Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Май принес оживление на рынок жилья

В мае месяце продолжилось падение цен на минские «вторичные» квартиры. Так, за месяц цены предложения бывших в употреблении квартир снизились в среднем на 2%. Примерно на столько же подешевели столичные квартиры и в апреле месяце. Тем не менее, несмотря на общую тенденцию незначительного снижения цен на квартиры, в мае месяце в отличие от апреля на рынке жилья все же ощущалось оживление – активизировались покупатели и стали более сговорчивыми продавцы.

Падение цен на квартиры в текущем году стало уже не случайным явлением, а закономерным. Цены на «вторичные» квартиры стали снижаться уже с марта месяца. Но если в марте снижение цен было отмечено на однокомнатные квартиры, то в апреле и мае дешевели все типы квартир. В среднем падение цен составляло по 2% в месяц. На начало июня цена предложения столичных квартир на вторичном рынке жилья составила в среднем 1382 долл.США кв.м. При этом средняя цена предложения однокомнатных квартир составила 1449 долл.США кв.м, двухкомнатных – 1435, трехкомнатных – 1373 и четырехкомнатных – 1272 долл.США кв.м.

Если говорить об общих тенденциях развития вторичного рынка жилья, то можно отметить, что приблизительно такие же цены на минские вторичные квартиры были в начале 2007 года. Однако бурный рост цен в течение первых месяцев 2007 года привел к тому, что уже к середине этого года цена квадратного метра однокомнатных квартир перешагнула свою психологическую отметку в 2000 долл.США. А к концу года этой психологической отметки достигли и двух-, и трехкомнатные квартиры. Тем не менее, в ноябре месяце 2007 года впервые за последние 7 лет в столице отмечено снижение цен на все типы квартир.

В 2008 году, несмотря на достаточно нестабильную ситуацию в течение всего года - снижение и рост цен, цены на минские квартиры за год снизились примерно на 4 %. На конец года квадратный метр однокомнатных квартир опустился до отметки 1966 долл.США, двухкомнатных – 1 935, трехкомнатных – 1 877 и четырехкомнатных – 1 866 долл.США.

В 2009 году падение цен продолжилось и составило за год 26% за год. К концу года цена квадратного метра однокомнатных квартир составляла уже 1 543 долл.США, двухкомнатных – 1 468, трехкомнатных – 1 417 и четырехкомнатных – 1 267 долл.США.

Что касается текущего года, то начиная с января месяца цены предложения на квартиры упали в среднем на 3,2% (с учетом незначительного роста цен в январе и феврале). Как видим, падение цен в текущем году не назовешь угрожающим. И если такая тенденция сохранится до конца года, то цены за год могут снизиться на 8-10%.

Но вопрос, сохранится ли такая тенденция и дальше? Ведь в мае месяце рынок вторичного жилья несколько оживился. И не приведет ли это в будущем к росту цен на квартиры? Ведь уже заявлено о росте цен на российский газ для Беларуси со второго квартала текущего года, ежемесячно растет индекс цен на строительно-монтажные работы, что к концу года может привести к росту цен на квартиры в новостройках на 15 и более процентов. А, как известно, «первичка» тянет за собой «вторичку».

Учитывая тот факт, что сегодня о рынке недвижимости ходит очень много разговоров и слухов: кто-то говорит о небывалом подъеме рынка, которое уже можно будет ощутить этим летом, кто-то по-прежнему ждет дальнейшего снижения цен на квартиры, мы обратились и попросили дать некоторые разъяснения по поводу того, что же на самом деле происходит на рынке и чего следует в ближайшей перспективе Владимира Завгороднего, директора столичного агентства недвижимости «Центростиль».

Как пояснил В.Завгородний, цены на рынке за последние месяцы немного снизились. Однако это снижение произошло, скорее всего, за счет того, что продавцы выставляли свои квартиры на продажу по завышенным ценам. Если раньше в ходе торгов продавцы не очень охотно шли на уступки конкретным покупателям, то сегодня они стали более сговорчивыми. Хотя и сегодня уступают не так и много, в среднем не более 2 тыс.долл.США.

В базах данных агентств недвижимости увеличилось количество квартир. И в мае месяце даже по сравнению с апрелем на рынке ощущалось заметное оживление покупателей. По мнению директора АН «Центростиль», активность покупателей, возможно, связана с некоторым снижением процентных ставок по кредитам. По крайней мере, пояснил В.Завгородний, появляется все больше покупателей, которые вновь стали привлекать кредиты для покупки недвижимости. По его мнению, если бы процентные ставки по кредитам на недвижимость снизились хотя бы до 9-10%, это послужило бы хорошим стимулом для оживления рынка и привлечения инвестиций в недвижимость.

