Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Вторичный рынок жилья: коррекция или снижение цен?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Вторичный рынок жилья: коррекция или снижение цен?

Незначительный рост цен на минские вторичные квартиры, наблюдавшийся в январе и феврале текущего года, в марте не только остановился, но и сменился падением. Все типы квартир, не считая многокомнатных, показали в первый месяц весны отрицательную динамику.

Конечно, положение дел на вторичном рынке жилья сегодня еще не такое критическое, каким оно было в марте месяце прошлого года, когда квартиры еженедельно падали в цене примерно на 2 %. Такое стремительное падение цен в 2009 году привело к тому, что за первый месяц весны вторичные квартиры подешевели в среднем на 8,4 %. При этом все квартиры дешевели практически одинаково. В марте месяце прошлого года существенно сократилось количество сделок с жильем, осуществляющихся с помощью посредников – агентств недвижимости. Основными причинами такого положения дел явились ухудшение финансового положения основной массы людей, желающих улучшить свои жилищные условия, и слишком высокие процентные ставки по кредитам, предлагаемым банками на жилищные цели. Кроме того, в марте прошлого года наметилась и еще одна тенденция: с рынка начали уходить продавцы. Как правило, это были владельцы двух и более квартир, продающие «лишнюю» недвижимость, которые выставили свои объекты на рынок еще на пике цен, а потом немного снизили цену и этим ограничились. До поры до времени отказались от мысли продавать свою недвижимость и те, кто планировал к вырученным за свое жилье деньгам взять кредит и купить более комфортное жилье или же разъехаться: к примеру, вместо одной «двушки» купить две однокомнатные квартиры.

В марте месяце текущего года на вторичном рынке жилья снова наметилась тенденция снижения цен на квартиры. А ведь еще в январе и феврале на рынке наблюдалась положительная динамика – квартиры хоть и чуть-чуть, но все же росли в цене. Так, за январь 2010 года цены на минскую «вторичку» выросли в среднем на 1,3%, за февраль еще меньше – всего лишь на 0,7%. А вот в марте положительная динамика цен наблюдалось только на многокомнатные квартиры. Что же касается самых популярных и востребованных на рынке однокомнатных квартир, то они стабильно на протяжении всего месяца потихонечку падали в цене. За месяц падение цен на однокомнатные квартиры достигло 1%. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели еще меньше – соответственно на 0,3% и 0,07%. При этом на протяжении всего месяца небольшой рост цен на эти типы квартир сменялся падением и наоборот, то есть цены корректировались. В итоге на конец марта месяца текущего года средняя цена предложения квадратного метра однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья составила 1550 долл.США, двухкомнатных – 1492, трехкомнатных – 1440 и четырехкомнатных – 1335 долл.США. В среднем квадратный метр вторичного жилья стал стоить 1454 долл.США.

Как же будут развиваться события на квартирном рынке в ближайшее время? Чего следует ожидать продавцам и покупателям недвижимости? Стоит ли совершать сделку с жильем сейчас или есть смысл подождать? За комментариями мы обратились к специалистам рынка.

Как отметил Владимир Давидович, руководитель группы компаний «Твоя столица», благодаря тому, что цены на квартиры упали в первой половине прошлого года, потребительская активность увеличилась еще в начале осени 2009 года, и до настоящего времени рынок ведет себя достаточно активно. Продавцы воодушевились и стали подымать цены до 15%. В итоге за несколько предыдущих месяцев цены на однокомнатные квартиры подскочили. Однако, уточнил В.Давидович, «мы предупреждали продавцов, чтобы не делали поспешных выводов, потому что потенциала для роста цен нет». По мнению руководителя группы компаний «Твоя столица», покупательская активность базируется только на том, что цены сейчас на вторичном рынке жилья достаточно невысокие – 1300-1400 долл./кв.м. Понятно, что те граждане, которые продают, желают получить больше, а кто покупает – купить дешевле. «Но фактическим регулятором цен является рынок, он быстро все расставил по своим местам. Весь март цены на однокомнатные квартиры откатывались назад. И те, кто выставил свои квартиры по ценам, выше рыночных, оказался неудел – их объекты оказались невостребованными. Это естественная тенденция», – пояснил В.Давидович.

