Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартирные рынки: в Москве – уже рост цен, в Минске – еще падение

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Квартирные рынки: в Москве – уже рост цен, в Минске – еще падение

После традиционно «вялых» зимних месяцев на рынке московской недвижимости наконец-то наступила весна. В течение одного только марта количество заключенных сделок купли-продажи жилых объектов в Москве стало намного больше, чем в первые месяцы года, и стоимость жилья в столице плавно пошла вверх. Что же касается минского квартирного рынка, то он пока не проснулся после зимней спячки, хотя предпосылки для этого есть.

Как написало российское издание «Личные Деньги», в феврале индекс MARPI прибавил 0,5%, окончательно закрепившись выше отметки 3900 долл.США/кв.м, а уже в марте рост составил 1,5%. Более того, первая неделя апреля оказалась для индекса MARPI самой удачной с осени 2008 года. За первую декаду текущего месяца индекс вырос еще на 1%, перешагнув психологический рубеж в 4000 долл.США/кв.м столичной жилой недвижимости. Таким образом, с начала года цены в Москве на жилье выросли на 3%.

Тем не менее, пока на стоимость жилья в Москве большое влияние оказывает «валютный фактор». Как пишет издание со ссылкой на аналитиков «Калита-Финанс», с конца декабря рубль укрепился против американского доллара более чем на 3%, т.е. цены на жилье, номинированные в рублях, за последние три месяца фактически не изменились. И рост долларового индекса MARPI в том числе был обусловлен лишь курсовыми колебаниями.

Далее издание сравнивает динамику стоимости жилья и общую инфляцию в стране. Сравнение показывает, что текущий рост цен на недвижимость пока не покрывает даже официальный уровень инфляции, который с начала года (по 5 апреля включительно) составил 3,2%. Таким образом, приходят к выводу «Личные Деньги», реального (с учетом инфляции) роста цен на квадратные метры нет.

Кроме того, на рынке продолжается рост доли альтернативных сделок в совокупном объеме операций на рынке. Граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно меняют свои жилищные условия (в основном, размены квартир). При этом подобные операции не могут оказывать существенного влияния на общую ценовую конъюнктуру. В итоге, заключает издание, на сегодняшний день рынок скорее продолжает стагнировать, чем демонстрирует признаки роста.

Тем не менее, несмотря на очевидные негативные моменты, все же у продавцов есть ряд оснований ожидать долгожданного восстановления рынка, а вместе с ним и цен. Главные надежды здесь связывают с ипотечным сегментом. Как пишут «Ведомости», ипотечный рынок в марте показал оживление: спрос на ипотеку вырос на 10%, а количество сделок увеличилось в 3,7 раза по сравнению с мартом прошлого года. При этом наблюдается не только количественное, но и качественное изменение спроса: на рынке появились «чистые» ипотечные покупатели, которые берут кредит не на доплату при обмене, а на приобретение квартиры.

Как пишут далее «Ведомости», количество зарегистрированных ипотечных сделок на вторичном рынке жилья Москвы также показало положительную динамику по сравнению с прошлогодними показателями. По данным аналитического консалтингового центра (АКЦ) «Миэль», в марте 2010 года в УФРС было зарегистрировано 1609 ипотечных сделок, что в 3,7 раза выше уровня марта 2009 года и на 2,5% выше уровня марта 2008 года. Такой всплеск ипотечных сделок с жильем аналитики объясняют накопленным в течение 2009 годом спросом, нашедшим свою реализацию сейчас, когда ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась и банки начали снижать процентные ставки.

Ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке понизились в рублях в среднем до 14,6% годовых (на 2 п. п. ниже уровня IV квартала 2009 г.), в долларах и евро – до 10,8% годовых (на 1,3 п. п. ниже уровня IV квартала 2009 г.), говорится в обзоре АКЦ «Миэль».

Кроме того, отметим, что 19 апреля Президент Сбербанка Герман Греф сообщил, что с понедельника банк снижает ставки по кредитам населению на 0,5-1 п. п. и отказывается от комиссий по кредитам. «Ставка, которая объявлена по кредиту, будет эффективной ставкой, конечной ставкой для заемщиков», – объявил Г.Греф. С учетом отмены комиссий кредиты станут дешевле на 2,5 п. п., а по некоторым продуктам – на 3 п. п., пообещал он. Самой низкой ставкой по ипотеке будет 10,5% годовых в рублях для работников предприятий, открывших в банке зарплатные проекты.

