Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Реалии загородной недвижимости

Рынок загородной недвижимости специфичен. Его характеризует невероятное разнообразие предлагаемых объектов, большой разброс цен для похожих, на первый взгляд, объектов... Каким образом формируется цена на загородную недвижимость? Как отличить дом от коттеджа? Выгоднее строить дом «с нуля» или купить недостроенную «коробку»?

загородный дом
Эта лишь малая часть вопросов, возникающих у человека, решившего приобрести дачу или дом в пригороде. Разобраться в особенностях рынка загородной недвижимости нам помог сотрудник АН «Загородный дом» Роман Витальевич Гейко. Беседа с этим опытным специалистом (в недвижимости он уже около 20 лет) началась с реалий: анализа ситуации на рынке, ее изменчивости и основных факторах, влияющих на цену.

– На первичном рынке земельных участков сказалось увеличение с 1 января 2013 года кадастровой стоимости земли, – заметил наш собеседник. – Значительно выросла стоимость участков в пригороде, покупка их на аукционах практически прекратилась. Вторичный рынок более инертен, на нем цены корректируются плавно. Поэтому после наблюдавшегося в декабре 2012 года затишья вторичный рынок загородной недвижимости начало 2013 года отмечено повышенной активностью покупателей.

– В плане продаж, – отметил присутствовавший при беседе директор агентства Владимир Георгиевич Чернушевич, – нынешний год результативен как никакой другой. Например, в январе, феврале, марте по сравнению с прошлым годом результаты работы АН «Загородный дом» выросли вдвое.

– Конечно, – продолжил Роман Витальевич, – в значительной степени ситуацию на рынке определяет баланс, финансовых возможностей покупателей и запросов продавцов. На рынке загородной недвижимости, как на любом другом, можно выделить сегменты с различными уровнями цен и на каждом из них свой покупатель с соответствующим уровнем доходов. Поэтому однозначно охарактеризовать ситуацию на рынке сложно – продаются как дешевые, так и дорогие дома и коттеджи.

– Как определить стоимость загородной недвижимости? Ведь метод аналогии, актуальный для квартир, здесь не применим – каждый объект уникален. Возможно, продавец формирует цену исходя из суммы своих затрат?

– Конечно, собственник недвижимости хотел бы при продаже как минимум вернуть то, что потрачено на приобретение участка и строительство дома. Но цену диктует рынок: если нет спроса – цены постепенно опускаются, если спрос повысился – то и цены растут.

Что касается возврата вложений, то здесь можно выделить три основных варианта: дом изначально строился для продажи; дом строился для себя, но изменились обстоятельства; дом строился для себя, но очень срочно нужны деньги. В последнем случае бывает, что дом продается за половину потраченной на него суммы.

В целом же цена определяется спросом и предложением. Именно платежеспособный спрос формирует цену предложения. При этом необходимо учитывать массу факторов, в первую очередь местоположение объекта и его окружение. Кроме расстояния, состояния дома и наличия коммуникаций на цену может влиять транспортная доступность, близость природных объектов, панорамный вид, экологичность, статус соседей и многие другие.

– Существует ли классификация объектов загородной недвижимости?

– Категорично и однозначно можно выделить дома, дачи и земельные участки. Остальное разграничение условно и используется риэлтерами для того, чтобы покупатель получил общее представление о классе постройки. Хотя существует понятие «коттеджная застройка» и дом в такой застройке называется коттеджем, тем не менее, существует единое понятие «индивидуальный жилой дом», и законодательство не предусматривает дальнейшую классификацию.

– Дом продается вместе с земельным участком. Вносит ли это какую-то специфику?

– В нашей стране существует три формы вещного права на землю: частная собственность, право аренды и пожизненное наследуемое владение (ПНВ). В настоящий момент с точки зрения законодательства земля является принадлежностью строения. Поэтому нет принципиальной разницы, какая форма собственности на землю: налог на землю одинаковый, расходы на оформление документов тоже.

Различие только в том, что в случае аренды или ПНВ в договоре купли-продажи отражается продажа только строения, расположенного на таком-то земельном участке с таким-то кадастровым номером. По этому договору к покупателю переходит право частной собственности на строение, а право пользования участком переходит к новому собственнику недвижимости по закону.

В случае частной собственности на землю, продажа земли и строения оформляется единым договором купли-продажи, по которому покупатель приобретает право частной собственности и на дом, и на землю.

– Роман Витальевич, можно ли продать участок без построек?

– Можно, если участок приобретен в частную собственность на аукционе. Также можно приобрести без строений дачный земельный участок, находящийся в частной собственности. Все остальные участки продаются только с объектом недвижимости: жилым домом, незавершенным законсервированным строением, дачным домом.

– Есть ли особенности при покупке загородной недвижимости иностранными гражданами?

– Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобрести недвижимость на территории РБ. Есть только один нюанс: иностранный гражданин не может приобрести в собственность землю. Поэтому, если участок находится в частной собственности, то для продажи дома, например, россиянину, потребуется расприватизировать землю. Приобретая право собственности на строение, иностранный гражданин получает участок в аренду.

– Велика ли доля иностранных граждан среди покупателей?

– Относительно невелика, в пределах 5-10%. В подавляющем большинстве это граждане России, причем многие из них – выходцы из Беларуси. Таким покупателям, как правило, интересен дом для спокойной жизни и общения с природой. Поэтому, в первую очередь, их интересует инфраструктура, экология и близость природных объектов (лес, озеро, река и т.д.).

– Интересуют ли покупателей варианты незавершенного строительства?

Условно покупателей можно разделить на три категории. Первую из них интересует главным образом земельный участок. Такие люди понимают, что получив разрешение на реконструкцию или снос ветхого строения, легко можно разобрать построенный цоколь или фундамент и построить дом по своему проекту.

