Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

К вопросу о стоимости государственных жилых помещений коммерческого использования: мнение читателя

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » К вопросу о стоимости государственных жилых помещений коммерческого использования: мнение читателя

Несмотря на значительный объем жилья, вводимого в эксплуатацию, количество нуждающихся в улучшении жилищных условий на протяжении практически 19 лет не только не снижается, а существенно увеличивается. Причем этот рост происходит в условиях снижения рождаемости. Существенным прорывом в решении «жилищного вопроса» стал Указ Президента Республики Беларусь от 8 ноября 2011 г. № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда», который положил начало созданию в республике государственного арендного жилья. Модель очень напоминающая советскую систему обеспечения граждан жильем, только без социалистической «халявы» в виде бесплатных квартир.

Государственное арендное жилье будет эффективным средством фильтрации 866 тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий на действительно нуждающихся и стоящих в очереди за «наживой» в виде льготного кредита и льготного квадратного метра. Вопрос сегодня муссируется лишь один – почем сдавать. Предложений по этому поводу в средствах массовой информации достаточно, но все они носят некую максимально социальную (простите «греческую») направленность. Если бы арендное жилье возводилось два года назад, такие предложения были бы уместны. Сегодня же государство не может заниматься «благотворительностью» для всех и в прежних объемах. Привязка арендной платы к неким процентам от средней заработной платы, базовой величины, установление коэффициентов и так далее может «угробить» хороший способ решения извечной жилищной проблемы в самом его зародыше.

Привязка арендной платы должна быть к стоимости квадратного метра данного жилья и срокам его окупаемости. При этом стоимость квадратного метра каждого конкретного жилого объекта всегда известна, а вот срок окупаемости следовало бы привязать к общему сроку возврата льготного кредита на строительство жилья – 20 лет. Объем строящегося коммерческого жилья в настоящее время составляет 46,1 тыс.кв.м. Государство намерено затратить на это189,2 млрд. рублей. Таким образом, один квадратный метр названного жилья обойдется государству примерно в 4 104 000 рублей. При окупаемости за двадцать лет – делим 4 104 000 на 20 лет и получаем 17 100 рублей необходимо платить в месяц за квадратный метр. Например, квартира 50 кв.м – 17100 руб. х 50 кв.м = 855 000 руб. необходимо платить нанимателю в месяц, а в год, соответственно, 10 260 000 рублей. Можно представить выражение лиц читающих эти строки. Но это только на первый взгляд проблемная сумма.

В государстве существует категория лиц, получающая компенсацию за поднаем жилья. Автор настоящей статьи предлагает на своем примере обосновать реальность и целесообразность рекомендуемого способа вычисления стоимости арендного жилья. Компенсацию за поднаем частного жилья в г. Минске автор получает в размере трех тарифных ставок первого разряда (200х3=600 тыс.руб. в месяц), что, конечно, не компенсирует полностью затраты за аренду. Но главное, что эти государственные деньги уходят сегодня частнику, а не государству для развития того же жилого фонда. Ведь этими 600 тысячами по предлагаемому варианту автор мог бы оплатить аренду государственной однокомнатной квартиры в пределах 35 кв.м. В соответствии с законодательством компенсация за поднаем жилья, например, в г. Минске предусмотрена в размере трех тарифных ставок первого разряда лицу, имеющему право на такую компенсацию, и по одной тарифной ставке первого разряда на каждого члена семьи данного лица. Таким образом, семья из трех человек получит в виде компенсации пять тарифных ставок первого разряда, то есть 1 000 000 рублей, и уже вышеназванная сумма в 855 000 не представляется такой неподъемной.

Частная квартира в 50 кв.м будет сдаваться в поднаем «непредсказуемой бабулей» никак не меньше, чем за 250 долл.США. При этом необходимо учитывать налог, который в реальности за частника платит наниматель жилья. Так, за наем двухкомнатной квартиры наниматель заплатит частнику 250 долл.США + 70 000 рублей налога государству (по 1БВ за комнату), а с 1 апреля 200 000 рублей.

Предлагаемая модель определения стоимости аренды формирует сумму, достаточную для того, чтобы не вести речь о налоге. Используя предлагаемый подход в расчете стоимости государственного арендного жилья, обеспечивается перспектива, предусмотренная п.п. 2.9 п.9 вышеназванного Указа, который определяет, что средства, полученные от сдачи жилых помещений коммерческого использования, зачисляются на специальные счета местных исполнительных и распорядительных органов и направляются на приобретение, строительство (реконструкцию) жилых помещений коммерческого использования. Так, вводимые в оборот 46 100 кв.м в качестве арендного жилья позволят иметь: 46 100 кв.м х 17 100 = 788 310 000 рублей или 192 кв.м в месяц по цене 4 104 000 рублей, что будет составлять за год 2 304 кв.м или не менее 46 квартир нового коммерческого жилья.

Если государство не будет снижать нынешние объемы ввода в эксплуатацию коммерческого жилья, то в течение трех лет заработает принцип, когда три построенных дома будут строить четвертый. Представляется объективным, что в 2013 году не только не следует снижать объем строительства данного жилья, но и можно иметь резерв для его роста. Для этого необходимо в соответствующих населенных пунктах собрать сведения о лицах, получающих компенсацию за поднаем жилья, и осуществить строительство непосредственно под них. При этом будет правомерным установление обязательного требования вселения в арендное жилье данных лиц, а при невыполнении этого требования должно быть предусмотрено лишение компенсации за поднаем жилья. Совершенно очевидно, что такой вариант должен устраивать лицо, снимающее жилье. Но коль таковое лицо отказалось от государственной арендной квартиры, значит в действительности не является нуждающимся, а компенсацию за поднаем получает не для восполнения своих затрат, а с целью элементарного обогащения.

В масштабах республики в целом и г. Минска, в частности, денежные суммы, выделяемые государством на компенсацию за поднаем жилья, довольно внушительные и их расходование должно быть перенаправлено из частного сектора в бюджетный для увеличения объемов арендного жилья. Разумеется, государство должно сочетать экономическую рентабельность с социальной направленностью при формировании стоимости арендного жилья. Однако снижение стоимости аренды государственных жилых помещений коммерческого использования должно осуществляться за счет снижения себестоимости квадратного метра такого жилья. В рассматриваемой ситуации для примера взята цена более 4 млн. рублей. Предлагаемая методика ценообразования и рентабельности государственного арендного жилья может заинтересовать коммерческие строительные организации, которые потянуться в этот бизнес с более низкой стоимостью квадратного метра. Ведь мог МАПИД строить жилые дома по 1,8-2,4 млн.руб. за квадратный метр. Установление цен меньших, чем изложены в настоящем предложении, на современном этапе крайне пагубно скажется на развитии государственного арендного жилья.

Юрий Алехно, старший преподаватель кафедры юридических дисциплин факультета внутренних войск, подполковник юстиции.

06.02.2012

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 6, за месяц 50

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 5/2012