Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Посткризисный пригород – время покупателя

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Посткризисный пригород – время покупателя

За последние годы рынок загородной недвижимости претерпел существенные изменения. Перемены коснулись не только стоимости самих объектов, но и вкусов покупателей. О том, что нового произошло в этом сегменте и что ожидает рынок в 2011 году рассказали в интервью корреспонденту «НБ» генеральный директор агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила Красовская и начальник отдела загородной недвижимости Елена Акулич.

– Какие изменения на рынке загородной недвижимости произошли в 2010 году? Можно ли утверждать, что данный сегмент рынка полностью восстановился после кризиса?

– Известно, что первый спад цен на загородную недвижимость наблюдался во второй половине 2008 года, когда кризис существенно ударил по кошелькам покупателей. В тот момент он прошелся по всем сегментам недвижимости и, несмотря на то, что сама по себе загородная недвижимость – сегмент, обладающий более низкой степенью подвижности по отношению к другим направлениям рынка, нужно заметить, что падение цен на загородную недвижимость происходило параллельно со снижением цен на квартиры.

Уже к августу-сентябрю 2009 года цены некоторым образом стабилизировались. Люди только-только стали привыкать к сложившейся ценовой ситуации. И тут государство решило выделить порядка 20 тыс. участков под строительство и обслуживание индивидуальных жилых домов. Данное решение привело к резкому и довольно быстрому насыщению покупательских аппетитов, а в последствии к очередному спаду цен на пригородную недвижимость.

Безусловно, эхо данных событий перенеслось и в начало 2010 года, при этом ударив больнее всего по продавцам недостроенных домов, цены на которые, к слову, по сей день продолжают снижаться. Ведь ни для кого не секрет, что «недострой» довольно быстро ветшает и приходит в аварийное состояние. В этой связи владельцы подобных строений вынуждены их либо достраивать, либо как можно скорее продавать.

Поэтому люди, не имеющие возможности завершить строительство, боясь того, что недостроенный дом может стать для них причиной не только финансовых, но и моральных убытков старались как можно быстрее его продать, зачастую даже ниже себестоимости. Многие продавцы до сих пор не понимают, что снижение цен на рынке загородной недвижимости происходило в прошлом году не из-за кризиса, и по-прежнему уверены, что с окончанием кризиса цены пойдут вверх.

Сегодня в данном сегменте идет процесс стабилизации цен и по предварительным прогнозам в среднесрочной перспективе их повышения не предвидится. Можно сказать, что за прошлый год наименьшим изменениям подверглись цены на жилые дома эконом – и бизнес-класса, чья стоимость колеблется от 30 до 90 тыс.долл. В то время как продавцы, завышавшие стоимость своих объектов, вынуждены были умерить свои аппетиты и идти навстречу покупателям, результатом чего стало падение средних цен предложения.

Несмотря на то, что стоимость жилой загородной недвижимости расти не будет, некоторая стагнация произойти должна. Сегодня наблюдается значительный разрыв между ценами на объекты, которые рекламируются агентствами, и теми, которые рекламируются непосредственно самими продавцами. Те продавцы, которые пытаются продать загородный дом без помощи специалистов, не способны адекватно оценить ситуацию на рынке, и зачастую цены на выставляемые ими объекты завышены на 50-80 процентов. Тем не менее, по нашим наблюдениям, люди все-таки начинают понимать, что их цены не соответствуют рынку и начинают их снижать.

Существуют также объекты, которые, по сути, уже начинают скрести ценовое дно. Тут у продавца есть два пути: либо все-таки продавать, либо снимать с продажи. Сложившаяся ситуация может привести к тому, что самые дешевые объекты начнут «уходить» с рынка, и в этом сегменте все-таки возможно некоторое повышение цен. Те объекты, которые сегодня имеют адекватную стоимость, останутся в пределах своего ценового уровня.

Так или иначе, ситуация на рынке загородной недвижимости в первую очередь зависит не от кризиса, который так и не смог снизить интерес горожан к пригороду, а от изменений в области земельной политики и законодательства. Чем больше местные власти будут продавать на аукционах или предоставлять по кадастровой стоимости земельные участки, тем ниже будут цены на загородную недвижимость, по крайней мере, в ближайшие несколько лет.

– Изменились ли требования покупателей? Стали ли люди меньше экономить на покупке загородных домов?

– В общем-то рынком загородной недвижимости как интересовались, так и интересуются. Не было такого провала: мол, кризис – и продаж нет. Другое дело, что до кризиса дача стоила в среднем 25-30 тыс., сейчас же ее стоимость будет колебаться от 10 до 17 тыс.долл.США. Те люди, которые сумели подстроиться под новые условия рынка и готовы продавать за такую цену, трудностей практически не испытывают.