Вторая категория – люди, не желающие связываться со строительством. Они готовы купить коробку с подходящими параметрами, им не принципиальна детальная планировка и чужой проект их устраивает. Но перспектива больших объемов строительных работ пугает. Однако, если есть строительная организация, которая возьмет на себя окончание строительства, то процентов 20 покупателей готовы приобрести такой объект.

Третья категория – это люди, которые тщательно изучают проекты, чтобы воплотить в жизнь свои мечты. Они четко знают, какой хотят дом, и именно такой дом становится любимым. И таких покупателей примерно половина.

– Объекты могут быть на значительном расстоянии от Минска. Как «Загородный дом» добивается эффективности показов?

– Все зависит от агента. Очень важно понять, что именно хочет покупатель. Человек не всегда четко представляет, что ему нужно. А сформулировать это – еще сложнее.

Как правило, определяются основные требования к объекту: цена, направление, наличие коммуникаций и т.д. По этим критериям подбирается несколько объектов и организуется «экскурсия» для покупателя в интернете, а затем показы. Фотографии редко могут дать полное представление о загородном доме, поэтому крайне важно увидеть все «вживую». И когда покупатель увидит и почувствует «это мое» – значит, агент сумел угадать желания. Как ни удивительно, порою молодые агенты достигают лучших результатов при подборе вариантов, не привязываясь жестко к требованиям покупателя.

– Есть ли более востребованные направления?

– Несомненно, популярность направлений разная. Наиболее востребовано Логойское, затем Московское. На третьем месте, на мой взгляд, Раковское и Молодечненское, затем Мядельское, Брестское и Слуцкое. И наименее популярны Могилевское и Пуховичское направления. Но это если смотреть в целом.

Для конкретного покупателя, как правило, наиболее предпочтительным является направление с наилучшей транспортной доступностью от его места жительства. Например, житель Заводского района наверняка предпочтет дачу в непопулярном Могилевском направлении популярному Молодечненскому.

Расстояние от Минска определяет уровень стоимости объектов. Условно можно выделить ближний пригород (5-10 км) и пригород с удалением от 10 до 20 км от кольцевой дороги. Для загородных домов, расположенных на большем расстоянии, на мой взгляд, дорога занимает слишком много времени для ежедневных поездок, чтобы считать эту зону пригородной.

Дома в пригороде обычно приобретают для постоянного проживания, а на значительном удалении – под дачи.

– Раньше при выборе дачи в первую очередь обращали внимание на близость электрички. Ослабело ли значение этого фактора?

– Для пожилых людей очень принципиально наличие общественного транспорта, ведь даже при наличии средств на покупку машины не каждому здоровье позволяет сесть за руль. Поэтому остановка автобуса или электрички в шаговой доступности очень важна. Как и наличие объекта торговли, в котором можно купить продукты во время дачного сезона.

Даже если дача близко от Минска, но до нее неудобно добираться на общественном транспорте, то человек пенсионного возраста не будет рассматривать этот вариант.

– Концепция жилищного строительства предусматривает увеличение объемов индивидуального строительства. Как, по Вашему мнению, это отразится на рынке загородной недвижимости?

– Возможно, вариант индивидуальной застройки «под ключ» с инфраструктурой будет интересен тем, кто способен приобрести данный объект недвижимости. Но все зависит от месторасположения.

Опасаюсь только, что некоторые люди попытаются использовать эту программу в целях наживы, возникнет спекулятивный интерес. Посудите сами: если человек нуждается в господдержке для улучшения жилищных условий, значит у него недостаточно собственных средств для этого. Соответственно, у него нет денег и на приобретение индивидуального дома. А дом, даже построенный «под ключ», требует финансовых вложений больших, чем квартира. И где человек, вся надежда которого на господдержку, возьмет для этого деньги?

Нечто подобное уже было при отводе нуждающимся в улучшении жилищных условий земельных участков под строительство. Участок получили, а где взять деньги на строительство дома? В результате возникли спекуляции, полученная в рамках господдержки земля оказалась на вторичном рынке. Приостановил этот процесс только Указ Президента №520.

Поэтому господдержка, как образно выразился Президент, должна заключаться в том, чтобы дать человеку не рыбу, а удочку.

Что касается использования кредитных ресурсов, то человек не всегда верно может оценить свои возможности и все предусмотреть. У нас создан институт изъятия недвижимости, под залог которой взят кредит. И скоро он заработает.

Опять же, в частном доме должен быть хозяин, который и снег расчистит, и гвоздь забьет, и крышу вовремя подправит… Справится с этим, например, мать-одиночка? Поэтому мне кажется, что индивидуальное жилищное строительство должно быть для тех, кто это «потянет».

– Роман Витальевич, что Вы можете сказать о перспективах рынка загородной недвижимости?

– С начала года на рынке прослеживается тенденция роста цен, я связываю это с изменением кадастровой стоимости земли.

В то же время опережающий рост цен на квартирном рынке Минска выравнивает стоимость квартиры и небольшого загородного дома в пригороде. Поэтапный переход на 100% оплату коммунальных услуг ведет к уравниванию затрат на содержание квартиры и индивидуального дома. Все это может вылиться в тенденцию переселения в частный сектор в пригороде, и если данное явление приобретет массовый характер, цены на загородную недвижимость вырастут.

Есть прогноз, что через 10 лет в Минском районе не останется свободных земельных участков. Поэтому мне нечего добавить к словам Марка Твена: «Покупайте землю – ведь её уже больше никто не производит!»

Беседовал Н.Александров.

29.04.2013

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 14, за месяц 108

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 17/2013