Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аукционы: спрос сохранился, цены продаж снизились

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Аукционы: спрос сохранился, цены продаж снизились

Аукционы, организованные и проведенные Минским городским центром недвижимости в первом полугодии текущего года, показали, что интерес со стороны потенциальных покупателей к объектам не снизился, однако ввиду заметного снижения платежеспособности населения цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года существенно упали. Однако в связи с тем, что в 2010 году город расширил перечень объектов, выставляемых на аукционы, поступления средств в бюджет г.Минска от данного вида деятельности не ухудшились, а наоборот возросли.

Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов Минского городского центра недвижимости (МГЦН) Ольгой Сенчук, которая рассказала о результатах проведения аукционов, которых удалось достичь организации в первом полугодии текущего года, а также о том, что ожидает центр недвижимости в перспективе. А перспективы эти, судя по всему, не совсем радостные. Однако обо всем по порядку.

Пожалуй, самыми интересными и результативными аукционами, которые традиционно на протяжении вот уже более семи лет организует и проводит МГЦН, являются аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности г.Минска сроком на 5 лет. В первом полугодии текущего года отделом организовано и проведено 6 подобных аукционов, на которых проданы права аренды 190 объектов коммунальной собственности на общую сумму более Br 2,8 млрд.

В первом полугодии 2010 года на каждый такой аукцион выставлялось примерно от 60 до 100 объектов. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года эта цифра несколько снизилась, потому что в 2009 году на аукционы в среднем выставлялось по 100-110 объектов. Случалось, что количество объектов доходило до 120-150, но это было, скорее, исключение, нежели правило. Тем не менее, отметила О.Сенчук, в этом году результативность данных аукционов несколько возросла. Если раньше на аукционах продавалось порядка 20% от общего количества выставляемых на торги объектов, то в этом году их количество увеличилось до 35-40%. Это обусловлено тем, что в настоящее время законодательство допускает продажу объекта единственному заявителю по начальной цене, увеличенной на 5%. Поэтому около половины всех реализованных в первом полугодии на аукционах объектов продано единственному заявителю. А вот выручка от продажи объектов снизилась. Если в течение первого полугодия 2009 года она составила более Br 3 млрд. (проданы права аренды 213 объектов коммунальной собственности), то за первое полугодие 2010 года выручка составила, как мы уже отметили, примерно Br 2,8 млрд. Как и ранее, на объекты, пользующиеся повышенным спросом (торговли, общественного питания, аптеки, парикмахерские и некоторые другие), претендовало, как правило, от 5 до 10 участников. Соответственно, это непосредственным образом влияло и на цены продаж.

Так, к примеру, в течение первого полугодия были проданы права аренды таких объектов, как (привести несколько самых ярких примеров. Июльские примеры не подходят, потому что это уже второе полугодие).

Мы поинтересовались у начальника отдела, смог ли повлиять на результаты аукционов новый порядок расчета арендной платы, введенный в Беларуси с 1 января 2010 года? На этот вопрос О.Сенчук ответила, что арендная плата как по переоформленным, так и по вновь заключенным договорам аренды если и выросла, то не более чем на 5%. Такова позиция городских властей, которые придерживаются мнения, что арендная плата по объектам коммунальной собственности должна оставаться приблизительно на таком же уровне, на котором она была до принятия соответствующего указа главы государства.

А вот что касается торговых центров, находящихся в коммунальной собственности города, то их всего 3 – «Купаловский» (пр.Независимости), «Столица» (пр.Независимости), «Евромода» (ул.Гамарника). Так вот на помещения в ТЦ «Купаловский» спрос практически отсутствует. И связано это, скорее всего, не столько с арендными ставками и стоимостью прав аренды, сколько с растущим из года в год количеством торговых центров в столице. Что же касается ТЦ «Столица», то время от времени помещения в нем выставляются на аукционы и, как правило, находят своих покупателей.

Напомним, что стоимость права аренды на объекты устанавливает организатор аукциона. А сам механизм ее расчета прописан в Инструкции о порядке организации и проведения аукционов. Рассчитывается он так: 0,5 базовой ставки (сегодня это Br17,5 тыс.) умножается на площадь объекта. При этом допускается применение коэффициента от 1 до 12 в зависимости от месторасположения объекта, функционального назначения и других факторов. Как уточнила начальник отдела, повышающие коэффициенты используются только в отношении объектов, пользующихся повышенным спросом. А поскольку, например, помещения в ТЦ «Купаловский» не пользуются спросом, то никакие повышающие коэффициенты при расчете стоимости прав аренды практически не применяются.