В 2011 году всплеск покупательской активности начался раньше. Обычно он ощущался в феврале-марте, но в наступившем году уже с первых чисел января мы стали ощущать значительный интерес к загородной недвижимости. И по большей части это связано с тем, что люди боятся каких-либо изменений, связанных с курсом белорусского рубля по отношению к иностранным валютам. Возможно, они ожидают каких-либо нововведений в земельном законодательстве.

Конечно, требования покупателей изменились, и в первую очередь в отношении состояния объекта. В то время, когда ощущалась нехватка земельных участков, люди готовы были взять практически что угодно, потому что выбора почти не было. Тогда покупателя в первую очередь волновало месторасположение и цена. Сегодня ситуация несколько изменилась. Количество предлагаемых на продажу объектов значительно выросло, что позволило покупателям повысить свои требования.

Одним из таких требований стало благоустройство дома. Если раньше у покупателя было примерно 2-3 варианта, притом различных по месторасположению, то сейчас список объектов в большинстве случаев содержит порядка 15 предложений, и многие из них могут находиться в одном поселке. Я бы сказала, сейчас время покупателя. Продавцы же в отчаянии, потому что для того, чтобы продать свой объект, им приходится идти на значительное снижение цены. Если же продавец отказывается пойти на уступки, покупатель без труда находит того, кто готов уступить в цене.

– Расскажите, на какие классы (типы) делится предложение? Какой процент от общего предложения занимает каждый из этих типов?

Первая группа – садовые дома, или более распространенное название – дачи. Следующий распространенный тип индивидуального строения – так называемый «сельский» или «бабушкин» дом. Это деревянный пятистенок, с одной или несколькими печами. Такие дома чаще приобретаются для сезонного проживания.

Если сельский дом достроен и благоустроен – он попадает в следующий тип – «реконструированный сельский дом». В таких строениях зачастую присутствует водопровод и паровое отопление. Используются такие дома в основном для постоянного проживания. Далее – «финский» дом – изначально сборно-щитовой, обложенный кирпичом, а затем и просто кирпичный, или блочный. Этот тип строения является переходным звеном между обычными домами и коттеджами.

Следующий тип – коттедж. Бывает завершенный, незавершенный и коттедж Vip-класса. Помимо вышеперечисленных типов загородной недвижимости, которые на сегодняшний день являются наиболее распространенными, существуют также такие эксклюзивные типы строений, как «таунхауз», усадьба и особняк.

Естественно, все эти объекты, за исключением сельских домов, делятся на эконом-, бизнес- и Vip-классы. По данным анализа рынка самым востребованным является эконом-класс, и это в основном дачи и сельские дома, что обуславливается их невысокой стоимостью. При покупке строений эконом-класса не нужно прибегать к банковским кредитам или продавать имеющуюся квартиру, поэтому можно сказать, что те, у кого были какие-то сбережения, скорее всего, их не потеряли и смогли приобрести желаемую недвижимость за городом.

Что касается структуры спроса, то наиболее популярным приобретением по-прежнему является дача. На них приходится около 50 процентов общего объема количества сделок с объектами загородной недвижимости. Далее идут дома сельского типа, незавершенные коттеджи.

Здесь можно отметить, что представление о незавершенных строениях в последнее время несколько изменилось. Если раньше «незавершенка» представляла собой так называемую «коробку», то сегодня дома данного типа в большинстве случаев имеют не только стены, но и кровлю, оконные рамы, межкомнатные перегородки, двери и частично введенные коммуникации. То есть можно сделать вывод, что требования покупателей к данному типу строений несколько выросли, соответственно под них начали подстраиваться и продавцы. В пустую «коробку» люди уже не пойдут.

Коттеджи по-прежнему пользуются спросом, несмотря на то, что покупательская способность все же должна была уменьшиться, коттеджи 100-процентной готовности стоимостью от 150 до 250 тыс.долл. и даже по цене 500-600 тыс.долл. в эквиваленте без труда находят своих покупателей. Удельный вес продажи таких домов по сравнению с докризисным периодом в целом не изменился, чего нельзя сказать об их стоимости. Если до кризиса элитные коттеджи выставлялись по ценам выше 1 млн.долл., то сейчас их стоимость снизилась до 600-800 тыс.долл.

– Какую роль при выборе дома или коттеджа играет инфраструктура? Каковы требования клиентов?

– Сейчас люди приобретают загородную недвижимость либо для летнего отдыха, либо для постоянного проживания. Для тех, кто не собирается постоянно проживать в пригороде и рассчитывает на каждодневное посещение Минска, инфраструктура практически не важна. Поэтому чаще всего городские жители покупают дом в пределах 30 км от Минска. Что касается тех, кто решил навсегда покинуть каменные джунгли и обустроить свою жизнь где-нибудь в пределах 30 – 60 км от города, то они отдают предпочтение инфраструктуре. Ведь лишь при наличии в месте проживания медицинских, учебных, культурно-бытовых учреждений и транспорта может быть обеспечено комфортное и качественное проживание.