По его словам, в целом в ближайшее время рынок будет вести себя достаточно стабильно, предсказуемо. «Думаю, до лета ничего не поменяется. А дальше? Все будет зависеть от кредитной политики государства. Если ставки коммерческих кредитов снизятся до разумных пределов, востребованных людьми, то рынок будет вести себя достаточно активно.

Сегодня на первичном рынке имеется достаточно большое количество новостроек, запланированных к вводу. И это не позволит ценам на вторичном рынке делать какие-то резкие скачки ни в сторону падения, ни в сторону роста», – высказал свое мнение В.Давидович.

По мнению Владимира Завгороднего, директора риэлтерской компании «Динас», рынок регулируется экономической ситуацией в стране. «И то, что сейчас снизилась потребительская способность покупателей, заметно невооруженным глазом. Но сколько будет жить человек, он все равно в любое время будет решать свои жилищные вопросы. И говорить, что весной покупать не надо, потому что летом и осенью жилье будет дешевле, нельзя. Нельзя людей настраивать ни на ту, ни на другую ситуацию», – сказал директор агентства недвижимости, отвечая на вопрос, стоит ли сейчас покупать недвижимость или все же целесообразнее отложить решение своего квартирного вопроса, к примеру, хотя бы до осени.

Повышение спроса всегда вызывает небольшой рост цены, снижение спроса – наоборот, снижение цены. «В течение даже одного месяца цены могут как расти, так и падать, и играть на этом нельзя. Если человеку нужно решать свой жилищный вопрос, он не будет пережидать время. У нас сегодня никто не может сказать, что будет даже осенью. Да, какая-то определенная стабильность наметилась на рынке с осени прошлого года, по крайней мере, остановилось резкое падение цен. Сейчас цены варьируют в пределах 2-3%.

Но когда был предыдущий кризис 1998 года и когда цена квартиры была в среднем 20 тыс.долл.США, а упала до 15 тыс.долл.США – это было ощутимо на то время. Сейчас же, когда средняя цена квартиры достигает, к примеру, 80-90 тыс.долл.США и когда цена упала на 1-2 тыс. долл.США – дисбаланс практически не ощущается», – подчеркнул в беседе В.Завгородний. Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, когда колебания цен могут составлять от 1 до 5%. Все зависит от того, что продается, уточнил собеседник. «Нельзя однозначно говорить, что средняя цена квартир – 1300-1400 долл.США/кв.м. Нельзя сложить все «хрущевки» и все квартиры улучшенной планировки, получить среднюю цену и однозначно сказать, что цена, например, выросла. Да, продавец, реализующий квартиру улучшенной планировки, естественно, просит за нее больше, чем продавец «хрущевки». Потому что «хрущевки» по своим потребительским качествам тоже не до конца отвечают тем ценам, которые сложились на сегодняшний день на рынке», – сказал директор риэлтерской компании.

По мнению В.Завгороднего, рынок все равно регулируется экономической ситуацией в стране. «И если предположить, что, к примеру, с 1 апреля кредитные ставки резко снизятся или вернутся хотя бы на докризисный уровень, то люди опять начнут брать кредиты, чтобы решать свои жилищные вопросы. Потому что просто насобирать доплату даже в 20 тыс.долл.США очень тяжело, особенно сейчас. Но даже в такой ситуации, когда кредиты предоставляются под высокие процентные ставки, некоторые граждане кредитуются и покупают квартиры. Жилищный вопрос всегда заставляет людей шевелится и постоянно думать, как его решить», – уточнил В.Завгородний.

Говоря о перспективах рынка и о ценах, директор агентства недвижимости сказал, что пока цена, видимо, будет колебаться. Он, как и В.Давидович, обосновал свое мнение, сославшись на первичный рынок жилья, отметив, в частности, что в начале 2009 года, когда застройщикам приходилось реализовывать большое количество построенных квартир, многие люди решали свой квартирный вопрос на первичном рынке, потому что застройщики депинговали ценами и старались продать квартиры хотя бы по себестоимости. Сейчас на первичном рынке нет жилья по таким низким ценам, и цена квадратного метра здесь тоже достаточно высокая, для того чтобы принять решение о долгосрочном строительстве. «Кому нужна квартира сегодня, он будет покупать на вторичном рынке. Не все готовы строиться 1,5-2 года. Да и первичный взнос чаще всего составляет 30%, а потом до конца строительства деньги надо внести 2-3 частями. Поэтому условия при строительстве тоже достаточно жесткие. Все это говорит в пользу того, что цена на вторичном рынке будет колебаться», – уточнил В.Завгородний. Пока среди риэлтеров есть мнение, что ни резкого падения, ни резкого роста цен не будет. Пока цены будут находиться примерно в одном ценовом диапазоне, выразил свою точку зрения руководитель риэлтерской организации.

