Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ипотеке нужны «длинные» деньги и гарантии

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Ипотеке нужны «длинные» деньги и гарантии

Для эффективного кредитования жилищного строительства банкам необходимо выполнение двух важнейших условий: наличие дешевых и так называемых длинных ресурсов и возможности уверенного управления кредитным риском. Такое мнение во время парламентских слушаний, посвященных вопросам финансирования жилищного строительства, высказал председатель Ассоциации белорусских банков Феликс Чернявский.

По словам Ф.Чернявского, в настоящее время более 76 % активов банков направлено на кредитование экономики. И дальнейшее увеличение кредитной нагрузки банков в настоящее время ограничено размерами их ресурсной базы. При этом председатель ассоциации обратил внимание на то, что общепринятая структура активов банков предусматривает величину кредитной задолженности на уровне 50-55% от общей суммы активов. Сравнение приведенных показателей позволяет в какой-то степени судить о величине кредитных рисков, принимаемых на себя белорусской банковской системой.

Процентные ставки по кредитам, направляемые на строительство (реконструкцию) жилья на общих основаниях, достигают сегодня 25% годовых. Ставки по рублевым депозитам физических лиц на срок свыше одного года находятся на уровне около 21 %. Сложившийся уровень процентных ставок по депозитам призван обеспечить привлечение денежных рублевых средств населения в банки и снизить давление спроса на инвалюту с целью сохранения валютных резервов государства. Но это с одной стороны. А с другой, высокие проценты по депозитам не позволяют снижать ставки по кредитам, что делает последние недоступными для большинства граждан, желающих строить жилье.

Выход из данной ситуации найден в системе льготного кредитования жилья с возмещением издержек банков (Беларусбанка и Белагропромбанка) за счет средств государственного бюджета. «Однако подобная система кредитования развивает иждивенческие настроения в обществе», - считает Ф. Чернявский. По его словам, среди населения формируется мнение, что государство обязано помогать нуждающимся в жилье дважды – льготной ценой квадратного метра и льготным кредитом. В то же время государственный бюджет чрезмерно обременен компенсациями льготных процентов.

При этом Ф.Чернявский отмечает, что очереднику, с одной стороны, нужно иметь низкий доход, чтобы стать льготником, но в то же время нужно быть готовым заплатить серьезную сумму из собственных средств – около 30-40 тыс.долл. для семьи из трех человек. Поэтому возникает вопрос, откуда при таких доходах, которые являются критерием получения льготного кредита, граждане могут найти такие большие суммы.

Председатель Ассоциации белорусских банков далее рассказал, что по состоянию на 1 октября текущего года задолженность населения по кредитам составляла около Br15 трлн., или 99% от суммы депозитов населения на эту же дату. То есть практически все средства, вовлеченные в депозиты, тут же отдаются населению в виде кредитов. Но при этом следует иметь в виду, что 98 % кредитов являются долгосрочными. При этом только 35% от общей их суммы депозитов – это долгосрочные депозиты. Причем если сравнить средний срок хранения депозитов, то он находится в пределах 8,5 месяцев.

В итоге долгосрочные кредиты (на 5, 10, 15 и более лет) банки вынуждены выдавать за счет устойчивых пассивов, что, по мнению Ф.Чернявского, создает высокие риски как для конкретных банков, так и для банковской системы страны в целом.

«Таким образом, полагаем, что должна быть разработана детальная государственная программа финансирования планируемых объемов строительства жилья», - заявил Ф.Чернявский, выступая, надо полагать, от лица белорусских банков. При этом, как считает специалист, следует учитывать нагрузку импортной составляющей в себестоимости строительства.

По словам Ф.Чернявского, сделанные им на основании данных Белстата расчеты позволяют сделать вывод, что доля прямого и косвенного импорта в материальных затратах строительства составляют почти 40%. Из них расходы на энергоресурсы достигают 25%. «При отрицательном сальдо текущего счета платежного баланса страны увеличение темпов строительства жилья потребует изыскания дополнительных источников финансирования поставок по импорту», - считает специалист.