Что касается коммуникаций, то тут как для одной, так и для другой категории покупателей их наличие имеет существенное значение. Если раньше их наличие было не столь важным критерием, то сейчас покупатели стали более требовательно и избирательно подходить к этому вопросу. Среди основных требований – наличие газа, водных коммуникаций, а также качественных подъездных путей.

– Какие географические направления сегодня наиболее востребованы? Почему?

Раньше, когда люди в первую очередь воспринимали покупку загородной недвижимости как выгодное вложение, наиболее востребованными были Логойское, Московское и Мядельское направления. Последнее же время стало выделяться Слуцкое направление. Мы можем заметить, что многие из этих направлений созвучны с популярными районами Минска. К сожалению, южное направление является наименее популярным. Это объясняется сосредоточением на выезде из города промышленных предприятий, которые фактически портят репутацию близлежащих пригородных районов. Поэтому, чем ближе к городу, тем меньше желающих приобрести здесь недвижимость.

Тут также нужно вспомнить о неравномерном расположении населенных пунктов относительно города. Поэтому уровень спроса в первую очередь зависит от количества предложения в тех или иных населенных пунктах. Например, в Московском и Молодечненском направлениях вблизи Минска расположено большее количество населенных пунктов, нежели в Могилевском, соответственно и спрос, и продажа тут будут выше. Конечно, если человек хочет купить коттедж в престижном месте, то в первую очередь он будет рассматривать такие поселки, как Валерьяново, Боровляны, Дроздово и Раубичи.

Также нельзя не отметить, что, как правило, выбор населенного пункта или дачного поселка привязан к месту работы покупателя или же ко времени, которое он готов потратить на дорогу.

-– Часто ли покупатели прибегают к банковским кредитам при покупке дома? Можно ли говорить о том, что сегодня кредитная политика банков стала более мягкой по отношению к покупателям загородной недвижимости?

– Еще год назад было достаточно проблематично взять кредит на приобретение жилого дома, а тем более незавершенного строения. В конце прошлого года и в начале текущего ситуация сильно изменилась. Все большее количество банков стало выдавать кредиты, притом и на то и на другое. Единственное, что нужно учитывать при получении кредита на приобретение дома – это вид права на земельный участок. Если, например, земля находится в пожизненном наследуемом владении, то при стоимости дома в 50 тыс.долл. банк выделяет средства под всю его стоимость. Если же земля находится в частной собственности, из суммы общей сделки вычитается кадастровая стоимость земли. И, соответственно, чем ближе к городу находится кредитуемый объект, тем больше эта сумма. Нужно сказать, что она может достигать весьма значительных цифр. Бывают случаи, когда кадастровая стоимость земельного участка превышает стоимость всего объекта.

В целом же можно сказать, что банки стали лояльнее относиться к покупателям загородной недвижимости. Ведь раньше кредиты для незавершенного строения выдавались лишь на строительство при предоставлении строительной сметы или же на приобретение строительных материалов. Сейчас деньги перечисляются прямо на счет продавца, точно так же, как при покупке квартиры – это, безусловно, очень большой плюс.

Сюда стоит также добавить то, что в последнее время при заключении сделок купли-продажи загородной недвижимости довольно часто стали применяться рассрочки. Если при приобретении объекта стоимостью свыше 100 тыс. долл. покупатель не имеет возможности выплатить сразу полную стоимость, то продавец может предоставить рассрочку платежа. Раньше продавцы были весьма категорично настроены против такого вида оплаты, потому что с этим связаны большие риски. Но сегодня продавцы вынуждены идти навстречу покупателям, и зачастую выходом является либо значительное снижение цены, либо предоставление рассрочки, которая иногда бывает даже выгоднее. Отсюда можно сделать вывод, что на рынке загородной недвижимости изменились не только цены, но и форма оплаты.

-– Какова стоимость загородной недвижимости сегодня? Как существующие цены отличаются от тех, что были в конце 2009 – начале 2010 года?

– По сравнению с 2009 годом цены на загородную недвижимость снизились в среднем на 10-15 процентов. И это не предел для некоторых типов индивидуальных строений. На сегодняшний день стоимость простой дачи составляет примерно 7-10 тыс.долл., дачи бизнес-класса – от 10 до 17 тыс. долл. Более качественная, благоустроенная дача будет стоить покупателю от 35 до 50 тыс.долл. Средняя цена сельского дома – 7-15 тыс.долл. в пределах 30-50 км от Минска и 20 – 40 тыс.долл. – до 30 км. Так называемый финский дом – на сегодняшний день самый востребованный тип загородных жилых строений – от 30 до 90 тыс.долл. Незавершенные коттеджи – от 50 тыс. до 150 тыс.долл., коттеджи стопроцентной готовности колеблются в ценовом пределе от 150 до 250 тыс.долл. и выше.

Марина БОБЛОВСКАЯ.

23.01.2011

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 5, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2011