Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ипотека – для богатых, поручительство – для всех?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Ипотека – для богатых, поручительство – для всех?

В Беларуси закон об ипотеке действует почти 2 года. Но как инструмент для решения жилищной проблемы граждан она не получила развития. Одна из главных причин – невозможность банков выселить заемщика из заложенной квартиры. В новом Жилищном кодексе предлагают эту проблему разрешить. Но сможет ли после этого заработать ипотека?

О том, что для запуска ипотеки в Беларуси надо разрешить банкам выселять заемщиков-должников из квартир, которые они предоставили в залог, в Беларуси говорится уже давно и на разных уровнях. Но законодательно такая форма реализации права банка на заложенную квартиру, как выселение из квартиры в случае, если заемщик оказался не в состоянии вернуть кредит, до сих пор не закреплена. А полтора месяца назад сам глава государства пообещал, что в Беларуси будет принят закон, который урегулирует вопрос с выселением.

Залогу пообещали зеленую улицу

Напомним, что на VI съезде ФПБ, который состоялся 18 сентября, была затронута такая тема, как кредиты на жилье. Один из участников съезда посетовал, что взять банковский кредит на строительство жилья без поручителей практически невозможно, и было бы хорошо, если бы кредиты предоставлялись под залог приобретаемого или имеющегося у кредитополучателя жилья.

«Сегодня под залог банк берет квартиру, но не имеет права выселить из квартиры, такого закона у нас нет. Но до конца года такой закон должны рассмотреть в парламенте», – пояснил ситуацию председатель правления Нацбанка Петр Прокопович. На что, задав уточняющий вопрос главе Нацбанка и получив утвердительный ответ, Президент Беларуси Александр Лукашенко сказал, что такой закон будет.

Под законом в данном случае подразумевается проект нового Жилищного кодекса, который в конце весны текущего года поступил в Палату представителей Национального собрания РБ для подготовки к рассмотрению в первом чтении. Именно в этом документе прописан механизм выселения из квартир неплательщиков по кредитам. В Нацбанке уверены, что после этого у нас заработает настоящая ипотека.

Может, и заработает, но не сразу после вступления в силу нового ЖК.

Поручительство – не от хорошей жизни

Дело в том, что институт поручительства при таких высоких процентных ставках и таких низких заработных платах, как сегодня в Беларуси, позволяет снижать риски банков, связанные с предоставлением кредитов, и тем самым делать кредиты более доступными для населения. Ведь чем выше риски, тем дороже кредиты. Само собой разумеется, что никто не собирается запрещать поручительство. Но утверждать, что принятием ЖК необходимость в поручителях отпадет, наверное, преждевременно. Будет правильно, если оба института – ипотека и поручительство – будут существовать параллельно, чтобы человек имел право выбора.

Что же касается заемщиков-должников, то банки вряд ли получат возможность без суда выселять их без предоставления другого жилья. В ЖК просто будет прописан механизм выселения с предоставлением другого жилья. Но на улицу людей выселять точно не будут.

А ипотека в Беларуси не работает даже не потому, что банк не может выселить на улицу должника, а потому, что кредит исключительно под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества – это дорого для кредитополучателя. Ведь заложенное имущество нужно застраховать. Кроме того, банки будут требовать страхования жизни самого кредитополучателя. То есть при чистом кредитовании под залог квартиры или дома появляются дополнительные издержки.

Безусловно, ипотека способна облегчить процедуру получения кредита, потому что не надо будет искать поручителей. При этом банки получат возможность работать с более выгодными, высоколиквидными кредитами. Возможно, ипотека даст толчок развитию рынка ценных бумаг и привлечению тем самым в банковскую сферу дополнительных кредитных ресурсов. Но стоимость ипотечного кредита будет ничуть не ниже, чем по другим кредитам на покупку недвижимости. Потому что процентная ставка зависит от стоимости ресурсов. И чтобы выдавать кредиты под более низкую процентную ставку, надо иметь дешевые ресурсы. А их у банков пока нет.

Причем, надо сказать, что и сегодня, при нынешнем законодательстве, банки кредитуют под залог приобретаемой недвижимости. При этом доля проблемных кредитов среди кредитов, предоставляемых под залог жилой недвижимости, почти нулевая. Если и возникают случаи, когда кредитополучатель оказывается неплатежеспособным, то банки стараются, чтобы плательщик все-таки рассчитался по кредиту. Возиться с заложенным имуществом даже юрлиц при сегодняшних ценах и спросе на жилье банкам не хочется. Что уж говорить о квартирах физлиц.

Поэтому ипотека развивается медленно не потому, что банки не могут реализовать свое право на заложенное имущество (законодательство предоставляет такое право, хотя и ограничивает действия банка), а, в первую очередь, по причине невостребованности этого института.

Ипотека слабо развивается еще и потому что у людей слишком малые зарплаты. Причем некоторые банки принимают в расчет только доходы по основному месту работы. А поскольку и банки, и граждане заинтересованы в кредитном финансировании, то используется институт поручительства. Поэтому если вырастут доходы у населения – вырастет спрос на ипотеку. Но, опять-таки, нельзя забывать о самом важном элементе – куда переселять заемщиков-неплательщиков.

