Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Столичный рынок жилья 2009: падение, стабилизация, рост

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Столичный рынок жилья 2009: падение, стабилизация, рост

Если за 2008 год цены на минские вторичные квартиры снизились примерно на 4%, то за прошлый год падение цен на столичную «вторичку» составило порядка 26%. 2009 год показал, что законы рынка никто не отменял, и за продолжительным периодом роста цен на минскую недвижимость, который длился 6 лет, пришли вполне закономерные кризис и коррекция цен вниз.

Если 2008 год, закончившийся мировым финансовым кризисом, в целом был для столичного квартирного рынка вполне успешным – ведь впервые за 6 лет в 2008 году цены на квартиры не выросли в разы, а хоть и незначительно, но все же снизились (в среднем на 4% за год), то этого никак нельзя сказать о 2009 годе. За прошлый год минская «вторичка» упала в цене примерно на 26%. Так что как не крути, а кризис отрицательно повлиял на развитие ситуации на рынке жилья. В течение 2009 года на столичном квартирном рынке наблюдались две основные тенденции – снижение покупательской активности и «уход» с рынка продавцов, что закономерно привело к падению цен на квартиры.

А теперь обо всем по порядку. Начало 2009 года на вторичном рынке жилья в г.Минске отмечено снижением цен на квартиры. А если быть более точными, то снижение цен началось не с наступлением нового года, а несколько раньше. Цены на вторичное жилье стали снижаться уже в ноябре – декабре 2008 года, и на начало 2009 года квадратный метр однокомнатных квартир стоил 1992 долл.США, двухкомнатных – 1958, трехкомнатных – 1901 и четырехкомнатных – 1859 долл.США. Но если январь прошлого года характеризовался плавным снижением цен, то уже в феврале падение цен стало набирать более быстрые обороты. В целом за два месяца цены на столичные квартиры снизились примерно на 12%. Примечательно и то, что приблизительно одинаково на протяжении двух месяцев цены падали как на одно- и двухкомнатные квартиры, так и на многокомнатные.

По сравнению с зимними месяцами с наступлением весны цены на минские квартиры стали снижаться еще более быстрыми темпами. В марте месяце падение цен на жилье составляло порядка 2% еженедельно. Это привело к тому, что за первый месяц весны вторичные квартиры подешевели в среднем на 8,4%. При этом все квартиры дешевели практически одинаково. В марте существенно сократилось количество сделок с жильем, осуществляющихся с помощью посредников – агентств недвижимости. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Кроме того, в марте месяце наметилась и еще одна тенденция: с рынка начали уходить продавцы. Как правило, это были владельцы двух и более квартир, продающие «лишнюю» недвижимость, которые выставили свои объекты на рынок еще на пике цен, а потом немного снизили цену и этим ограничились. До поры до времени отказались от мысли продавать свою недвижимость и те, кто планировал к вырученным за свое жилье деньгам взять кредит и купить более комфортное жилье или же разъехаться: к примеру, вместо одной «двушки» купить две однокомнатные квартиры.

Однако в апреле ситуация на вторичном квартирном рынке г.Минска преломилась. С одной стороны, замедлились темпы падения цен на квартиры – в среднем квартиры за апрель подешевели на 3,5%, с другой стороны, выросла активность покупателей. И хотя это была еще не та активность, которая, как правило, характерна для рынка для такой поры года, как весна, и которая нужна была рынку, тем не менее, факт оставался фактом.

В то же время большинство покупателей уже весной склонялось и рассматривало варианты покупки квартир в новостройках, которые оказались значительно ниже по сравнению с квартирами, предлагаемыми на продажу на вторичном рынке жилья. Это подтвердили и аукционы, организованные Минским городским центром недвижимости, на которых ОАО «МАПИД» продавало свои новые квартиры. Торги показали, что те цены, по которым организаторам аукционов удалось продать квартиры (немногим более 1000 долл.США за квадратный метр), это реальные цены, по которым могло реализовываться жилье.

В мае месяце темпы падения цен на столичную «вторичку» по сравнению с апрелем еще больше замедлились. В среднем цены за месяц упали на 3%. Стало понятно, что рынок жилья уже фактически достиг своего «дна» и находился в фазе стабилизации. В агентствах недвижимости сделки осуществлялись, но в небольших объемах.

