Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ипотека нужна, как воздух, но им не готово дышать общество

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Ипотека нужна, как воздух, но им не готово дышать общество

Главным препятствием развития ипотеки в Беларуси является неподготовленность общественного мнения и в первую очередь неприятие обществом того, что ипотека (кредитование под залог недвижимости) предусматривает потерю заемщиком своего недвижимого имущества или его части, если тот оказывается не способным вернуть банку взятый кредит.

Такова точка зрения заместителя председателя комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Кирилла Холопика, высказанная им на международном семинаре “Совершенствование земельного законодательства. Ипотечное кредитование” (семинар состоялся на прошлой неделе в Минске и организован общественным объединением “Земельная реформа” при поддержке зарубежного агентства Национальной земельной службы Швеции Swedesurvey AB и Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совмине РБ).

По словам К. Холопика, негативное общественное отношение к ростовщикам, к предпринимательству, основанному на выдаче процентных ссуд и кредитов под залог неких обязательств или имущества, имело место во всех ныне развитых государствах Европы вплоть до середины XVIII века. Такое отношение строилось на сочувствии к заемщику, который в силу своей неспособности вернуть взятые в долг деньги лишался имущества в пользу кредитора. Но примерно в XVIII – начале XIX века в общественном самосознании большинства европейских стран произошел перелом. В результате ипотека стала рассматриваться как основной механизм для изыскания средств для расширенного воспроизводства в различных отраслях экономики. Ее развитие стимулировало одновременно и укрепление банковской системы, поскольку ипотека – это разновидность залога, максимально гарантирующего исполнение денежных обязательств заемщика перед кредитором. Во-первых, потому что недвижимое имущество является высоколиквидным, то есть реально продаваемым товаром и максимально стабильным в цене. Во-вторых, как заметил К. Холопик, кредитование под залог недвижимости - менее рискованное для кредитора мероприятие, нежели кредитование под залог движимого имущества. Поэтому банки во всем мире более охотно выдают кредиты именно на принципах ипотеки. К примеру, в Швеции, где проживает около 9 млн. человек, общая рыночная стоимость недвижимости (земли и зданий) по оценке на 1996 год составляла чуть менее 500 млрд. долл. США. Общая сумма заложенного на середину 1998 года имущества оценивалась в 220 млрд. долл. США, в том числе 80 процентов этих сумм приходилось на кредиты, выданные под залог недвижимого имущества. В 1998 году общее число сделок по собственности составило около 288,4 тыс., а число залогов - 417,6. За первую половину 1999 года зарегистрировано 150,1 тыс. имущественных сделок (за этот же период 1998 года – 147,5 тыс.) и почти 208 тыс. залогов (соответственно, 210 тыс.).

Если провести аналогию с рынком недвижимости Беларуси, то получается, что на долю выданных под залог недвижимости приходится около 10 процентов банковских кредитов, предположил К. Холопик, основываясь на данных 1999 года. В том же году в Минске, например, было зарегистрировано только 19 залогов земельных участков, из которых 18 – это по сути дела кредиты, выданные под залог индивидуальных домов. Залогов квартир зарегистрировано не более 3-х сотен, что для почти 2-миллионного города – удручающая статистика, которая, полагает депутат, вряд ли изменилась за последних два года в лучшую сторону.

Почему? Причин много. Во-первых, громоздкость самой процедуры получения кредита под залог недвижимости. В Швеции она упрощена до максимума, все можно сделать за несколько дней. Во-вторых, белорусский банк в отличие от шведского в случае неплатежеспособности заемщика не может своевременно обратить взыскание на заложенное имущество.

В Швеции банк, как только обнаруживает неплатежеспособность своего клиента, готовит исполнительный лист и через пару дней заложенный объект недвижимости выставляется на аукцион. Еще пару дней – объект продан, а банк получает свои деньги. Никто не смотрит, куда выселяется кредитополучатель, если залогом служил земельный участок с домом. То же самое происходит, если закладывается нежилая недвижимость.

В Беларуси же, если речь идет о залоге некоего промышленного объекта или его части, прежде чем обратить взыскание, банк обязан по действующему законодательству предпринять меры по восстановлению платежеспособности заемщика, то есть фактически дать еще один кредит. Таким образом белорусское законодательство сводит на нет возможность банка быстро вернуть кредитные средства.

Свою негативную роль в этом процессе играет судебная система. Наше судопроизводство о взыскании заложенного имущества в силу загруженности судов, по словам К. Холопика, может длиться даже не месяцами, а по несколько лет, прежде чем объект залога будет выставлен на аукцион. Во многих странах мира для рассмотрения таких споров существуют земельные суды, которые государство специально финансирует и которые не чем иным, кроме рассмотрения споров о недвижимом имуществе, не занимаются. Это позволяет быстро решать имущественные споры, в том числе и по залогам.

Взыскание по залогу жилого помещения, если в нем кто-то проживает,

в Беларуси вообще не предусматривается. Вопрос в том, куда выселять тех граждан, которые не смогли расплатиться по кредиту. “В Российской Федерации созданы фонды жилья для временно отселения, в том числе для отселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение. То есть, если мы сегодня в новой редакции Жилищного кодекса не пропишем возможность отселения неплатежеспособных заемщиков во временное, более дешевое жилье, на ипотеке можно ставить крест”, - считает К. Холопик.

Кроме всего прочего, у нас еще одна проблема – инфляция, которую опять же трудно побороть без ипотеки. А та практика льготного кредитования жилищного строительства, например, которая у нас существует и которая базируется на бюджетных средствах, только поддерживает инфляцию, ослабляет экономику и соответственно банковскую систему. Существующий уровень инфляции не позволяет банкам открывать долгосрочные рублевые депозиты (самое большое – 3 года). А если нет долгосрочных депозитов – не откуда брать деньги на предоставление долгосрочных рублевых кредитов. Можно выдавать кредиты в валюте, но это не выход, поскольку количество банковских валютных средств ограничено, пояснил депутат.

Почему еще нужно развивать ипотеку? В Беларуси, по словам К. Холопика, сегодня валовой продукт чуть меньше 20 млрд. долл. США. Инвестиции в основные фонды, судя по статистике, составляют около 1 млрд., то есть 5 процентов от ВВП. Согласно принципам классической экономики, чтобы обеспечить простое воспроизводство, на обновление фондов необходимо направлять 16 процентов средств, расширенное воспроизводство – не меньше 30 процентов. А у нас всего 5 процентов. То есть мы инвестиций в обновление основных фондов направляем в 6 раз меньше, чем нужно. Это, по мнению К. Холопика, говорит о том, что у нас “падающая экономика, что у нас постоянно уменьшается стоимость имущества в стране. Имущество обесценивается, потому что не обновляются станки, не обновляется оборудование, не обновляются здания и сооружения. За счет чего это имущество может обновляться? В первую очередь, за счет кредитов – лучше всего под залог недвижимого имущества”.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

31.03.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2003