Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендное жилье: проблемы, перспективы, прогнозы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Арендное жилье: проблемы, перспективы, прогнозы

Вопрос о необходимости строительства арендного жилья возник в нашей республике не сегодня и не вчера. Спрос на него появился давно и продолжает расти по той простой причине, что далеко не каждому по карману приобрести жилье в собственность.

В то же время, в отличие от развитых европейских стран, где сформирован отдельный фонд арендного жилья (в Германии, например, порядка 60% жилых площадей – арендуемые), наш фонд создавали так называемые излишки площадей, которые собственники частных либо наниматели государственных квартир сдавали и сдают бесквартирным гражданам, понятное дело, за очень даже неплохие деньги.

Длительное время учет данного фонда почти не велся, а вопрос о строительстве специальных арендных домов оставался в стороне. Первым шагом к упорядочиванию рынка жилой аренды стало введение обязательного подоходного налога на средства, получаемые от сдачи жилья в аренду. В настоящее время, по данным Министерства по налогам и сборам, в республике насчитывается почти 100 тыс. налогоплательщиков, получающих доход от сдачи внаем помещений, из них около 42 тыс. – в Минске. Эти цифры позволяют оценить фонд сдаваемого в аренду частного жилья.

Не осталось в стороне и государство. Как сказал пару лет назад Министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов, «надо дать возможность людям решать свои жилищные проблемы на той цивилизованной основе, которая используется в цивилизованных странах, где строится порядка 80% арендного жилья. Строительство арендного жилья позволяет гражданам очень гибко выбирать место проживания и работы».

И сегодня уже с уверенностью можно утверждать, что первые (пускай еще робкие) шаги в направлении создания фонда государственного арендного жилья, как одного из надежных способов решения жилищной проблемы для многих граждан, уже сделаны. И началом движения в этом направлении стало не только перевод в фонд коммерческого использования свободных жилых помещений государственного жилфонда, но и строительство за счет бюджетных средств первых арендных домов для апробации этой формы жилищного строительства и придания ей нового импульса развития. И вполне реально предположить, что вслед за этим будут сделаны шаги в сторону стимулирования строительства арендного жилья за счет всех источников финансирования, включая частные инвестиции.

Что, конечно, никоим образом не повлияет на социальную направленность жилищной политики. Наоборот, социальная направленность будет только усиливаться. Прозрачнее станет ее адресность и государственная поддержка, а это, в свою очередь, будет способствовать созданию условий для свободного решения гражданами своих жилищных проблем.

Но вот парадокс: если в начале прошлой пятилетки в Минске и ряде других городов с господдержкой было построено не более 30-40% жилья, то к настоящему моменту этот показатель вырос до 60%, а в некоторых городах доходит до 80%. Выходит, чем больше строится социального жилья, тем быстрее увеличивается очередь тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий с государственной поддержкой! Такое положение и стало основанием для пересмотра безосновательно разросшихся норм оказания господдержки.

В результате было принято решение о пересмотре критериев отнесения граждан к категории нуждающихся и четкому определению тех, кто действительно имеет право на получение льготных кредитов и субсидий, а это означает, что станет меняться и соотношение объемов жилищного строительства: одновременно с социальным активнее начнет возводиться коммерческое, арендное и индивидуальное малоэтажное жилье. В результате, подчеркнул министр, действительно нуждающиеся граждане смогут быстрее решить свой квартирный вопрос. В соответствии, разумеется, со своими потребностями и доходами. А в этом и заключается суть принципа социальной справедливости.

Казалось бы, все понятно. Но суть дела намного глубже.

Взять то же арендное жилье: «построить дом» - сказать легко, сделать куда сложнее. Ведь тут же возникает масса вопросов и проблем. В частности, как будет развиваться рынок арендного жилья? При каких условиях интерес к нему смогут проявить частные застройщики? Удастся ли налаживать государственно-частное партнерство для строительства такого жилья? Каковы сроки окупаемости затрат на строительство таких домов? Разработаны ли механизмы стимулирования инвесторов, как это делается в европейских странах?.. К сожалению, решить эти проблемы в одночасье вряд ли получится. И это связано с целым рядом обстоятельств.

И не последнее из них, как отметил начальник управления жилищной политики Минстройархитектуры Беларуси Александр Горваль, это то, что в нашей стране большинство частных строительных компаний сегодня не обладают достаточным собственным капиталом для строительства арендного жилья под ключ. Все они используют заемный капитал и предлагают гражданам долевое строительство. Вопрос в необходимости отработки экономических механизмов государственно-частного партнерства. Дело в том, что западные идеи, которые так хорошо воспринимаются на слух, на нашу почву, скажем так, не всегда ложатся. Поэтому и привлечь негосударственный капитал в необходимых объемах на данном этапе пока не получается.

Говоря об опыте зарубежных стран, например, Германии, где застройщики арендного жилья в рамках «Закона о содействии предоставлению социального жилья» имеют возможность получения ссуды с пониженной процентной ставкой или же субсидии, если принимают обязанность предложить домашним хозяйствам жилье с пониженной арендной платой. Такая мера способствует снижению затрат застройщика на строительство дома и позволяет сдавать жилье по пониженной цене, что соответствует социальной политике государства.