Как это не парадоксально, сказал В.Завгородний, но на ситуацию на рынке жилья во многом оказал влияние и автомобильный бум. Сегодня цена авто, которыми переполнен город, почти соизмерима с ценой однокомнатной квартиры. «И все эти автолюбители – по сути, это наши клиенты», - сказал директор агентства недвижимости. А самая дешевая однокомнатная квартира сегодня в Минске обходится покупателям примерно 38-40 тыс.долл.США. Такие однокомнатные квартиры есть в базе данных агентств недвижимости. Выставляются они на рынок по цене 41-42 тыс.долл.США. А учитывая, что в ходе торгов цена снизиться примерно на 2 тыс.долл.США – вот и получается цена квартиры 40 тыс.долл.США. Самую дешевую двухкомнатную реально купить за 48-50 тыс.долл.США. Однако по таким ценам квартиры выставляются на рынок продавцами, которые находятся в безвыходном положении: кто-то меняет место жительства, гражданство, кому-то нужно выплачивать кредиты и т.д.

Последним, по мнению В.Завгороднего, повезло меньше всего. «Те люди, которые привлекали банковские кредиты в валюте на покупку квартир года 2-3 назад, чувствуют сегодня себя не очень комфортно. Они идут на то, чтобы за любую цену продать квартиру и погасить кредит», - уточнил В.Завгородний.

Говорить о привлечении инвестиций в недвижимость сегодня тоже не приходится, высказал свое мнение директор агентства недвижимости. Нацбанк заявляет, что на депозитных счетах граждан находится порядка 7 млрд.долл.США. И это очень много для страны, в которой проживает порядка 10 млн. населения. А вкладывать эти деньги в кризис в недвижимость, когда экономика не стабильна, люди боятся. У них нет уверенности в завтрашнем дне, поэтому они приберегают деньги для лучших времен. Как только стабилизируется экономика, люди начнут вкладывать эти деньги в недвижимость. Так было всегда на подъеме рынка.

В целом, уточнил В.Завгородний, прошлый год и текущий – сложные и нетипичные для рынка недвижимости. Поэтому прогнозировать, как он будет развиваться в ближайшее время, крайне сложно. Все будет зависеть от экономической ситуации в стране, считает директор агентства недвижимости. И если оправдаются разговоры о том, что это лето будет «горячим» для рынка недвижимости, то это только пойдет на пользу самому рынку.

По традиции, для сравнения, коротко расскажем о том, что происходило в мае на московском рынке жилья. Как констатируют специалисты аналитического центра www.irn.ru, уже с первых чисел мая как российский, так и все мировые финансовые рынки ушли в жесткую коррекцию, показывая, что говорить о полном преодолении кризиса пока еще рано. Серьезные финансовые проблемы и преддефолтное состояние ряда европейский государств катастрофически обвалили курс евро, который ушел ниже минимумов кризиса 2008 года. Разумеется, симметрично подскочил и курс доллара, а цены на нефть – основной индикатор российской экономики – просели на четверть всего за 2 недели. Такой макроэкономический фон, считают специалисты центра, вряд ли способствует развитию потребительского и инвестиционного ажиотажа и на рынке недвижимости.

Как и следовало ожидать, динамика цен на недвижимость также не заставила себя долго ждать. Если во второй половине апреля индекс стоимости жилья в Москве, рассчитываемый аналитическим центром www.irn.ru, прибавлял за неделю по 0,5-1%, то во второй половине мая он практически замер на месте, и в статистике уже готовы появиться «минусы». При этом, прирост среднего значения индекса стоимости жилья в мае к среднему значению в апреле (то есть, по сути, прирост цен с середины апреля по середину мая) на 2,4% обусловлен, в основном, второй половиной апреля. Чистый прирост цен на квартиры в Москве за май по более динамичному еженедельному индексу составил всего 0,8% с 4394 до 4431 долл.США, то есть втрое меньше, чем в апреле. А к концу мая он вообще остановился, констатируют аналитики центра.

Более того, в отличие от марта и апреля теперь основной вклад в остаточный прирост показателей вносят уже не недорогие квартиры эконом-класса: панельные и блочные дома, однокомнатные квартиры, а более инертные дорогие сегменты: квартиры бизнес-класса и элитное жилье. А это - один из признаков перехода рынка недвижимости к стабилизации.

