Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Для перехода на положительную динамику квартирным ценам не хватит горючего

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Для перехода на положительную динамику квартирным ценам не хватит горючего

За первых три недели сентября средняя цена предложения квадратного метра жилья на вторичном рынке в Минске выросла на несколько долларов. Одновременно увеличилось число звонков, поступающих в агентства недвижимости от покупателей, интересующихся возможностью приобрести ту или иную рекламируемую квартиру. Что же все это значит, и не приведут ли произошедшие изменения к тому, что квартирные цены дружно пойдут вверх? С этим и другими вопросами корреспондент «НБ» обратился к генеральному директору ООО «Центр торговли недвижимостью «Пакодан» Павлу Кузнецову и руководителю группы компаний «Твоя столица» Владимиру Давидовичу.

Павел Кузнецов, гендиректор компании «Пакодан»:

- Ситуацию на рынке с точки зрения загрузки агентств недвижимости оцениваю, скорее, как более-менее сносную, нежели плохую. Какое-то оживление на рынке в последние пару недель есть. Но это видимое оживление – звонков стало больше, но сделок нет. Мне кажется, и это мое субъективное мнение, если Россия начинает потихоньку выходить из кризиса, то мы в него только входим. И, думаю, что ситуация вряд ли улучшится в ближайшее время. Во всяком случае, никаких видимых причин для улучшения нет. Банки именно по этой причине не кредитуют жилье, а те, что кредитовали раньше, свернули свои кредитные программы, потому что появились задержки по возврату уже выданных кредитов. До Нового года некоторые банки просто даже не рассматривают возобновление кредитования.

- Возможно ли в дальнейшем снижение цен на вторичном рынке жилья?

- Во всяком случае пока люди не готовы отдавать квартиры по ценам ниже, чем на первичном рынке. По 850 долл.США за метр никто сегодня не отдаст. Но если «долевики», то есть фирмы-застройщики, которые реализуют жилье по договорам долевого строительства, снизят стоимость, тогда возможно цены на вторичном рынке тоже будут подкорректированы в сторону снижения.

Обычно рынок долевого строительства влияет на «вторичку». Вот «долевики» снизили цены до тысячи долларов за 1 кв.метр. И вторичный рынок тоже пошел вниз. Сейчас продают по 1100-1200 долл. за кв.метр.

- Павел Анатольевич, как вашему агентству удается в сегодняшних условиях удерживать достаточно высокий показатель ежемесячно совершаемых сделок?

- С III квартала текущего года Центр работает по технологии многоступеньчатых обменов, вот уже полгода успешно применяемой многими агентствами недвижимости России и Украины. Это дало положительный эффект. Суть технологии состоит в том, что если раньше многочисленные квартирные обмены и разъезды осуществлялись через куплю-продажу, то теперь через мену.

Не секрет, что 85-90% продавцов на квартирном рынке, продавая свое жилье, взамен хотят приобрести большую или меньшую по размеру квартиру (а то и две). Предположим, у вас есть квартира и определенная сумма доплаты. Вы можете улучшить жилищные условия. Кто-то, напротив, хочет получить доплату и переехать в небольшую квартиру. У кого-то есть две квартиры, и он хочет взамен приобрести большую квартиру, а кому-то необходимо разъехаться и т.д. Таким образом, формируется обменная цепочка, в которую могут входить эти и другие звенья. Получается, что фактически в обменной цепочке покупателя нет. По сути, технология многоступенчатых обменов - технология, известная еще по советским временам как теория обменов, но серьезно доработанная и адаптированная к нынешним реалиям.

В настоящее время данная технология позволяет на 100% решить жилищный вопрос тем продавцам, кто в ожидании «чистого» покупателя (а их, как известно, сейчас найти очень сложно) не может продать свою квартиру, чтобы купить большую взамен. В указанной технологии нет «чистых» покупателей, нет цен на квартиры, соответственно, нет того многомесячного ожидания решения своего жилищного вопроса.

Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица»:

- Как мы и прогнозировали полгода назад, к началу осени цены предложения на вторичном рынке жилья в Минске стабилизировались на уровне 1300-1350 долл. за кв.метр площади. И в таком состоянии они продержатся до Нового года как минимум.

Надо сказать, что столичный рынок квартир, на удивление, переживает кризис достаточно бодро. В отличие от рынка Москвы, Санкт-Петербурга, столиц других государств минский рынок недвижимости не выглядит болезненно. Возможно потому, что квартирные цены в Минске не успели перегреться так сильно, как это произошло накануне кризиса с ценами в столицах соседних стран.

Я могу даже сказать, что небольшой экономический стресс подействовал на рынок жилья положительно. Он достаточно динамично и, самое главное, своевременно отреагировал дружным падением цен на резкую девальвацию белорусского рубля и повышение процентных ставок по кредитам. И это позволило сохранить объем квартирных сделок на докризисном уровне, опять же, не без участия агентств недвижимости, которые в большинстве своем сработали в сложной ситуации весьма профессионально.