Все это позволяет российским аналитикам говорить если не о завершении кризиса на ипотечном рынке, то по крайней мере об уверенном прохождении дна. Как заключает со своей стороны издание «Личные Деньги», потенциальные покупатели больше не ждут падения цен, и, вполне возможно, что фактор отложенного спроса в ближайшие месяцы даст о себе знать. В итоге к лету индекс MARPI может достичь новых локальных максимумов, поднявшись к отметкам 4200-4250 долл.США/кв.м.

Что касается минского вторичного рынка жилья, то, судя по данным статистики, в апреле на рынке продолжается плавное снижение цен, которое началось в марте. Именно в марте месяце текущего года на вторичном рынке жилья наметилась тенденция снижения цен на квартиры. А ведь еще в январе и феврале на рынке наблюдалась положительная динамика – квартиры хоть и чуть-чуть, но все же росли в цене. Так, за январь 2010 года цены на минскую «вторичку» выросли в среднем на 1,3%, за февраль еще меньше – всего лишь на 0,7%. А вот в марте положительная динамика цен наблюдалось только на многокомнатные квартиры. Что же касается самых популярных и востребованных на рынке однокомнатных квартир, то они стабильно на протяжении всего месяца потихонечку падали в цене. За месяц падение цен на однокомнатные квартиры достигло 1%. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели еще меньше – соответственно на 0,3% и 0,07%. При этом на протяжении всего месяца небольшой рост цен на эти типы квартир сменялся падением и наоборот, то есть цены корректировались. В итоге на конец марта месяца текущего года средняя цена предложения квадратного метра однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья составила 1550 долл.США, двухкомнатных – 1492, трехкомнатных – 1440 и четырехкомнатных – 1335 долл.США. В среднем квадратный метр вторичного жилья стал стоить 1454 долл.США.

Но сегодня всех волнует главный вопрос, как долго продлится падение цен? Когда преломится ситуация и цены начнут расти?

В целом итоги социально-экономического развития Беларуси за январь – март 2010 года свидетельствуют о восстановлении темпов экономического роста, которые были существенно замедлены влиянием мирового финансового кризиса. Об этом доложил 16 апреля в своем докладе Президенту страны Премьер-министр Сергей Сидорский. Как сообщает пресс-служба Президента, С.Сидорский проинформировал Главу государства о том, что темп роста ВВП за январь – март 2010 года составил 104%, что на 0,5 процентного пункта выше результатов за январь – февраль 2010 года. Данный прирост получен за счет ускорения темпов производства продукции в промышленности, оборотов торговой деятельности, в том числе в потребительской кооперации, увеличения темпов строительно-монтажных работ.

Как сообщил Премьер-министр, за 1 квартал удалось снизить складские запасы с 75% до 71%. Начинают активно работать крупные предприятия: МАЗ, МТЗ, БМЗ, предприятия химического комплекса. Впервые за последние 2 месяца на МАЗе было продано продукции больше, чем произведено. Это говорит о том, что и промышленность начинает добавлять не только разовыми поставками, но и активными конкретными действиями на внешних рынках. Расширяются и рынки сбыта белорусских товаров.

Объем внешней торговли товарами и услугами за январь – февраль 2010 года составил 117,4%. При этом белорусский экспорт в сложных условиях суживания мировых рынков увеличился на 31,2%.

Инфляция в Беларуси в 1 квартале текущего года сложилась на уровне 2,5%, что ниже, чем в соседних странах.

Что касается строительства жилья, то в I квартале 2010 года введено в эксплуатацию около 1,5 млн.кв.метров жилья. Установленное задание выполнено всеми регионами, доложил С.Сидорский, за исключением г.Минска.

В целях обеспечения выхода к концу 2010 года на среднемесячную заработную плату до уровня 500 долл.США разработаны и доведены республиканским органам государственного управления, иным государственным организациям, подчиненным Правительству Республики Беларусь, облисполкомам и Минскому горисполкому квартальные задания по росту заработной платы, доложил С.Сидорский. По мнению Премьер-министра, в экономике страны существуют хорошие предпосылки для выполнения этой задачи. Среднемесячная заработная плата работников в целом по республике за январь – февраль 2010 года составила Br1007,6 тыс., или 348 долл.США, и увеличилась по сравнению с соответствующим периодом 2009 года на 10,3%.