Как видим, мнения этих и других опрошенных специалистов базируются на том, что развитие ситуации на квартирном рынке будет зависеть в первую очередь от экономической ситуации в стране и кредитной политики государства.

Так вот если говорить о кредитной политике, то, как отметил Петр Прокопович, Председателя Правления Национального банка Беларуси во время планового отчета Президенту Александру Лукашенко 26 марта, в настоящее время в целом банковская система страны работает стабильно, и выполнение всех прогнозных показателей будет обеспечено.

Что касается кредитования жилья, то, по словам П.Прокоповича, с начала года по сравнению с таким же периодом прошлого года льготное кредитование жилья увеличилось почти в 1,6 раза.

Говоря о процентной политике, Председатель Правления Нацбанка отметил, что процентные ставки по кредитам в январе-феврале оставались достаточно высокими, но в дальнейшем будут постепенно снижаться. Нацбанк уже направил рекомендации банкам по снижению кредитных ставок: к концу I полугодия они должны составлять величину «ставка рефинансирования плюс 3%». Как заверил П.Прокопович, эта работа в ближайшие три месяца будет завершена. Он выразил уверенность, что все банки выполнят эту рекомендацию в полном объеме. Так что остается надежда, что кредиты под жилищные цели все же «подешевеют» и в большей степени будут востребованы гражданами.

В то же время, в стране остаются невысокими денежные доходы населения. Так, по данным Национального статистического комитета денежные доходы в расчете на душу населения в 2009 году в среднем по стране составили Br755 тыс. в месяц против Br648 тыс. в 2008 году. В прошлом году в республике под воздействием мирового финансового кризиса наблюдалось значительное замедление темпов роста основных макроэкономических показателей и как следствие этого – снижение темпов роста денежных доходов населения во всех регионах страны. По предварительным данным Национального статистического комитета реальные денежные доходы населения (то есть денежные доходы, скорректированные на индекс роста потребительских цен) в 2009 году по сравнению с 2008 годом увеличились на 2,9 процента. Наиболее высокий темп роста сложился в Минске – 108,6 процента. Тем не менее, соотношение между уровнем денежных доходов населения и величиной основных социальных нормативов в Беларуси в прошлом году практически сохранилось на уровне 2008 года. Из общей суммы денежных доходов в 2009 году 80,8% население использовало на покупку товаров и оплату услуг.

Что же касается номинальной начисленной среднемесячной заработной платы работников Беларуси, то по данным Национального статистического комитета в январе – декабре 2009 года она составила Br998,3 тыс. Реальная заработная плата (заработная плата, рассчитанная с учетом роста потребительских цен на товары и услуги) в январе – декабре прошлого года по сравнению с январем – декабрем 2008 года уменьшилась на 0,4%. Начисленная средняя заработная плата работников Беларуси в феврале 2010 года составила Br1016393 руб., в январе – Br999963 руб. На сегодняшний день это равняется примерно 340 долл.США. А если из этой суммы вычесть деньги на потребительские расходы и добавить к ним налоги и страховые взносы, плюс другие расходы, не связанные с потреблением, на руках остается сущий пустяк. То есть при существующей в настоящее время заработной плате очень сложно делать какие-то накопления, особенно на квартиру.

Думается, что данный показатель представляет интерес с точки зрения того, что пока в Беларуси цена квадратного метра жилья как на первичном, так и на вторичном рынке жилья никак несоизмерима со средней заработной платой, даже номинальной начисленной. Поэтому пока решение жилищного вопроса для большинства белорусов остается весьма сложной задачей.

Елена МАСЛОВСКАЯ

04.04.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 6

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2010