Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Коммерческая недвижимость: рост цен уже никого не удивляет

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Коммерческая недвижимость: рост цен уже никого не удивляет

Похоже, что увеличение спроса на рынке коммерческой недвижимости (офисных и торговых площадей) в Минске в последнее время начинает приобретать тенденциозный характер. Это в свою очередь проявляется и на ценах предложения, которые, несмотря на, казалось бы, общую экономическую нестабильность, заметно прибавили в “весе”. И если в прошлом году цена за офис в размере 1-2 тыс. долл. США за кв. метр расценивалась как некое исключение из правил, то сегодня это уже почти норма.

Само собой разумеется, цены более тысячи долл. за квадратный метр относятся к объектам повышенных потребительских качеств. Под последним подразумевается удобное местоположение (как правило, центр города или очень перспективный прилегающий к центру район), удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, гибкая планировка помещений, высокий уровень и качество отделки, оснащение здания современными инженерными системами и тд.

Между тем, более дешевых офисов со сравнительно неплохими характеристиками выставляется на продажу все меньше. Причем ценник на недвижимость этой категории за последний год тоже переместился на более высокую отметку. Если летом 2001 года офис в строящемся жилом здании даже в прилегающем к центру районе можно было приобрести за 350 долл. за кв. метр, то в середине прошлого года - с трудом за 450 долл.. А сегодня и 550 долл. уже считается удачной находкой.

Главной причиной увеличения цен на офисы и вымывания дешевых представителей этой категории недвижимости, по мнению специалистов, является почти трехкратное увеличение спроса по сравнению с началом 2002 года, что в свою очередь вызвано высокими арендными ставками.

Для одних эти ставки остались прежними - в среднем 10-15 долл. за кв. метр в месяц. Для других, отнесенных все еще свежими законодательными и нормативными актами к числу высокорентабельных, увеличились как минимум в 1,5-2 раза - в среднем до 15-30 долл. за кв. метр. И первые, и вторые ставки для большинства представителей сегодняшнего бизнеса не совсем приемлемы.

В то же время сами арендаторы обеспокоены не столько высокой стоимостью аренды, сколько нестабильностью арендных отношений и ставшей почти нормой правовой незащищенностью арендаторов перед арендодателями. Причем чем дальше, тем аренда офиса становится все более ненадежным предприятием. В любой момент, повинуясь чьей-то "доброй" воле, арендодатель может попросить освободить обжитое помещение, причем без соответствующей компенсации за моральный и материальный ущерб. Далеко не редки случаи, когда, не успев закончить ремонт арендуемого офиса, приходится искать новую крышу. А одностороннее (по инициативе арендодателя) изменение договорных отношений и в первую очередь несогласованное с арендатором увеличение арендных ставок вообще превратилось в обычное дело.

Поэтому наиболее предприимчивые бизнесмены стараются приобрести офис в собственность - купить или построить. Причем считается, что строительство куда выгоднее, нежели покупка готового объекта. Выгода эта наблюдается и тогда, когда фирма строит (финансирует строительство путем долевого участия) офис для себя, и тогда, когда строит для последующей продажи.

Думаем, не для кого не секрет, что себестоимость строительства административного здания не превышает, как правило, 300 долл. за кв. метр общей площади строения. Еще около 150-200 долл. за кв. метр общей площади возводимого здания приходится перечислять на развитие городской инфраструктуры. Плюс - непредвиденные расходы и прибыль заказчика строительства объекта. Кстати, прибыль заказчиков по мере роста цен на вторичные офисы тоже постепенно начинает прибавлять в весе, особенно когда речь идет о возведении объекта в центре города и особенно в его исторической части.

Например, покупка здания, идущего под снос (фактически земельного участка) может обойтись 300-400 долл. за кв. метр. Затраты на новое строительство с учетом проекта, всех согласований, разрешений и платежей в городской бюджет могут составить 500-700 долл. за кв. метр. Итого получается, что в среднем строительство коммерческого объекта (торгового, офисного или торгово-офисного) на месте сносимого в исторической части Минска обойдется примерно в 1 тыс. долл. за кв. метр. И в случае последующей продажи прибыль может составить около 100 процентов. Причем расчеты показывают, что если весь инвестиционный цикл не превышает 3-х лет (с момента покупки старого здания до сдачи нового здания “под ключ”), что, в принципе, реально, то доходность инвестиций может превысить 20-30 процентов годовых.

Если речь идет не о сносе, а всего лишь о реконструкции, то и здесь затраты на приобретение здания (например, за 500 долл. за кв. метр) и его обновление (еще столько же) окажутся на уровне 1 тыс. долл. за метр. А продать новый объект, расположенный, например, в Верхнем городе или в Раковском предместье, за 1600-2000 долл. за кв. метр даже сегодня не представляет очень большого труда. А в последующем цены на коммерческие объекты в этих районах города будут только расти. В подтверждение этого можно привести данные ряда европейских столиц, в которых в период бурного экономического роста цены на коммерческую недвижимость, особенно в исторически сложившихся центрах, могли увеличиваться ежемесячно на 20-30 процентов. Например, в Вильнюсе, Риге, Таллинне подобное явление было характерным в середине 90-х годов прошлого столетия. В Варшаве – чуть раньше. Причем, судя по прогнозам польских экспертов, ценовой бум может повториться в следующем году.

Также считается, что повышение активности на рынке коммерческой недвижимости, и особенно в странах с переходной экономикой, –- это первая ласточка начала экономического подъема. Минск, будем надеяться, тоже не исключение. А значит, учитывая, что активность на столичном рынке недвижимости только начинает себя проявлять, можно предположить, что в ближайшие год-два падения цен на дорогие минские офисы и торговые площади не произойдет. В худшем случае они останутся на сегодняшнем уровне. А этот уровень следующий.

Например, в районе Немиги ценник находится уже в пределах 900-1200 долл. за кв. метр. В районе Цума он доходит до 2200-2500 (есть покупатели и на такие объекты). В районе Комаровского рынка офисы предлагаются по 1200-1500 долл. за кв. метр. Показательным можно назвать подземный город на площади Независимости - здесь покупка коммерческой недвижимости (преимущественно торговых площадей) обходится в 2000 долл. за кв. метр. По линии метро (вдоль проспекта Ф. Скорины) некоторые офисные площади в домах-“сталинках” после евроремонта уходят за 800-900 долл. за кв. метр.

Впрочем, купить офисное помещение даже за 900-1500 долл. за кв. метр достаточно сложно. Спрос, как уже было сказано, растет, а предложение не увеличивается, а по некоторым видам - даже уменьшается. В результате в разряд остродефицитных сегодня попали офисы не только площадью 100-150 кв. метров, доля которых в структуре спроса составляет примерно 80 процентов (спрос в три раза превышает предложение), но и достаточно просторные - 500-1500 кв. метров. Около 13 процентов спроса приходится на маленькие помещения - по 40-60 квадратов.

Правда если еще год назад первичный рынок офисных помещений не спешил развиваться, то в нынешнем году наметилось некоторое оживление. В городе в настоящее время строится около 5 крупных торгово-административных объектов и примерно столько же находится в стадии проектирования.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

12.05.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 35

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 19/2003