Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

У "вторички" появился достойный конкурент

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » У "вторички" появился достойный конкурент

То, что вторичный рынок конкурирует с новостройками, ни для кого не секрет. И о том, что рано или поздно на рынке произойдет перераспределение спроса в пользу нового жилья, специалисты говорили уже давно. Но того, что это произойдет так быстро, мало кто ожидал.

Основными причинами низкого спроса на вторичном рынке жилья, кроме снижения доходов и по-прежнему дорогих банковских кредитов, в областных центрах, равно как и в Минске, риэлтеры называют большие объемы жилищного строительства и более выгодные условия приобретения жилья у застройщиков.

Напомним, застройщики реализуют готовые квартиры по договорам купли-продажи, строящиеся по договорам долевого строительства и через продажу жилищных облигаций. Вторичное жилье можно приобрести только по договору купли-продажи.

Главными конкурентными преимуществами «вторички» перед «первичкой» были и есть сравнительно небольшие размеры квартиры и местоположение. Но в последнее время эти основные преимущества стали терять актуальность. И даже тот факт, что готовые квартиры продаются с отделкой, а новостройки - без отделки, все меньше рассматривается как преимущество. Почему?

Как показывает практика, почти каждая квартира, которая продается на вторичном рынке, в течение первых 1-2 лет подвергается ремонту, около 20-30% - реконструируются (перестраиваются). Причем, в отличие от новостройки, где капитальный ремонт проходит без осложнений с точки зрения недовольства соседей, изношенности общих инженерных сетей, ремонт, а тем более перестройка "вторички" проходит, как правило, с осложнениями.

Причем далеко не всегда можно сделать в обжитой квартире то, на что в конечном счете рассчитывает покупатель. К тому же, в "быушной" квартире, прежде чем приступить к ее ремонту, нужно сначала демонтировать и вынести из нее все ненужное - сантехнику, окна, двери, встроенные шкафы старой конструкции, пол и т.д. Нужно снять со стен и потолков старые обои, краску, причем счастье для нового хозяина - если она будет не масляная. Также придется демонтировать (частично или полностью) старую электропроводку.

Одним словом, подготовка "быушной" квартиры только под чистовую отделку может стоить немалых денег, не говоря о времени. Причем, если речь идет о приобретении квартиры в не новом доме, в котором еще не было капитального ремонта с заменой окон на стеклопакеты, установкой индивидуальных счетчиков, то приходится все это тоже устанавливать.

В новой квартире все это есть.

Обиднее всего то, что, даже сделав великолепный ремонт в старой квартире, владелец не получит должного удовольствия. Потому что в свою евроквартиру ему придется подниматься по страшненькой лестнице либо в неприглядного вида лифте. И от соседей, очень разных по социальному статусу, новому хозяину квартиры тоже не избавиться.

Дом-новостройка хорош тем, что в нем социальное положение всех жильцов примерно одинаковое. Во всяком случае, первые лет 5-10. Да и сам дом новый. То есть, не сравнить, например, 50-летнюю "хрущевку", 30-40-летнюю панельку-девятиэтажку и даже 20-летнего возраста кирпичный многоквартирный дом с новеньким каркасным, каркасно-монолитным или даже с панельным домом.

А если к этому прибавить еще возможность внесения платы за квартиру в течение 1,5-3 лет (опять же если застройщик надежный), то новостройка оказывается на голову привлекательнее "вторички".

Перечисленные преимущества новостроек становятся еще более очевидны, когда речь идет о покупке квартир повышенной комфортности. Для квартир в некогда новых домах на ул. М. Танка, по пр. Победителей, в "сталинках" вдоль главного столичного проспекта "золотой век" заканчивается. Именно по перечисленным выше причинам им все сложнее конкурировать с квартирами в престижных новостройках, уже введенных в эксплуатацию, строящихся и которые вот-вот начнут строиться.

К тому же, когда мы говорим о жилье повышенной комфортности, то кроме перечисленных проблему у вторичных квартир появляются дополнительные минусы. Одним из них, причем самым очевидным, является недостаток парковочных мест.

Еще один недостаток так называемых элитных квартир в не новом жилом фонде - как правило, отсутствие товарищества собственников в доме. Как показывает практика, покупатели дорогих квартир очень сильно на это обращают внимание. Поскольку товарищество собственников - это достаточно серьезный аргумент в пользу того, что в доме всегда будет порядок и что не придется заниматься выяснениями отношений с местным ЖЭСом.

Безусловно, когда человек выбирает себе малогабаритную квартиру и именно в конкретном районе, то здесь по количеству и разнообразию предлагаемых вариантов лидирует вторичный рынок жилья. Хотя надо сказать, что некоторые застройщики, которые специализируются на жилье эконом-класса и имеют в городе хорошие площадки, могут частично удовлетворить и эту часть спроса, причем на условиях, опять же, более выгодных для покупателя, если ему не критично, как скоро он отметит новоселье - сегодня или через год, когда дом будет сдан в эксплуатацию.

Так или иначе, того ажиотажного спроса, который наблюдался в 2005-2007 годах и который во многом был подогрет спекулятивными сделками, на вторичном рынке жилья уже не будет. Чтобы вернуться к прежним ценам на вторичное жилье, в Минск должны вернуться времена и прежнего дефицита жилья, что в принципе уже невозможно. К тому же спекулятивные сделки с квартирами перестали приносить прежние доходы, что само по себе может стать сдерживающим фактором разрастания спроса.

Нельзя не сказать и о том, что снижение процентных ставок по кредитам и некоторое снижение квартирных цен - и то и другое наблюдается в последние месяцы - не осталось без внимания потенциальных покупателей. В секторе недорого вторичного жилья, как отметили в нескольких ведущих агентствах недвижимости Минска, наметилось в последние две недели оживление. В частности, увеличилось количество квартирных сделок. Но рассматривать это оживление, как начало нового витка квартирного бума, было бы просто неразумно, считают риэлтеры. В то же время сегодняшнее увеличение спроса, если оно будет поддержано более гибкой кредитной политикой банков, может вылиться в то, что отрицательная ценовая динамика сменится осенью на положительную динамику. То есть может повториться прошлогодний сценарий.

Марина СИРОТКО.

04.07.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 16

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 26/2010