В июне цены на квартиры продолжали плавно снижаться. При этом более быстрыми темпами дешевели многокомнатные квартиры. В июле по сравнению с июнем темпы падения цен еще более замедлились. Это было вполне объяснимо. В июле основная масса людей уходит в отпуска, и рынок жилья замирает. Именно этим фактором специалисты объясняют традиционное снижение покупательской активности и количества совершаемых сделок с жильем в середине лета. Так, в июле месяце цена на минские квартиры снизилась в среднем на 1,6%. При этом, опять-таки, более значительное падение цен «ощутили на себе» многокомнатные квартиры. В августе падение цен на квартиры практически прекратилось, и они (цены) окончательно стабилизировались. В среднем квартиры за последний месяц лета подешевели на 0,3%.

С наступлением осени на рынке начался рост цен на жилье. Причем темпы роста с каждым последующим месяцем набирали все большие обороты. Так, если в сентябре цены стали расти только на однокомнатные квартиры (их рост составил почти 2%), а в октябре росли и на двух- и трехкомнатные (в среднем рост цен за месяц составил 1,4%), то в ноябре впервые рост цен отмечен на все типы квартир. За ноябрь цена предложения однокомнатных квартир выросла на 2%, двухкомнатных – на 1%, трехкомнатных – на 1,8% и четырехкомнатных – на 2,8%.

В декабре рост цен на квартиры продолжился. За последний месяц прошлого года квартиры в среднем подорожали на 1,8%, из них однокомнатные выросли в цене на 2,3%, двухкомнатные – на 2,4%, трехкомнатные – на 1,4% и четырехкомнатные – на 1,2%.

В итоге за 2009 год, с учетом падения цен в начале года, стабилизации – летом и небольшого роста цен осенью, цены на столичные квартиры снизились на 26,2%, из них однокомнатные упали в цене на 22,5%, двухкомнатные – на 25,0%, трехкомнатные – на 25,5% и четырехкомнатные – на 31,8%. На конец 2009 года цена квадратного метра минской «вторички» составила в среднем 1424 долл.США. Если говорить о типах квартир, то цена квадратного метра однокомнатных квартир на конец года составила в среднем 1543 долл.США, двухкомнатных – 1468, трехкомнатных – 1417 и четырехкомнатных – 1267 долл.США.

Что же дальше будет происходить с ценами на жилье: будут ли они оставаться на прежнем уровне, будут ли плавно снижаться или все же будут плавно расти? С вопросами, какие главные события произошли на вторичном рынке жилья в г.Минске в 2009 году и чего стоит ожидать в 2010 году, мы обратились к специалистам рынка.

Как отметил Николай Простолупов, директор агентства недвижимости «БелЦТН», председатель Белорусской ассоциации «Недвижимость», в 2009 году на рынке произошли два важнейших события. Во-первых, произошла коррекция цен на жилье, которую ожидали два года и в итоге которой цены на квартиры более-менее приблизились к тому уровню, который соответствует экономической ситуации в стране и уровню доходов населения. Во-вторых, в конце года было заявлено о сокращении объемов жилищного строительства в столице на ближайшие годы. И эти два события, по мнению Н.Простолупова, будут во многом определять ситуацию на рынке жилья в 2010 году. По его словам, та коррекция цен, которая произошла в 2009 году, будет сохраняться примерно до апреля месяца и в текущем году. А вот с апреля, в связи с сезонным всплеском активности на рынке, начнется плавный рост цен. Рост цен будет обусловлен также снижением объемов жилищного строительства и низкой активностью иностранных инвесторов, в частности, российских, которые уже в 2009 году практически все заморозили свои проекты.

По словам Павла Кузнецова, директора агентства недвижимости «Пакодан», начало 2009 года было отмечено резким снижением цен на квартиры. Зато с сентября по декабрь наблюдался увеличенный спрос на жилье, и рынок жилья оживился. А вот относительно ситуации на рынке в 2010 году П.Кузнецов сказал, что пока сложно что-то прогнозировать. До наступления 2010 года многие люди потратили деньги и, в частности, на покупку автомобилей в связи с увеличением с нового года таможенных пошлин. Поэтому сложно предположить, как будут в этом году покупаться квартиры и сколько сделок будет осуществляться на рынке. «Во всяком случае, соревнования между застройщиками, кто ниже опустит цену, закончились. Сейчас цены более-менее реальные», – сказал директор агентства. Что же касается вторичного рынка, то здесь много объектов уже снято с продажи. «Видимых предпосылок для роста цен на недвижимость нет. Сейчас цены стабильны, не считая небольших колебаний. Думаю, роста цен точно не будет. Вопрос в том, будет ли их падение?» – уточнил П.Кузнецов.

