Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Покупатели перебирают

Квартирные цены в Минске медленно, но настойчиво движутся в сторону исторического минимума. И им может не помешать даже отрицательная динамика процентных ставок по банковским кредитам. Активизировать спрос на рынке способен быстрый рост доходов населения. Но в сегодняшних экономических условиях это маловероятно. Во всяком случае, зарплаты бюджетников, как обещает правительство, сохранятся в следующем году на уровне четвертого квартала нынешнего года.

Как сообщают работники агентств недвижимости, квартира в столичной «хрущевке» за 29 тыс.долл.США – уже реальность, хотя пока и не очень распространенная. В основном цены предложения недорогих квартир колеблются от 33 до 38 тыс.долл.США. Но реально они продаются на 2, а то и на 3 тыс.долл.США дешевле.

Например, частное объявление, вывешенное в середине сентября в районе площади Бангалор, сообщало о продаже однокомнатной квартиры в этом районе за 34 тыс.долл.США с торгом. «Учитывая, что она расположена на 5-м этаже 5-этажного дома, поторговавшись, покупатель вполне может сбить указанную цену до 33 тыс., а в зависимости от состояния квартиры – и до 32 тыс.долл.США», – прокомментировал ситуацию руководитель аналитической группы «Квадрат» Павел Кондратьев.

До исторического минимума (6-7 тыс.долл.США), который был зафиксирован в 2000 году, через 2 года после августовского кризиса, нынешним ценам, конечно же, далеко, но устойчивая отрицательная динамика цен предложения несколько озадачивает даже авторов пессимистических прогнозов.

Глядя на цены предложения, публикуемые в специализированных СМИ, складывается впечатление, что в последние пару месяцев у продавцов сдали нервы. Иначе объяснить причину дружного понижения цен предложения довольно трудно. Причем количество квартир на вторичном рынке, предлагаемых дешевле 1 тыс.долл.США/кв.м, растет довольно быстрыми темпами. Что же касается реальных цен продаж, то они преодолели отметку 900 долл./кв.м. Речь идет о квартирах в домах первых массовых серий, построенных в 60-70-х годах прошлого столетия.

Кстати, 22 сентября должен был пройти аукцион по продаже квартир в доме №38 по ул.Есенина. Однако он был отменен. Как объяснили корреспонденту «НБ» в Минском городском центре недвижимости, причиной отмены торгов стало слишком маленькое количество поданных заявок.

Максимум, который мог получить собственник за свои квартиры при минимальном (два) количестве претендентов на каждую квартиру – это сумма, примерно на 5% превышающая стартовую цену. И поскольку торги не состоялись вовсе, то можно предположить, что или продавец не захотел продавать свои метры почти по стартовой цене, либо претендентов оказалось меньше 2 на каждый лот. Так или иначе, но несостоявшиеся аукционные торги – это довольно неприятный симптом и очень серьезный повод для раздумий для всех профучастников рынка недвижимости. Возможно, покупатели и в этом случае сравнивали квартиры в уже готовых новостройках с квартирами в строящихся домах. А возможно, что потребитель хочет получить за указанную цену жилье меньшей площади или лучшего качества?

К слову, в числе выставленных на торги лотов общая площадь самой маленькой двухкомнатной квартиры составила 63,2 кв.м (жилая – 33,9). В среднем же общая площадь «двушек» варьируется от 63,2 до 74,8 «квадратов», трехкомнатных апартаментов – от 87,1 до 87,4 кв.м.

Минимальная начальная цена на заявленные к продаже двухкомнатные квартиры составила Br181 млн.712 тыс. (квартира на первом этаже). Самая высокая цена была установлена на двухкомнатную квартиру на 11-м этаже – Br214,7 млн. Начальная стоимость трехкомнатных квартир составила Br250,4 – 254,1 млн.

В то же время, если эти квартиры с этими параметрами не заинтересовали покупателей, учитывая, что дом сдан всего лишь в прошлом году, то что тогда говорить о других объектах, которых, кстати, становится никак не меньше.

Так, по состоянию на 20 сентября в каталоге «Новостройки» портала Realt.by присутствовало около 110 объектов – недавно построенных и еще строящихся многоквартирных жилых домов, расположенных в Минске и ближайших его пригородах, которые предлагают столичные застройщики и агентства недвижимости. И еще несколько объектов – в других городах Беларуси – Жодино, Могилеве, Гомеле.

Согласно мониторингу цен на квартиры, подготовленному порталом Realt.by, цена предложения долевого строительства квартир в Минске на 13 сентября находилась в пределах от 800 до 3000 долл./кв.м. В Могилеве и Гомеле минимум зафиксирован на отметке около 670-760 долл./кв.м. А что будет с ценами, если завтра предложение новостроек еще больше увеличится? Ведь в ближайшее время рынок может пополниться квартирами в так называемом китайском квартале, строительство которого вот-вот начнется в микрорайоне Лебяжьем, в «Минск-Сити», где сейчас готовятся площадки под новые многоэтажки, и в других крупных жилых и многофункциональных комплексах, строительство которых не только заявлено, но и уже начато. То есть не обязательно иметь семь пядей во лбу, чтобы понять одну довольно важную вещь – предложение на рынке жилья будет увеличиваться. И если при этом не будет расти спрос, то рынок жилья просто-напросто затоварится.

Безусловно, квартиры, в которых оптимально сочетаются цена и качество, будут пользоваться повышенным спросом. Но эту золотую середину, как считает руководитель аналитической группы «Квадрат», застройщикам придется не только найти, но и в дальнейшем научиться улавливать малейшие колебания спроса в сторону того или иного качественного и количественного показателя. То есть в условиях жесткой конкуренции выиграет тот, кто не только умеет хорошо просчитывать варианты, знает квартирный рынок как свои пять пальцев, но также обладает гибкостью мышления и хорошей интуицией.

Здесь особую роль должны будут сыграть проектировщики, которым следует уже давно прислушаться к тому, чего хочет и что может рынок, и помочь застройщикам найти те оптимальные архитектурно-планировочные решения, которые смогут сделать конечный продукт – в нашем случае квартиру – конкурентоспособной.

Причем сегодня вряд ли следует рассчитывать на снижение процентных ставок по кредитам как на исцеление рынка от недостаточно спроса. Снижение процентных ставок по кредитам, предоставляемым на приобретение жилья, которое имело место в нынешнем году, может не спасти ситуацию. Надо признать, что сегодня ставки все еще достаточно высоки, а доходы населения – недостаточно низки. Что же касается ближайшей перспективы, то, как заявил пару недель назад представитель Нацбанка, банки не будут впредь снижать процентные ставки по кредитам такими же быстрыми темпами, как снижается ставка рефинансирования. Ресурсная база пока не позволяет.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

04.10.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 5

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 39/2010