Что же касается общего количества выставляемых на аукционы объектов коммунальной собственности, то оно с каждым годом уменьшается. И это естественно. На данную ситуацию повлиял и тот факт, что сейчас в отличие от предыдущих лет договоры аренды пролонгируются как минимум на 3 года, а не на 11 месяцев – 1 год. Поэтому помещения освобождаются реже, а значит, и реже попадают на аукционы.

Специфические сооружения также попали на аукционы

В первом полугодии текущего года МГЦН провел серию новых, не проводимых ранее в городе аукционов по продаже права заключения договоров аренды (сроком на 5 лет) специфических сооружений для размещения объектов сезонной мелкорозничной торговли плодоовощной продукцией, попросту говоря, мест под оборудование лотков и палаток по продаже овощей и фруктов. Такое решение было принято Мингорисполкомом. Хотя ранее предприниматели получали разрешения в администрациях районов г.Минска на разносную торговлю. Оно выдавалось бесплатно, и арендная плата за места для размещения лотков и палаток не взималась.

Всего в администрациях районов г.Минска было определено и выставлено на аукционы 275 мест, подлежащих сдаче в аренду. Все они, за исключением 10-15 мест, которые изначально были неинтересны предпринимателям из-за своего неудачного месторасположения, успешно реализованы на аукционах. Так, например, на аукционах в феврале цены на лоты в ходе торгов поднимались до Br20 млн., Br33 млн., Br40 млн. и даже Br45 млн. А, например, на аукционе, проходившем в июле месяце, был поставлен очередной рекорд. Место по ул.Я Коласа, 48 было продано за Br80 млн. Общая выручка от реализации лотов (с учетом июльского аукциона, на который администрации районов выставили новые места) составила Br 2,3 млрд. 108,9 млн. Нерезультативные лоты были сняты с торгов для заключения договоров аренды в общем порядке без торгов. Но они так и остались невостребованными по причине своей заведомой убыточности, пояснила О.Сенчук.

А вот что касается города, то это мероприятие для него оказалось вполне выгодным, поскольку выручка от продажи прав аренды специфических сооружений практически сравнялась с выручкой от продажи прав аренды стандартных нежилых помещений. Кроме того, пояснила начальник отдела, город получил дополнительные ежемесячные денежные поступления в местный бюджет на протяжении всего весенне-осеннего периода в размере 50% ежемесячной арендной платы, которая составила за одно место в 5 кв.метров 4 базовых величины за 1 кв.метр – Br 140 тыс. Соответственно, за 5 кв.метров арендная плата составила Br 700 тыс.

Будут ли проводиться подобные аукционы и в 2011 году, пока точно неизвестно. Все будет зависеть от того, будут ли администрациями районов города определены новые места для размещения специфических сооружений.

Попутно отметим, что поближе к лету МГЦН предполагал организовать и провести аукционы и по оборудованию мест для летних кафе. Однако, как пояснила О.Сенчук, пока этот вопрос до сих пор не решен. К примеру, Министерство юстиции дало свое заключение, в котором разъяснило, что площадки с покрытием для размещения мелкорозничных объектов торговли, общественного питания следует рассматривать не как самостоятельные объекты недвижимого имущества, а неотделимые части объектов, расположенных на землях общего пользования (улиц, проспектов, тротуаров) и используемых для целей, предусмотренных законодательством (движение транспортных средств, размещение объектов благоустройства, прокладка инженерных сетей). Поэтому обустройство летних кафе на данных территориях будет являться нецелевым использованием земель. Тем не менее, данный вопрос еще будет решаться на законодательном уровне. Пока же летние кафе как и в предыдущие годы оборудованы в зонах, прилегающих к действующим предприятиям общепита, магазинам.

Распродали и места под бочки с квасом

Городская мэрия своим решением утвердила также места для размещения еще одних специфических сооружений, предоставляемых в аренду для установки объектов сезонной мелкорозничной торговли квасом в весенне-осенний период. Данные места, как и места для размещения лотков по продаже овощей и фруктов, были реализованы на аукционах.

На аукционы было выставлено 102 места для заключения договоров аренды (сроком на 5 лет) в разных районах г.Минска. Арендная плата за специфическое сооружение составила 9 базовых величин в месяц. Лоты выставлялись по начальной цене в размере Br 1 млн.