Кроме того, как сообщило БЕЛТА 17 апреля со ссылкой на начальника главного управления макроэкономического анализа и прогнозирования Министерства экономики Александра Ярошенко, Минэкономики Беларуси по итогам первого полугодия текущего года планирует выйти на темп роста ВВП 106%. По словам специалиста, министерство ориентируется на то, что наметившиеся в начале года положительные тенденции в развитии белорусской экономики будут усиливаться. Кроме того, Минэкономики ориентируется и на положительное развитие всей мировой экономики, а также экономик стран – основных торговых партнеров, в том числе России.
По мнению А.Ярошенко, оживление глобальной экономики для Беларуси должно сыграть положительную роль с точки зрения оживления рынков сбыта отечественной продукции.
Еще одним фактором экономического роста в стране специалист назвал стимулирование внутреннего спроса. Он считает, что это должно происходить за счет увеличения доходов населения, расширения выпуска продукции для потребителей. Немалую роль здесь должно сыграть и снижение процентных ставок по кредитам. В Минэкономики считают, что в связи с наметившимся замедлением инфляционных процессов можно ожидать, что прогнозируемый темп инфляции по итогам года будет обеспечен на уровне 8%, а значит можно работать в направлении снижения процентных ставок.
Очередной раз с 19 апреля 2010 года Нацбанк снизил ставку рефинансирования с 13% до 12,5% годовых. Одновременно снижаются ставки по постоянно доступным операциям поддержки текущей ликвидности до 19,5% годовых и ставки по постоянно доступным операциям изъятия текущей ликвидности – до 8% годовых.

Данное изменение процентных ставок, комментирует Нацбанк, направлено прежде всего на дальнейшее повышение доступности кредитов банков для предприятий и населения и содействие на этой основе ускоренному социально-экономическому развитию страны. Решение о снижении процентных ставок принято с учетом низких темпов инфляции, устойчивой ситуации на валютном рынке и высоких темпов прироста депозитов граждан в национальной валюте.

Национальный банк и далее будет проводить процентную политику, направленную на постепенное снижение общего уровня процентных ставок в экономике, обеспечивая при этом устойчивость национальной валюты и финансовой системы в целом, сообщается в пресс-релизе Нацбанка.

В данной связи отметим, что, как говорится в последнем обзоре рейтинга кредитов на недвижимость, проведенном Infobank.by, в марте – начале апреле 2010 года на рынке кредитования недвижимости было необычно много изменений. За последний месяц появилось сразу три новых кредитных предложения.

Так, к примеру, Приорбанк возобновил выдачу кредитов в рамках программы «Дружная семья» (на приобретение недвижимости). Данный вид кредита отличается от других предложений Приорбанка тем, что в качестве обеспечения можно использовать залог приобретаемой недвижимости и поручительство близких родственников. Кредит предоставляется на сумму от 5 тыс.долл.СШа (в эквиваленте) до Br100 млн., но не более 80% от стоимости недвижимости, под 25% годовых.

БПС-Банк начал выдавать кредиты на строительство или покупку квартир в многоквартирном монолитном жилом доме бизнес-класса повышенной комфортности «Парус». Данные кредиты предоставляются на срок до 20 лет для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, под ставку рефинансирования+3% (16% годовых), для лиц, не нуждающихся в улучшении жилищных условий, – под СР+6,5% (19,5% годовых). Сумма кредита – в пределах кредитоспособности, но не более 70% стоимости объекта недвижимости в случае принятия недвижимости, приобретаемой за счет кредита в обеспечение исполнения обязательств, и 80% стоимости объекта недвижимости при предоставлении в обеспечение исполнения кредитных обязательств поручительства физических лиц (не менее двух).

Паритетбанк предлагает кредит «Новоселье», который предоставляется на срок до 20 лет под 17% годовых. При строительстве индивидуального жилого дома (квартиры) банк кредитует до 93% сметной стоимости строительства, но не более остаточной стоимости строительства. При покупке новой квартиры у юридического лица банк кредитует также до 93% стоимости приобретаемого жилья.

В целом на рынке намечается тенденция к увеличению количества кредитов на недвижимость. На данный момент кредиты на недвижимость на общих основаниях выдают 7 банков. Сроки, на которые выдаются кредиты, варьируются от 5 до 20 лет. На 20 лет кредиты на общих основаниях предоставляют уже три банка Паритетбанк, БПС-Банк и Белинвестбанк.

Все перечисленные факты, происходящие как в экономике страны, так и на рынке кредитования, говорят в пользу того, что уже летом ситуация на квартирном рынке г.Минска может преломиться, и снижение цен и их коррекция могут смениться ростом. Судя по всему, московский рынок жилья уже пережил этот переломный момент.

Елена МАСЛОВСКАЯ

25.04.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 16/2010