Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Продавцы почувствовали уверенность

2011 год принес массу неприятных моментов для участников рынка недвижимости. Но, несмотря на все трудности, в ноябре цены предложения выросли практически во всех сегментах коммерческой недвижимости.

Судя по данным компании «Твоя столицаконсалт», минимальное значение средней стоимости предложения офисов в столичных бизнес-центрах на вторичном рынке было зафиксировано в январе – 2081 долл. США/кв.м. В августе этот показатель достиг максимума – 2359 долл. США/кв.м. В октябре, казалось бы, офисы начали дешеветь (2156 долл./кв.м), однако, по итогам ноября средняя стоимость предложения вышла на отметку 2448 долл. США/кв.м, увеличившись по отношению к октябрю на 13%. Таким образом, за 11 месяцев прошлого года квадратный метр офисов в минских бизнес-центрах подорожал на 17%.

Интересно, что в октябре 2010 года офисы на вторичном рынке выставлялись на продажу в среднем по 1951 доллар США/кв.м, а в 2009 году – по 2195 долл.США/кв.м. Получается, что в октябре 2011 года предложение офисов оказалось дороже, в среднем, на 25% по сравнению c предыдущим годом и на 11% выше, чем 2 года назад.

К слову, с января по декабрь 2010 года стоимость квадратного метра колебалась в ценовом диапазоне от 1943 до 2143 долл. США, в 2009 году – от 2177 до 2600 долл. США.

То есть, если судить по ценам предложения, то наиболее выигрышным для покупателей офисных помещений оказался 2010 год. Прошлый год с этой точки зрения может показаться чуть хуже. Отстает он и по количеству сделок с офисными помещениями.

Что касается долевого строительства, то по данным мониторинговых исследований компании «Твоя столицаконсалт» в ноябре квадратный метр у застройщиков стоил, в среднем, 1901 доллар. То есть цена предложения снизилась на 5% по сравнению с январем 2011 года.

В целом, если смотреть статистику реальных сделок, то по итогам 11 месяцев было зарегистрировано 354 договора купли-продажи административных помещений, что на 9% меньше, чем за аналогичный период 2010 года (385 сделок). Согласно данным реестра цен сделок Национального кадастрового агентства, в октябре 2011 года было зарегистрировано 42 сделки купли-продажи с объектами административного назначения. В ноябре их количество сократилось почти вдвое – до 22.

По данным кадастрового агентства в ноябре около 90% договоров было заключено с помещениями до 100 кв.м, 45% сделок пришлось на офисы площадью менее 50 кв.м. Самый дорогой офис, расположенный в одном из столичных бизнес-центров, был продан за 2,8 тыс. долл. США/кв.м. Его площадь составила около 200 кв.м. Самое дешевое (по цене договора) административное помещение (50 кв.м) обошлось покупателю всего в 138 долл.США/кв.м. Причем, из общего количества сделок, заключенных в ноябре, в 70% договоров указаны цены, которые никак нельзя отнести к рыночным. Вероятнее всего, заниженная стоимость обуславливается указанием в договоре купли-продажи балансовой стоимости объекта или же нежеланием сторон сделки указывать реальную ее стоимость.

Как заметил директор одного из минских агентств недвижимости, раньше покупатели и продавцы охотнее указывали реальные цены сделок. Почему? Потому, что после девальвации рублевая стоимость коммерческой недвижимости выросла почти в 3 раза. И отражение этого роста в сделках купли-продажи есть не что иное, как добровольное увеличение налоговой нагрузки.

Количество сделок в секторе торговой недвижимости сократилось в 2011 году наполовину.

По информации, содержащейся в реестре цен сделок с недвижимостью по состоянию на 4 января, в Минске за 11 месяцев 2011 года было реализовано по договорам купли-продажи около 182 помещения торгового назначения. По сравнению с аналогичным периодом 2010 года количество сделок сократилось почти на 60%.

В ноябре было зарегистрировано лишь 16 сделок, что не сильно отличается от показателя ноября 2010 года (18). Примечательно, что самой крупной и, соответственно, дорогостоящей явилась покупка торгового помещения площадью 981 кв.м. Договорная цена сделки составила 17 млрд. 676 млн. руб.

Самой мелкой покупкой можно считать торговый павильон в ТЦ «Паркинг»: 3,6 кв.м были реализованы за 25 млн. руб. Интересно, что договор был заключен сторонами то ли случайно, то ли намеренно в день шести единиц 11.11.2011.

Средняя стоимость предложения торговых помещений на вторичном рынке, по данным мониторинга, проводимого компанией «Твоя столицаконсалт», на конец ноября составила 3019 долл. США/кв.м. В ноябре 2010 года цены предложения на торговые помещения находились на отметке 3484 долл. США/кв.м, в среднем. Получается, что по отношению к аналогичному периоду 2010 года средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 14%.