Как показали аукционы, места под торговлю квасом пользовались повышенным спросом. Цены на отдельные лоты в ходе торгов поднялись до Br45 млн. А в целом большинство лотов были проданы по цене от Br22 млн. до Br36 млн. Общая выручка от проданных лотов составила Br более 1,2 млрд.

Точечно прошли и земельные аукционы

В первом полугодии текущего года состоялось и 3 аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, на которых продано 5 земельных участков для строительства автомоек, объектов общественного питания и административно-производственного назначения на сумму Br1,2 млрд. Проблема, существовавшая с реализацией данных земельных участков, заключалась в том, что это, как правило, были участки, предназначенные для строительства многоуровневых стоянок, физкультурно-оздоровительных комплексов и др., которые либо вообще не выгодны для бизнеса, либо имеют очень длительный срок окупаемости, поэтому не интересны для инвесторов. Поэтому в июне месяце решением Мингорисполкома утвержден новый перечень земельных участков, предоставляемых по результатам аукционов на право заключения договоров аренды гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам. В перечень входят 26 земельных участков различного функционального назначения под строительство торговых центров, магазинов смешанной торговли, промтоварных и продовольственных магазинов, объекта торговли с помещениями общественного питания, кафе и объектов общественного питания, станций техобслуживания, моек автомобилей, блоков бытового обслуживания с объектами общественного питания, многофункционального объекта. В настоящее время, пояснила О.Сенчук, на участки оформляется документация, и уже в четвертом квартале 2010 года их предполагается выставить на аукционы.

Данный перечень участков формировался с активным участием и по предложениям специалистов МГЦН, которые постоянно проводили мониторинг и изучали спрос на эти участки. Поэтому, выразила надежду начальник отдела, результативность подобных аукционов должна возрасти.

Что же касается участков, выставляемых ранее на аукционы, то они согласно Декрету Президента № 10 будут либо предложены инвесторам для реализации инвестиционных проектов, либо переданы инвесторам по каким-либо иным поручениям властей.

Кроме того, в первом полугодии 2010 года МГЦН был организован и проведен 1 аукцион с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), на котором реализован 1 земельный участок на сумму Br 235 млн. Учитывая то, что стоимость земельных участков, отведенных под строительство капстроений, очень высока (особенно если земельный участок отводится под жилой квартал), да к тому же строительство на этих участках обременено большим сносом, инвесторы очень неохотно идут на такие аукционы. За 3 года на аукционах под эти цели реализовано только 2 земельных участка. И это говорит о многом. Поэтому, уточнила О.Сенчук, принято решение подобные аукционы не проводить. Эти земельные участки также будут предоставляться инвесторам по Декрету № 10 для реализации инвестиционных проектов.

А вот что касается аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, успешно проводимых МГЦН в прошлом году, то в этом году их не было по той простой причине, что в Дроздах все участки проданы, а новых выделений земли нет. Это обусловлено тем, что городские власти отдают приоритет при застройке новых территорий не малоэтажному жилью, а, наоборот, многоэтажному.

Есть и текущая работа

По заказам МГЦН организует и проводит аукционы по продаже объектов недвижимости в частную собственность, а также объектов, обращенных в доход государства, конфискованных и др. Это текущая работа отдела, поэтому знакового объекта просто не найти, сказала О.Сенчук. Средняя результативность аукционов составляет примерно 10-15%. Данные объекты продаются очень точечно, причем зачастую в течение длительного периода времени - полутора-двух лет. В принципе, пояснила начальник отдела, за полтора-два года можно продать любой объект с учетом снижения начальной цены продавцом. И если бы продавцы почаще прислушивались к мнению организатора аукционов, то многие объекты можно было бы реализовать гораздо быстрее.

Что касается работы отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов МГЦН в будущем, то, как отметила в беседе О.Сенчук, очень сильно работу отдела подкосил указ № 232, который вступил в силу с 8 июля прошлого года, в соответствии с которым введен запрет на установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в нем. Пока организация выживает. Помогли, конечно, аукционы по продаже прав заключения договоров аренды специфических сооружений. Хорошую поддержку в работе оказала и мера, согласно которой по поручению городской мэрии арендаторы специфических сооружений половину суммы по арендной плате перечисляют центру как арендодателю, а половина поступает в бюджет города. А дальше, по всей видимости, придется выживать, высказала свою точку зрения начальник отдела.

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.08.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 24

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 33/2010