� не�I���ϋ �E� ен.

Что же касается земельного участка, то согласно Кодексу о земле земельный участок должен быть оформлен в течение 18 месяцев со дня открытия наследства, то есть со дня смерти собственника. В течение этого времени наследник должен зарегистрировать переход права собственности на земельный участок на свое имя. Если он этого не сделает, то по решению суда может быть произведено изъятие данного земельного участка. Поэтому всем наследникам, обращающимся к нам в нотариальную контору, мы разъясняем, что они должны в течение 18 месяцев оформить переход прав на земельный участок.

– Меня интересует, какой нужно составить документ, который гарантировал бы моей супруге право наследования имущества и материальных ценностей, а также моей доли в бизнесе в случае, если меня не станет? Мы живем в законном браке уже 5 лет. Но у меня есть приобретенное до заключения брака имущество. У меня есть родственники – отец и сестра. Т.к. в жизни может произойти любая ситуация, мне бы хотелось избавить супругу от каких либо юридических коллизий, связанных с установлением тех или иных прав на имущество. Брачного контракта у нас нет.

– Брачным договором вопросы наследования не регулируются. Брачный договор регулирует только правовой режим совместно нажитого имущества или имущества, приобретенного до заключения брака. Поэтому в данной ситуации мужу можно дать совет составить завещание на все свое имущество. Однако поскольку у него есть отец и, скорее всего, он уже пенсионного возраста, то он будет являться обязательным наследником в случае смерти своего сына. Поэтому отец, если он переживет своего сына, вне зависимости от составленного завещания будет иметь право на обязательную долю в наследстве. Согласно ст. 1064 ГК РБ к обязательным наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители. Их доля составляет не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). Отец в данном случае будет иметь право на наследование после сына одной четвертой доли имущества.

Что касается сестры, то если отец умрет раньше сына, то она, даже если не будет завещания, не будет являться наследницей брата. Она всего лишь наследница второй очереди. Поэтому единственной наследницей мужа будет являться жена.

И все же, если муж желает все свое имущество оставить жене, ему и жене надо при жизни либо составить Брачный договор, либо договор дарения, если имущество приобреталось не в браке.

– В декабре 2006 года умер мой отец. Он жил в другом городе и был единственным собственником своей квартиры. В январе 2005 года отец перенес инсульт и пролежал в госпитале 2,5 месяца. А в июне 2005 года он написал завещание на мою племянницу, его внучку (родители которой уже давно умерли). Племянница-внучка проживала с моим отцом, ухаживала за ним и за квартирой, но на иждивении у нее он не был. Могу ли я оспорить завещание, признав отца недееспособным в момент написания завещания? Ведь на момент написания завещания не прошло полгода с инсульта.

– Каждый гражданин имеет право обратиться в суд и оспорить завещание. В данном случае если суд признает завещание недействительным, значит, наследование будет происходить по закону. В этом случае внучка будет наследовать долю умершего вместе со своей тетей – наследование по праву представления. Если же завещание останется в силе, то дочь умершего может претендовать только на обязательную долю в наследстве. Опять же, если только она входит в круг лиц, перечисленных в статье 1064 ГК РБ.

Мы с мужем приватизировали квартиру за три года до его смерти. Сейчас я хочу продать это жилье, но мне говорят, что без свидетельства о праве на наследство продажу осуществить нельзя. Как же так: неужели я до сих пор не считаюсь законной наследницей, ведь после смерти супруга прошло уже четыре года?

– Чтобы точно ответить на данный вопрос, надо смотреть, на чье имя зарегистрирована квартира. Если квартира зарегистрирована на имя мужа, значит, жене надо обратиться в нотариальную контору и получить свидетельство о праве на наследство, а затем зарегистрировать переход права собственности на свое имя. При выдаче свидетельства нотариус определит круг участником приватизации. Если в приватизации квартиры участвовали только муж и жена, то вопросов в данном случае не будет. Жене будет выдано свидетельство о праве на наследство без истребования других документов либо согласия иных каких-то лиц. Если же квартира была зарегистрирована на имя жены, то и здесь вопросов не должно возникнуть. При осуществлении сделки купли-продажи квартиры, дарения либо мены необходимы будут документы, подтверждающие, кто является наследником непосредственно умершего. Да, жена считается наследницей, если на момент смерти проживала вместе с мужем, и если иных наследников нет, она сможет заключить договор без чьего-либо согласия, если же имеются иные наследники, необходимо будет истребовать их согласие.

Елена МАСЛОВСКАЯ

13.06.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 23/2010