Повышение процентных ставок по кредитам в ноябре-декабре прошлого года на самом деле негативно сказалось на динамике сделок, но лишь вначале. В дальнейшем падение цен в долларовом эквиваленте компенсировало удорожание кредитов. По нашим оценкам, за последний год перед кризисом доля кредитных ресурсов в общем объеме платежей по квартирным сделкам не превышала 30-35%. Именно настолько в среднем подешевели квартиры с начала кризиса.

Поэтому на рынке остались покупатели квартир эконом-класса, которые, кстати, оказались самыми динамичными. Мало того, в секторе недорогих квартир произошло увеличение платежеспособного спроса. В результате снижения цен квартиры стали доступнее для тех потенциальных покупателей, которые в течение довольно длительного периода находились за чертой платежеспособного спроса. В то же время с рынка сразу же ушли покупатели дорогих квартир. И пока они не вернулись.

В подтверждение сказанного можно привести данные Национального кадастрового агентства. Среднемесячное количество сделок в прошлом году с пиковыми значениями в июне-сентябре лишь на 20% превысило аналогичный показатель нынешнего года с его провальными январем и февралем. А если сравнить первые 7 месяцев прошлого года и нынешнего, то разница не превышает 10%.

- Владимир Иванович, вы не ошиблись, сказав, что в секторе жилья эконом-класса повысился платежеспособный спрос? Поведение индекса покупательской активности это каким-то образом подтверждает?

- Устойчивый рост индекса мы наблюдаем в секторе малогабаритных квартир с января нынешнего года, то есть после провального декабря, когда индекс опустился до отметки 0,51. С 0,64 в январе индекс увеличился до 2,26 в августе. Причем на таком уровне он держится уже три месяца. Для сравнения, в прошлом году самый высокий показатель 2,77 был зафиксирован только один раз - в августе.

Напомню, индекс покупательской активности - это чисто наш показатель, который мы используем для оценки спроса, отражает среднемесячную реакцию покупателей на один выход рекламного объявления о предложенной на продажу квартире.

В то же время в секторе многокомнатным квартирам по-прежнему наблюдается отрицательная динамика. Потому что покупатели дорогих квартир на рынок еще не вернулись.

Кроме того, впервые в нынешнем году в августе мы зафиксировали остановку цен предложения. Это было для меня несколько неожиданно, потому что цены предложения и цены реальных сделок еще не сблизились до уровня, характерного для периода стабилизации, то есть до 5-5,5%. В наиболее кризисные периоды этот показатель доходит до 15%. Сейчас он фиксируется на отметке 9-9,65%. Средняя цена предложения в августе – 1409 долл./кв. м, цена сделок – 1273 долл./кв. м.

- Что же будет с ценами дальше?

- Мы не прогнозируем роста цен осенью и зимой. Отсутствие доступных кредитных ресурсов и достаточно большой объем новых объектов, реализуемых по схеме долевого строительства и жилищных облигаций в секторе жилья эконом-класса и бизнес-класса при цене 1000-1300 долл. за кв.метр будут играть роль серьезных сдерживающих факторов для цен на вторичном рынке. И третий фактор, который не позволит рынку делать какие-то резкие телодвижения в сторону повышения, - последствия кризиса, который не до конца пережит.

Под влиянием этих трех факторов вторичный рынок жилья может находиться в стабильном состоянии до зимы, а, возможно, и до весны следующего года.

- А почему количество квартирных сделок в июле по сравнению с июнем снизилось на целых 15%?

- Мы это объясняем постепенным «вымыванием» с рынка квартир в новостройках, которые предлагались фирмами-застройщиками без отделки. Дело в том, что готовые квартиры, которые имелись у застройщиков, благодаря их быстрой переориентации на новые цены, были преимущественно реализованы в апреле - июне. Нереализованными остались разве что большие по площади квартиры. К июлю доступных по цене готовых квартир в новостройках у застройщиков не осталось, что и послужило основной причиной падения количества заключенных в июле договоров купли-продажи квартир.

В связи с кризисом фирмы застройщики перешли в сектор долевого строительства. То есть строить и продавать стало для многих фирм проблематично. Поэтому они реализуют квартиры на стадии возведения объектов по договорам долевого строительства.

- Владимир Иванович, в чем причина того, что в текущем году количество сделок с квартирами в компании «Твоя столица» не уменьшилось по сравнению с докризисным периодом?

- Наверное, самой успешной антикризисной программой, которую мы у себя реализовали, оказалась технология мобильных продаж (ТМП). Основа ТМП – не только в знании текущей ситуации на рынке, но и в понимании тенденций и в умении сегодня спрогнозировать ту цену на объект недвижимости, которая будет востребована на рынке завтра. Для этого у нас существует сильный аналитический отдел. Результаты внедрения ТПМ говорят сами за себя: коэффициент продаж (доля проданных квартир в общем количестве выставленных на продажу) у нас составляет около 30%, в среднем по городу - 10%.

Большую роль в привлечении клиентов сыграло внедрение других новшеств, над которыми мы работали последний год. Это открытие филиалов во Фрунзенском и в Заводском районах; дисконтная программа, позволяющая клиенту экономить средства при переезде, при покупке строительных материалов, а также на дизайнерских услугах и другие мероприятия.

Марина СИРОТКО

20.09.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2009