Ипотека – не для бедных, частная собственность – капитал

Практически во всех странах, за исключением разве что стран – бывших республик Советского Союза, есть фонд, предназначенный для сдачи в аренду. То есть человек, не имеющий жилья в собственности либо по каким-то причинам утративший право собственности на жилье, легко может снять квартиру и жить в ней хоть всю жизнь, платя за аренду и коммунальные услуги. Причем предложение такого жилья достаточно разнообразно, что позволяет выбирать жилье соразмерно доходам и социальному статусу. В большинстве стран арендные отношения регулируются законом. Он же защищает в одинаковой мере как права арендатора, так и права арендодателя.

Следует также иметь в виду, что, предлагая ипотеку как способ решения жилищной проблемы, в Беларуси забывают о том, что ипотека в других странах – не для бедных, как, впрочем, и жилье в собственности, которое могут себе позволить только обеспеченные люди. Малообеспеченные граждане во всем мире жилье снимают. При этом человек, имеющий в собственности жилье, не может считаться малоимущим. Потому что недвижимость – это капитал. Ее можно заложить, продать, получив в первом и во втором случае средства на жизнь. Понятно, что ее собственник не получает никаких льгот и никакой социальной помощи от государства.

Также считается, что иметь свое жилье – это не дешево. Потому что собственник содержит его полностью за свой счет, не получая от государства, как было уже сказано, никаких дотаций. Плюс собственник платит налог на недвижимость, который, как правило, выше арендной платы. Правда, там, где власти заинтересованы в развитии института частной собственности, налог на недвижимость может быть меньше, чем арендная плата.

Примечательно, что в ряде развитых стран даже арендная плата регулируется государством. Например, устанавливаются ограничения на ежегодный рост арендной платы. Кроме того, собственник, сдающий жилье в аренду, обязан обеспечивать нормальное функционирование всех систем, обеспечивающих жизнедеятельность арендатора.

И еще одна особенность. Предложение жилья в аренду, как правило, превышает спрос. Такова особенность сформировавшихся рынков. Поэтому когда кредитополучатель вдруг оказывается неплатежеспособным, он не оказывается на улице, а, в крайнем случае, снимает себе жилье – от самого дорого до самого дешевого. А если с ним происходит какая-то беда и он теряет способность зарабатывать себе на жизнь, то его на поруки берет государство.

В противном случае, можно себе представить, во что превратились бы Соединенные Штаты Америки за каких-то всего лишь пару кризисных лет. Ведь за один только август текущегоо года в США банки и кредитные агентства получили в собственность 95,4 тыс. квартир и индивидуальных домов, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным кредитам. Это число оказалось рекордным с момента ведения подобной статистики с 2005 года. Предыдущий рекорд был установлен в мае текущего года, когда было изъято 93,7 тыс. аналогичных объектов. А вообще в США ежемесячно лишаются собственной жилплощади до 70-90 тыс. собственников – заемщиков. Спрашивается, все эти люди, жилье которых перешло в собственность банков, потенциальные бомжи? Нет, конечно. Просто они вернулись (вернутся) в арендованные квартиры и дома.

Не трудно представить, что бы произошло, если бы подобное случилось в Беларуси? Куда бы девались бывшие собственники? На улицы или, может быть, переселились бы в квартиры, которые предлагаются в аренду. Но с зарплатой в Br500-600 тыс., да еще с детьми, пусть даже с одним ребенком, снимать квартиру за 200-300 долл.США среднестатистическая семья сегодня не может. А именно такие семьи могут оказаться неплательщиками по кредитам.

К тому же сегодня ты – арендатор, а завтра тебе могут указать на дверь, потому что к собственнику срочно приезжают родственники. Или если очень хочешь остаться – плати на 100 долл.США больше. Можно попробовать посудиться, но это не принесет никакой пользы. То есть можно сказать, что жизнь в арендованной квартире в том же Минске – это по сути дела жизнь на чемодане.

Не случайно в проекте Нового жилищного кодекса предусмотрены нормы, направленные на установление неких единых правил игры на рынке арендного жилья (или жилья сдаваемого на условиях возмездного найма). Но от момента принятия нового ЖК до того, как рынок аренды (возмездного найма) разовьется и приобретет цивилизованные формы, пройдет не один месяц. Кстати, ориентировочно в конце в ноябре Палата представителей Национального собрания намерена провести международный семинар по вопросам арендного жилья. В Росси, например, собираются создать специальный фонд социального жилья. Это будет что-то вроде общежитий, комнаты в которых будут сдавать в аренду.

Итак, чтобы в Беларуси заработала ипотека, нужны три вещи: чтобы выросли доходы населения, чтобы был создан фонд арендного жилья, чтобы появилась ресурсная база для кредитования под низкие проценты.

Марина СИРОТКО

01.11.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 6, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2010