В 2009 году страна жила в условиях кризиса, который непосредственно повлиял и на ситуацию на рынке жилья. В первом полугодии рынок находился в «малоподвижном» состоянии, сказал автору публикации Вячеслав Завгородний, директор агентства недвижимости «Центростиль». Продавцы и покупатели выжидали. Но к лету ситуация стабилизировалась. Во втором полугодии произошло оживление рынка, и цены стали расти. По мнению В.Завгороднего, такие плавные колебания цен всегда положительно влияют на рынок, нежели резкие скачки цен. Осенью увеличилось количество сделок, начали выстраиваться «цепочки» с квартирами. Говоря о перспективах, директор агентства отметил, что если в 2010 году снизятся процентные ставки по кредитам на жилищные цели и банки станут активнее предоставлять кредиты на жилье, то эти обстоятельства благотворно повлияют на рынок. «В 2010 году есть надежда на то, что потихонечку будем выбираться из кризиса, и рынок будет оживляться», – сказал В.Завгородний. По его мнению, в текущем году цены будут либо стабильны, либо произойдет незначительное повышение цен.

Если сравнивать минский вторичный квартирный рынок с московским рынком жилья, то, как отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru, основной итог 2009 года на рынке недвижимости Москвы, пожалуй, состоит в том, что он развеял самый закоренелый миф этого рынка – миф о том, что недвижимость в Москве может только дорожать и уж точно никогда не упадет в цене. 2009 год, констатируют специалисты центра, разрушил и еще один стереотип, показав, что снижение цен на недвижимость – вполне нормальная рыночная тенденция, как и их рост, и она вовсе не означает «конец света», коллапс строительной отрасли или «смерть» рынка недвижимости.

В среднем падение цен на квартиры в Москве за 2009 год составило 24,1%. Так, индекс стоимости жилья аналитического центра www.irn.ru изменился с 5310 долл.США за метр в январе до 4028 долл.США в декабре 2009 года.

А вот что ожидает рынок в 2010 году? Специалисты аналитического центра заняли нейтральную позицию и говорят, что цены на недвижимость, причем во всех сегментах, в 2010 году заметно не изменятся, то есть будут колебаться примерно на текущем уровне с незначительными отклонениями как вверх, так и вниз.

Ожидать в 2010 году возвращения былого инвестиционного ажиотажа, легких и доступных кредитов, а также нового расцвета ипотеки, сверхприбылей, высоких бонусов и прочих факторов, подогревающих платежеспособный спрос, вряд ли приходится. А следовательно, рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость к докризисному уровню, по мнению www.irn.ru, представляется слишком уж оптимистичным.

Многое будет зависеть и от объемов предложения. Рынок жилья в Москве, пожалуй, имеет наибольшую поддержку снизу, нежели все остальные сегменты рынка недвижимости или жилье в других регионах России, говорят специалисты центра. С одной стороны, на Москву по-прежнему направлен спрос со всей страны, а с другой – столица является перегруженной уже сейчас, и объемы нового строительства здесь в любом случае будут ограниченными по объективным причинам. Поэтому и цены на квартиры в Москве в 2010 году заметно ниже уже, скорее всего, не пойдут, хотя и может иметь место продолжение «утряски» столичного рынка жилья. Поэтому постепенное сползание вниз дорогого жилья в Москве в 2010 году, по всей видимости, продолжится и может составить еще 15-20% по итогам года. С другой стороны, считают специалисты центра, наиболее дешевые предложения квартир эконом-класса в Москве представляют собой единственный сегмент, имеющий все шансы отыграть в 2010 году 5-15% повышения. А все потому, что недорогих предложений, особенно однокомнатных и двухкомнатных квартир, в новых домах в Москве почти нет.

Елена МАСЛОВСКАЯ

10.01.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2010