В январе 2011 года стоимость метра предлагаемых на продажу магазинов достигла своего апогея и составила 3928 долл. США/кв.м. В последующие месяцы рынок не отличался стабильностью. Так, в марте за квадрат просили, в среднем, 2931 доллар. К августу произошел очередной заметный скачок цен – 3806 долл./кв.м. Но после ряда принятых правительственных решений относительно стабилизации валютного рынка наметилось значительное ценовое снижение.

Сегодня, если судить по выставленным на продажу объектам, стоимость квадратного метра торговых помещений в торговых центрах начинается от 3000 долларов. Что касается помещений, расположенных на первых этажах жилых зданий, то здесь стоимость квадрата находится на уровне 1700 долларов и выше.

Судя по данным компании «Твоя столицаконсалт», средняя стоимость квадратного метра в долевом строительстве с января по ноябрь не сильно изменилась. Так, в январе 2011 года средние цены предложения торговых помещений в строящихся торговых центрах г. Минска находились на уровне 2842 долл./кв.м. По состоянию на конец ноября магазины в ТЦ на стадии строительства предлагались, в среднем, по 2943 долл./кв.м. Это лишь на 3% больше, чем в начале года. Кстати, в октябре 2010 года застройщики просили за торговое помещение в ТЦ 2934 долл. США/кв.м, в среднем.

За 11 месяцев 2011 года количество сделок купли-продажи складских помещений в Минске увеличилось на 20% в сравнении с аналогичным периодом 2010 года.

По данным реестра цен сделок с недвижимостью Национального кадастрового агентства, в период с января по ноябрь 2011 года в Минске было заключено 42 сделки купли-продажи с помещениями складского назначения.

За соответствующий период 2010 года по городу Минску было зарегистрировано 35 сделок, причем, наибольшее их количество пришлось на апрель месяц. В то время как в прошлом году рост количества сделок наблюдался в январе.

Наиболее активно складские помещения продавались в первой половине 2011 года, на которую пришлось 72% сделок, заключенных за 10 месяцев. В среднем, ежемесячно заключалось по 9 -12 сделок. В третьем квартале заключено 23 договора купли-продажи складских помещений (в среднем по 8 сделок в месяц).

Примечательно, что в октябре 2011 года было продано лишь 2 помещения, а в ноябре подобных сделок не было зарегистрировано, судя по информации, содержащейся в реестре цен сделок на 22 декабря.

Причем, наибольшее количество сделок было зарегистрировано в 2011 году в отношении помещений, площадь которых не превышает 50 кв.м. На втором месте по количеству проданных объектов оказался сегмент складов площадью свыше 200 кв.м. Таким образом, можно сделать вывод, что на рынке купли-продажи складской недвижимости предпочтения покупателей разделяются на очень маленькие помещения и очень большие.

Самой крупной сделкой истекшего года по праву можно считать покупку складского помещения площадью 1095,5 кв.м, сумма сделки почти 2,3 млрд. рублей.

За 11 месяцев 2011 года в Минской области было зарегистрировано лишь 11 сделок купли-продажи. При этом, последняя из них была зарегистрирована еще в начале июля.

Большая часть всех складских помещений, реализуемых на вторичном рынке, представляет собой составную часть производственных комплексов государственной собственности.

Если судить по размещенным сегодня объявлениям в печатных СМИ и Интернет-изданиях, в складских центрах современного типа стоимость помещений начинается от 900 долларов за кв.м. В таких центрах уже проведены все коммуникации, начиная от электричества и заканчивая наличием грузовых лифтов.

Что касается долевого строительства, то цена предложения одного квадратного метра комплексов современного типа находится в районе 800 долларов США.

Несмотря на увеличение количества сделок купли-продажи в 2011 году, надо сказать, что в Минске по-прежнему сохраняется тенденция, когда аренда является более выгодной, нежели покупка складских помещений. И, по-прежнему, спрос на качественные складские помещения превышает предложение.

Учитывая большую потребность в складских помещениях, в Беларуси программой развития логистической системы на период до 2015 года определено около 50 площадок для строительства логистических центров. В настоящее время в стадии строительства находится 41 такой центр. При этом 25 из них реализуется по программе и 16 являются дополнительными проектами по инвестиционным договорам.

Наибольшее количество логистических центров (22) строится в Минской области, что обусловлено пересечением двух транспортных коридоров. В Брестской области строятся 7 логистических центров, в Витебской – 4, в Гомельской – 2, Гродненской – 4, Могилевской области – 2.

Марина БОБЛОВСКАЯ

09.01.2012

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2012