В целом, как полагает Ф.Чернявский, следует использовать различные источники финансирования. Причем средства населения должны занять достойное место в числе указанных источников. Этому могла бы способствовать система строительных сбережений.

Также важное значение имеет опыт наших соседей. По мнению председателя ассоциации, следует изучить опыт создания двухуровневой системы ипотечного кредитования строительства жилья «с созданием государственного агентства по ипотечному жилищному кредитованию или использованию возможности отдельного банка, или как у нас планируется - агентства развития».

«Как будет называться этот институт - не имеет значения. Пулы закладных, покупаемых АИЖК или банком развития, могли бы выставляться для продажи на зарубежных финансовых рынках под гарантии правительства. Конечно, это система рискованная, но одновременно она способствовала бы привлечению иностранных инвестиций в сферу строительства жилья в нашей стране», - сказал выступающий.

В ходе выступления прозвучало предложение решить вопрос с ликвидацией перекрестного субсидирования оплаты жилищных коммунальных услуг. По расчетам коммунальников население сейчас оплачивает примерно 34% себестоимости жилищно-коммунальных услуг. Ф. Чернявский предлагает увеличить размер оплачиваемых услуг жилищно-коммунального хозяйства. Тогда экономически выгодным станет строительство доходных домов.

«Почему мы стремимся каждую семью сделать собственником жилья? Может быть, молодые семьи захотят снимать жилье? Одновременно такая мера увеличит мобильность рабочей силы и люди захотят жить там, где есть работа. Скажите, кто серьезно изучал эту проблему?» - обратился с вопросами руководитель ассоциации банков.

По-прежнему актуальны вопросы совершенствования законодательства в сфере ипотеки. Ипотека, по мнению Ф.Чернявского, должна стать рабочим, обыденным и относительно дешевым инструментом при покупке недвижимости. И как скоро это произойдет, зависит от того, в каком состоянии будет пребывать экономика, общество и каковы будут законы.

Закон об ипотеке, вступивший в силу с декабря 2008 года, призван стимулировать жилищное строительство. В то же время Ф. Чернявский справедливо отметил, что и до принятия этого закона банки в качестве исполнения обязательств по кредитному договору применяли ипотеку. Что же изменилось?

Оказывается, почти ничего. От закона ожидалось создание правовой основы, открывавшей банкам путь рефинансирования ипотеки через институт закладных. Однако многие механизмы реализации ипотеки оказались не прописаны. Существует ряд сдерживающих факторов для применения данного закона как при покупке или строительстве квартир и жилых домов, так и при кредитовании приобретения других объектов в предпринимательских целях.

По мнению Ф.Чернявского, для развития ипотеки необходимо принять ряд мер, обеспечивающих бесспорную защиту кредитодателя, с одной стороны, и создание системы социальной защиты кредитополучателя при его выселении из заложенного жилого помещения в случае, если кредитополучатель окажется не в состоянии расплатиться по взятому кредиту, с другой.

Так, Гражданским процессуальным кодексом РБ предусмотрено право банков обращать взыскание на заложенное жилое помещение, даже если в нем проживает должник или члены его семьи, однако механизм обращения взыскания не определен.

Чтобы система работала, необходимо, чтобы был фонд подменного жилья, считает Ф. Чернявский. По его мнению, также следует дать определение права банка на «взыскание на недвижимое имущество, в том числе во внесудебном порядке».

В законе об ипотеке также не урегулированы вопросы принятия в залог имущества, которое еще не создано, но которое поступит в будущем. Это не позволяет использовать ипотеку при кредитовании жилищного строительства на стадии возведения объекта. И то, без чего не может существовать ипотека в принципе – это формирование условий для возникновения и развития институтов и организаций различных форм собственности, способствующих обращению ценных бумаг для привлечения банками долгосрочных ресурсов.

Конкретные предложения по совершенствованию законодательства в сфере ипотечного кредитования и для развития различных схем финансирования жилищного строительства Ассоциация белорусских банков направила в профильную комиссию Палаты представителей Национального собрания РБ, сообщил в заключение Ф. Чернявский.

Марина СИРОТКО

06.12.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2009