаниях (коммерческого) - это кабала на многие годы. Не каждая семья на это отважится. Тем более в сегодняшних условиях.

«В высокоразвитых государствах, даже в тех, где финансовое обеспечение граждан лучше, чем у нас, от 40-60 % населения арендует жилье не только у частников, но и муниципалитетов», - пишет А. Лученок.

Причем, по мнению автора статьи, арендная плата в муниципальном жилье может быть существенно ниже нынешней рыночной. «Кроме того, при долговременной аренде появляется больше возможностей для благоустройства своего угла по собственному вкусу. При этом не будет страха, что явится хозяин и начнет предъявлять претензии за каждую мелочь», - справедливо замечает А. Лученок.

По мнению автора, жилищную проблему в стране можно решать не только увеличением числа собственников среди частных лиц, но и расширением практики аренды.

«Учитывая ожидаемое снижение покупательной способности населения в условиях мирового финансового кризиса, стоит задуматься над тем, чтобы часть строящегося жилья передавать местным органам власти для его сдачи внаем по умеренной цене. Расчеты показывают, что строительство, например, домов–малосемеек, в которых квартиры будут сдаваться в аренду по доступным ценам, может полностью окупиться в течение 10-15 лет. При этом нет нужды резко переходить от строительства жилья частными лицами к его возведению для местных органов власти. Для этого в бюджетах нет достаточно денег. Начинать можно со строительства нескольких домов и их заселения, а собираемую квартплату направлять на строительство новых муниципальных домов.

В перспективе стоит подумать об изменении государственной стратегии поддержки малообеспеченных семей, помогая им арендой муниципального жилья по льготным ставкам, а более обеспеченным жителям, предоставляя возможность строить себе квартиры на рыночных условиях», - подытоживает А. Лученок.

Следует отметить, что в последнее время и чиновники заговорили о необходимости строить жилье для сдачи в аренду. После почти десятилетней эйфории по поводу того, что с помощью льготных кредитов можно ликвидировать очередь на жилье и тем самым решить жилищную проблему, пришло понимание того, что наряду с институтом собственности на жилье нужно развивать рынок аренды. В текущем году Беларусь выходит уже на строительство 6 млн.кв.метров жилья. А очередь нуждающихся не только не сокращается, но даже продолжает расти.

Последние три года показали, что уровень платежеспособности большой части граждан-очередников настолько мал, что им не под силу улучшение жилищных условий даже с помощью самых льготных кредитов, которые для многодетных семей и жителей деревень и городов с населением до 20 тыс. человек выдаются на 40 лет под 3 % годовых. Аренда (найм), причем по доступным, регулируемым государством ставкам, – вот то, что нужно сегодня малообеспеченной половине граждан.

В концепции программы «доступного жилья» в Беларуси, принятой в прошлом году, есть пункт, который предлагает развивать рынок аренды жилья в качестве одного из альтернативных путей решения жилищной проблемы в стране. Кроме этого рынок аренды жилья наделяется еще одним очень важным свойством. Он рассматривается как один способов экономического освобождения населения. Речь идет о возможности свободно передвигаться по стране в поисках лучшей работы и более приемлемых условий жизни. Это как раз то, что записано в Конституции, но трудно реализуемо, потому что человек привязан к своему месту жительства. Место жительства, если оно привязано к находящейся в собственности квартире, трудно менять. Рынок же аренды с доступными арендными ставками открывает путь для свободного передвижения населения в писках более приемлемой работы.

По мнению Татьяны Шашко, специалиста в области жилищной политики, тема аренды жилья архиактуальна. «Без цивилизованного рынка аренды жилья почти невозможно обуздать дефицит и цены на квартирном рынке, эффективное решение жилищного вопроса, решение проблемы мобильности населения. Однако для этого следует пересмотреть тезис о необходимости всем иметь жилье в собственности», - справедливо отмечает Т. Шашко.

По словам специалиста, арендное жилье - это целый жилой дом или даже комплекс, предназначенный для сдачи в долгосрочную аренду с целью получения прибыли. «Это обычный бизнес внутри государства, на который распространяются соответствующие законы», - считает Т. Шашко.

При строительстве арендного жилья квартиры сдаются с внутренней отделкой и установленной сантехникой. При этом, как полагает специалист, «застройщики арендного жилья будут заинтересованы в прогрессивных архитектурно-конструктивных решениях строящихся домов, в характеристиках качественных параметров жилья и в качестве строительства».

Конечно, строительство арендных домов не сразу приносит прибыль (по сравнению с продажей квартир). Такие дома окупаются через 10–15 лет. Все зависит от конструктивных особенностей дома, этажности, размеров квартир и многих других особенностей. Сегодня застройщикам выгоднее продать жилье, особенно в Минске. Стало быть, необходимо создавать стимулы для развития строительства арендного жилья.
«Жилье, которое не используется собственниками для проживания, а предназначено для сдачи в коммерческий найм (аренду), должно иметь отдельный статус. Возникает необходимость законодательного и технического регулирования строительства жилья, предназначенного для сдачи в коммерческий найм, а также специальные механизмы государственного стимулирования строительства, эксплуатации и потребления такого жилья", - считает Т. Шашко.

По мнению Геннадия Каленова, главного инженера товарищества собственников «Очаг», арендным домом проще управлять: просрочка платежей за услуги исключена. Проблема только экономическая - нужно найти "длинные" деньги на 12-15 лет (срок окупаемости). Но при политической воле руководства страны эта проблема может быть успешно решена, считает Г. Каленов. «Пусть и в виде эксперимента, небольшого района в столице, а затем постепенно новый вид городского жилья может быть реализован в других городах страны. В наиболее экономически развитых странах арендуют жилье 40-60% городского населения. В Беларуси только 15%, остальные - собственники. Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять - или наша страна слишком богатая, или жилищную реформу нужно корректировать в сторону увеличения арендуемых квартир», - замечает главный инженер ТС «Очаг».

Остается надеяться, что идея создания фонда арендного жилья когда-нибудь найдет поддержку у руководства страны.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

30.03.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 31

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2009