Бесспорно, строительство арендного жилья является хорошим вариантом решения жилищной проблемы для действительно нуждающихся в улучшении жилищных условий. Негде жить – пожалуйста, государство предлагает для проживания квартиру по доступной цене. И в то же время, согласно Указу №512, при аренде квартиры из госфонда не предусматривается исключение граждан из списка нуждающихся (хотя, по словам А.Горваля, в перспективе, возможно, данная норма будет введена). И, реально оценив свои возможности, семья может либо планировать в перспективе строительство или покупку собственного жилья, либо проживать в арендном. Если человек малоимущий, за какие заслуги государство должно ему практически подарить в собственность квартиру? Предоставить жилье нуждающимся – это социальный долг, а предоставить право собственности на него по цене ниже себестоимости – это непосильная ноша для государства. Собственное жилье нужно заработать. Субсидии, льготные кредиты и другие виды государственных дотаций для нуждающихся в улучшении жилищных условий часто становятся предметом спекулятивного интереса. А отличить тех, кто действительно нуждается в господдержке, от граждан, решивших заработать на социальной направленности жилищной политики, сложно. Вот только вторых, пожалуй, вариант арендной квартиры не заинтересует: ни продать, ни сдать – одним словом, не заработаешь.

Почему же предприимчивые квартиросъемщики не смогут пересдавать арендную квартиру по более высокой цене? Согласно уже упоминавшемуся Указу №512 жилые помещения коммерческого использования не подлежат обмену, разделу, продаже и приватизации, а также сдаче по договору поднайма. Контроль выполнения этой нормы находится в компетенции местных исполкомов. К слову, если сравнивать идентичные по характеристикам государственные и частные квартиры, то на данный момент стоимость их аренды разнится от 1,5 до 2,5 раз.

Пока не приходится рассчитывать на скорое уменьшение ставок на рынке аренды частного жилья, хоть на данный момент в том же Минске они явно завышены. По мнению А.Горваля, ввод не то что двух, а двадцати доходных домов ситуацию существенно не изменит. Ведь только по официальным данным, в республике в аренду сдается около 50 тыс. квартир. Поэтому, чтобы хоть как-то повлиять на рынок коммерческого найма и «подвинуть» его, этот рынок, по цене, необходимо, по меньшей мере, 5-10 тыс. арендных квартир. Что же касается платы за пользование жилыми коммерческими помещениями, то она будет определяться исходя из размера базовой ставки, устанавливаемой Советом министров Республики Беларусь с применением коэффициентов в зависимости от места нахождения помещения и его технического состояния. Эти коэффициенты будут определять облисполкомы и Мингорисполком.

Пока планируется строительство арендного жилья типовых потребительских качеств. Элитные доходные дома – за пределами госбюджета. Государство должно действовать по принципу: за имеющееся количество денег обеспечить максимальное количество граждан крышей над головой.

Стоимость арендного квадратного метра периодически будет пересматриваться в зависимости от экономической ситуации в республике, поскольку содержание такого жилья должно быть экономически оправданным. Ведь окупаемость – один из основных принципов формирования госфонда такого жилья. По некоторым подсчетам, окупаемость арендных домов в Европе составляет около 20 лет. У нас этот срок может быть значительно больше. Вот и получается, что для бизнеса строительство арендного жилья не совсем выгодно, что не способствует заинтересованности частных фирм-застройщиков в возведении подобного рода домов.

Продемонстрируем это на простом примере. Используя условные цифры и не учитывая множество факторов, можно произвести приблизительный расчет стоимости аренды квартиры при условии окупаемости затрат на строительство за 20 лет. Например, стоимость квадратного метра в доме у частного застройщика составила 12 млн.руб. Чтобы эта сумма «вернулась» за 20 лет, ежемесячный платеж должен составлять 50 тыс.руб. с каждого квадратного метра. В результате аренда однокомнатной квартиры составит около 2 млн.руб. в месяц. И это при условии, что пустующих квартир не будет. Но если добавить расходы на эксплуатацию дома, налоги и другие обязательные платежи (а за 20 лет «набежит» немало), то сумма увеличится. А если учесть, что использовались кредитные ресурсы, то даже кредит под ставку рефинансирования на 20 лет с погашением равными долями утроит стоимость аренды. Получится ли сдать в аренду квартиры по ставкам, вдвое превышающим существующие на рынке?

А ведь частный инвестор заинтересован не просто вернуть затраченные средства, но и получить прибыль. Поэтому ему гораздо интереснее за тот же срок 10-20 раз «обернуть» те же средства путем строительства квартир на продажу, чем заниматься арендным домом.

На сегодняшний день не представляется, каким образом можно стимулировать частных застройщиков к участию в строительстве арендного жилья. Если же этот проект будет оставаться на плечах лишь государства, то ноша может оказаться неподъемной.

Н.Александров.

05.01.2013

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 16, за месяц 226

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2013