Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок аренды: из серого – в белый

Официальный рынок аренды жилья крайне необходим для Беларуси. И не только в Минске, а во всех городских областях страны, считает Вернер Меркель, председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси и Член президиума центрального союза управляющих Германии, собственник частной компании, управляющей 16 000 жилых квартир со штатом 130 сотрудников.

– Нуждается ли Беларусь в рынке аренды жилья? Безусловно, да. И на то есть множество причин, – говорит Вернер Меркель. – Беларусь примерно с 85% собственников квартир представляет очень высокую норму собственности, а в Германии число собственников около 42%. При этом нужно учитывать, тем не менее, что цель стать собственником подходит не всем группам населения. Частная собственность на квартиру является предпочтительной формой. Но сдаваемая в аренду квартира – такой же востребованный продукт на рынке жилья.

Для этого имеются всевозможные причины, причем на переднем плане личная – подразумевающая право выбора. Иные причины связаны с практичностью и экономией.

Свободные граждане выбирают вид жилья без какого-либо принуждения в рамках их возможностей, их жизненного представления и целей.

Практикуется и такой вариант, когда собственник квартиры живет в арендуемой, а свою собственную сдает, и это может быть выгодно по экономическим причинам.

Очень важен вопрос в профессиональной подвижности – при перемене рабочих мест – или при переезде из села в город и наоборот. В этом случае, при перемене места жительства, собственность каждый раз не должна продаваться или покупаться, и рынок аренды жилья крайне необходим.

Как бизнес и индустрия может развиваться в регионах, которые предоставляют более благоприятные условия, если подходящие сотрудники не могут пользоваться уже имеющимися, сдаваемыми внаем квартирами?

Опыт показал, что при отсутствии официального рынка аренды жилья очень быстро возникает неофициальный, черный рынок, который вздувает такие цены аренды, которые могут позволить себе только немногие. Таким образом, доходит до нежелательного социального неравенства, которое не может быть желаемым и терпимым со стороны государства.

Не отрегулированный рынок аренды жилья живет по своим законам, которые во многих случаях могут становиться непредсказуемы и создавать пользователю большие трудности.

Такой, по меньшей мере «серый рынок», уже существует в Минске. Имеются квартиры, которые частично сдаются внаем по громадным ценам аренды с произвольными условиями. При этом, по моим наблюдениям, многие собственники стараются отдать предпочтение иностранцам, которые финансово состоятельней и готовы нести дополнительные расходы. Разумеется, интересы нанимателей – граждан Беларуси таким положением на рынке аренды дискриминируются.

Поэтому официальный рынок аренды жилья крайне необходим для Беларуси. И не только в Минске, а во всех городских областях страны.

Между тем, рынок аренды жилья предполагает существование законодательно закрепленных надежных и единых для всех условий.

Высокое количество социальных, сдаваемых внаем квартир нужно было предоставлять в распоряжение граждан после войны в Германии, что заметно еще сегодня почти во всех регионах страны.

Между тем значительное количество государственных квартир приватизировались, но не во всех случаях только в пользование квартиросъемщиков, а в том числе инвесторам, которые хотели получать доходы от сдачи квартир в аренду. Следует заметить, что бесплатной приватизации государственных квартир в Германии не было и все квартиры приватизировались по стоимости, приближенной к рыночной.

Таким образом, государство выигрывало финансовые средства, которые оно могло применять целенаправленно, в том числе для строительства нового арендного жилья.

Рынок жилья аренды в ФРГ отрегулирован с 1900 г. и непрерывно вносятся изменения, направленные на благо всех заинтересованных сторон на рынке арендного жилья.

В частности, ассортимент свободных квартир в технически хорошем состоянии, который должен быть постоянно доступен общественности, например, через уведомления в ежедневных газетах или в Интернете. Понятное право аренды, которое представляет регулирующий механизм для надежной аренды для обеих сторон, и съемщика и наймодателя. Надежность аренды обеспечивается законодательством и поддерживается судебной практикой.

Арендодатель и арендатор заключают понятный для обеих сторон договор о найме с вложенным описанием квартиры. Описывается количество жилых помещений, в какой степени и как они могут использоваться, оговаривается максимальная стоимость аренды и коммунальных услуг, а также возможность предоставления в залог права аренды.

Вид и объем необходимого ремонта при выписке (расторжении договора аренды) осуществляется за счет съемщика квартиры.

Управление многоквартирным домом должно осуществляться профессионалами – управляющим или управляющей компанией. Это условие защищает прежде всего нанимателя квартиры, так как гарантирует взаимодействие с управляющим, гарантирует проверки состояния жилого дома, гарантирует быструю ликвидацию убытков и непрерывные ремонты, чтобы обеспечить постоянные и благополучные условия проживания и аренды квартиры.

Стоимость аренды квартир в многоквартирных домах складывается из необходимости рефинансирования себестоимости многоквартирного дома с одной стороны и с учетом конъюнктуры рынка (спроса, предложения, арендных ставок) – с другой.

Если бы в Беларуси имелось достаточное количество квартир, которые бы сдавались на выше описанных общих условиях, то «серый рынок» был бы ликвидирован. Ведь кто будет платить больше за сравнимое по качеству жилое помещение?

Государственные субсидии для нуждающихся съемщиков и многодетных семей, в зависимости от дохода, необходимы как дополнительная помощь к основному платежу найма на свободном рынке аренды жилья, а не в виде субсидирования в тарифах для всех слоев населения. Богатые всегда платят 100%, иначе это не социальная помощь. Социальная помощь государством должна также осуществляться в виде строительства социального арендного жилья для малоимущих слоев населения.

Создание общих условий на рынке арендного жилья вело бы также к тому, что частные инвесторы постоянно инвестируют в свободное жилищное строительство и освобождают вместе с тем от этого бремени государство. А государство могло бы стимулировать частные инвестиции целевыми субсидиями в жилищное строительство на определенных условиях.

Впрочем, те же самые общие условия должны были бы создаваться так же для договоров о привлечении бизнеса, – считает Вернер Меркель.

Выступая на 25 ноября на международной конференции по доступному и комфортному жилью, которая была организована Палатой представителей НС РБ, господин Меркель предложил помощь от DDIV (центрального союза управляющих Германии) и МАМН (Международной ассоциации менеджмента недвижимости) в решении вопросов, касающихся создания в Беларуси открытого рынка аренды жилья. В. Меркель завил, что готов сотрудничать по этому вопросу с заинтересованными, «так как такая работа взаимовыгодна и только в сотрудничестве может что-либо удаваться».


Перевод с немецкого Геннадия КАЛЕНОВА, подготовила Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

06.12.2010

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 11

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2010