Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Оценка как механизм экономического управления

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Оценка как механизм экономического управления

В текущем году в 35 городах Беларуси, в том числе в Минске и во всех областных центрах, должна быть выполнена кадастровая оценка земель. В остальных населенных пунктах - в 2004 году. Но если местные власти не научатся использовать результаты оценки для управления земельными ресурсами, она останется невостребованной, а экономика городов - неэффективной.

Такой вывод прозвучал на семинаре "Аренда земли и кадастровая стоимость - инструменты экономического управления земельными ресурсами", организованного общественным объединением "Земельная реформа" при поддержке зарубежного агентства Национальной земельной службы Швеции Swedesurvey AB и Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь.

Предпосылки для развития экономических методов управления земельными ресурсами созданы в прошлом году благодаря принятию постановлений правительства: "Об утверждении положения о порядке проведения оценки, переоценки земель, земельных участков", "О проведении оценки земель населенных пунктов", "Об утверждении положения о порядке организации и проведения аукционов на заключение договоров аренды земельных участков".

Уже сделана кадастровая оценка земель в Жлобине, Борисове, Заславле, Гомеле и в 349 сельских населенных пунктах Минского района. Однако использовать результаты этой оценки при налогообложении, продаже земельных участков на аукционах и конкурсах, определении арендных ставок оказалось не так просто.

В частности, налоговые ставки на землю установлены действующим законом "О платежах за землю" и никак не привязаны к кадастровой стоимости, за исключением сельскохозяйственных земель. И эти ставки, которые в текущем году для субъектов хозяйствования увеличились в разных городах в 5-8 раз, будут действовать еще почти два года, пока кадастровая оценка не будет сделана во всех населенных пунктах республики.

Тот же закон фактически ограничивает применение кадастровой оценки при установлении минимальных ставок арендной платы: арендная ставка не может быть меньше установленной законом ставки налога на земельный участок. Таким образом, кадастровая оценка для определения платы за аренду может быть применена только в том случае, если власти намерены "играть" на повышении арендных ставок.

В то же время кадастровая оценка может применяться при установлении стартовых цен на участки, продаваемые на аукционах и конкурсах физическим лицам для строительства индивидуального жилья. Но здесь возникает проблема несколько иного характера. Проводить подобные аукционы целесообразно сегодня в тех населенных пунктах, где есть дефицит участков для указанных целей и реальный платежеспособный спрос на них.

Начиная с 2003 года кадастровая стоимость может использоваться при

проведении аукционов по продаже права аренды земельных участков субъектам хозяйствования. Но и здесь не все просто. Во-первых, мешают все те же ограничения на установление минимальных арендных ставок, во-вторых, как отмечалось на семинаре, сами власти не готовы к новой системе управления земельными ресурсами.

По мнению участников семинара, переход к этой системе, которая основана на экономических методах, предъявляет новые требования к квалификации землеустроителей, работающих в исполкомах. Землеустроители обязаны обладать знаниями в области анализа и оценки недвижимости (земли и зданий), уметь предлагать и внедрять различные инструменты извлечения ренты при арендных правоотношениях. Например, если ставится цель получить всю плату за аренду (то есть ренту) сразу - однократным платежом вперед за весь период аренды, то арендаторам следует предлагать минимальную арендную плату. При этом, если кадастровая стоимость велика, договоры аренды следует заключать на торгах. Если речь идет о получении аренды периодически равными и максимальными платежами, то арендаторам целесообразно предлагать рыночную арендную плату, делая ее предметом торгов на аукционе.

Тот же землеустроитель должен уметь составлять такой договор аренды, который максимизирует стоимость права аренды. При этом обязательно должны учитываться интересы инвестора, улучшающего (например, путем строительства объектов и инженерных коммуникаций) земельный участок за счет собственного капитала. Речь идет о целесообразности возмещения ему этих затрат в виде уменьшения размера арендной платы.

Так же важно оценивать экономическую эффективность конкретных решений исполнительного комитета относительно генерального плана города, проекта развития инженерной инфраструктуры, дорожной сети и т.д.

Кроме того, по мнению участников семинара, целесообразно отменить имеющиеся в законодательстве ограничения на минимальный размер

арендной платы за землю. Это даст местным органам хороший инструмент для возмещения инвестиций арендаторам, направленным на улучшение земель, как делается в той же Швеции.

На семинаре также были озвучены результаты работы, выполненной специалистами Национального кадастрового агентства (НКА), в ходе которой на примере Гомеля проанализированы возможные последствия применения кадастровой стоимости при определении ставок налога на землю.

По мнению Ольги Березовской, заместителя генерального директора агентства, основной задачей в области налогообложения в Беларуси является переход от налога на базе площади, что сегодня существует, к налогу, основанному на стоимости земельного участка. Речь идет об установлении ставок налога в процентах от кадастровой стоимости и в зависимости от функционального назначения участка.

В разных странах этот размер налоговой ставки колеблется от 0,5 до 5 процентов от кадастровой стоимости. Какая же величина ставки будет экономически обоснована для городов Беларуси? Чтобы установить эту золотую середину, поскольку очень важно не завысить и не занизить ставку, специалисты НКА попытались соблюсти два главных условия. Во-первых, сбор земельного налога на основе стоимости должен быть не ниже существующего сбора земельного налога, исчисляемого по фиксированным ставкам исходя из площади. Во-вторых, переход к новой системе налогообложения не должен повлечь резкого увеличения налоговой нагрузки на землепользователей.

В результате расчетов и проведенного анализа группа экспертов во главе с О. Березовской пришла к выводу, что в зонах общественных центров ставку земельного налога целесообразно принять в размере 0,5 процента от кадастровой стоимости. В этом случае сбор налога увеличится в 2,13 раза. В зонах промышленной и коммунально-складской застройки следует применять ставку 1 процент, для жилой усадебной застройки - 0,1 процента от кадастровой стоимости (увеличение сбора, соответственно, в 1,77 и 1,79 раза).

Но применение этих ставок, по мнению экспертов агентства, целесообразно только при одновременном снижении ставок налога на улучшения земли (здания и строения). Такой подход приведет к деловой и строительной активности в городах, повышению эффективности использования земли и явится существенным шагом вперед в развитии рыночной экономики в стране в целом.

В свою очередь уменьшение налога на здания и строения возможно за счет прекращения практики включения стоимости земли в налогооблагаемую стоимость зданий и строений. Сегодня, как известно, при определении оценочной стоимости зданий используются коэффициенты качества среды и местоположения, что на самом деле характеризует не здание, а участок, на котором оно стоит. Но эти же коэффициенты используются и при определении размера налога на землю. То есть, фактически налог на землю взимается с налогоплательщика дважды - когда он платит налоги на землю и на здание (недвижимость).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

24.03.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2003