Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ипотека – не синоним поручительства

Банкиры и депутаты по-прежнему ищут способ, как с 1 июля текущего года запустить классическую ипотеку в Беларуси, чтобы при этом никто не пострадал: ни банки, ни люди, ни страховые компании, ни уж тем более программа жилищного строительства, а вместе с ней строительный комплекс и вся экономика. А цена вопроса исчисляется всего лишь несколькими сотнями миллионов рублей, или 0,0035 процента всей текущей задолженности по льготным кредитам, выданным гражданам на строительство и приобретение жилых помещений.

В Беларуси с 1 июля 2011 года должна быть запущена в полном объеме классическая ипотека, то есть кредитование граждан, строящих или приобретающих жилье, под залог жилого помещения. Такую задачу поставил перед Правительством и Национальным банком Президент Беларуси. Причем в обществе с подачи некоторых чиновников сформировалось достаточно устойчивое мнение, что ипотека заменит институт поручительства, который якобы стал чуть ли не самым главным тормозом на пути реализации программы жилищного строительства. Якобы очередники, которым предлагаются льготные кредиты на строительство жилья, вынуждены от них отказываться, потому что банк требует поручителей, а поручителей днем с огнем теперь не сыскать.

И хотя настоящая проблема не в дефиците поручителей, а в низких официальных доходах потенциальных кредитополучателей, претендующих на льготные (под 1 или 5 процентов годовых) кредиты, многие и депутаты, и чиновники по-прежнему видят решение всех проблем только в запуске классической ипотеки. Банки не против такой постановки вопроса, но требуют, чтобы им предоставили право беспрепятственно выселять из заложенных квартир обанкротившихся заемщиков, даже если в этих квартирах проживают несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

В проекте нового Жилищного кодекса есть норма о выселении тех заемщиков, которые не платят по ипотечном кредиту. И судя по тому, что проект кодекса был принят в первом чтении на последней сессии парламента, сама по себе норма не вызывает сомнений у депутатов. Но как ее реализовать, если в квартире проживают малолетние и недееспособные – вот в чем проблема. Выселение их с согласия органов опеки и попечительства банкиров не устраивает, поскольку ни один такой орган не возьмет на себя смелость выступить на стороне банка. А выселять с уведомления органов опеки – с такой постановкой вопроса не согласны депутаты, многие во всяком случае.

Так что же такое придумать, чтобы и дети не страдали, и банки не оказались в зоне повышенного риска. «Мы думаем сейчас над тем, что мы не можем выселять тех, кто имеет несовершеннолетних или недееспособных. Мы исходим из того, что государство всегда будет защищать эту категорию лиц. Поэтому нужно попытаться найти пути решения, чтобы расширить категорию тех граждан, которые могут воспользоваться ипотекой», – сообщила журналистам председатель Постоянной комиссии палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская. В этой связи «дискутировался вопрос даже о появлении закона о банкротстве физических лиц, который будет защищать права, в том числе и кредитополучателей», добавила депутат.

В свою очередь представители ведущих белорусских банков выступают против отмены института поручительства при предоставлении гражданам кредитов на строительство и приобретение жилых помещений. По их мнению, институт поручительства должен существовать параллельно с институтом залога (ипотекой), с тем чтобы кредитополучатель имел возможность самостоятельно оценивать свои финансовые риски и выбирать наиболее приемлемый вариант обеспечения возврата кредита. А чтобы ипотека заработала в полную силу, необходимо усовершенствовать механизм реализации права банка на заложенное имущество заемщика в случае банкротство последнего.

Квартира – реальный объект залог

Свою позицию представители ведущих банков страны озвучили 2 февраля на расширенном заседании Постоянной комиссии палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, на котором обсуждалась необходимость изменения законодательства для развития в Беларуси ипотеки.

Надо сказать, что депутаты довольно четко изложили свое отношение к возможности запуска классической ипотеки к 1 июля 2011 года, как того потребовал Президент. Чтобы ипотека в Беларуси приобрела классические формы, жилье, которое является объектом кредитования, должно стать реальным инструментом залога и обеспечения функционирования банков на безопасной основе, сказал на заседании заместитель председателя правления Национального банка Сергей Дубков.

По словам С. Дубкова, в настоящий момент из Br7, которые выдаются банками вообще на кредитование жилищного строительства, Br6 выдаются в рамках льготного кредитования. В качестве обеспечения возврата этих средств выступает поручительство и залог квартир. И банковская система пока не может полностью отказаться от института поручительства по нескольким причинам.

Во-первых, залог квартиры не гарантирует возврата этих средств банкам в случае, если кредитополучатель оказывается неплатежеспособным (дефолт у кредитополучателя). Во-вторых, у большинства претендентов на получение кредитов низкие официальные доходы, что вынуждает банки учитывать при расчете платежеспособности заемщика доходы его близких родственников, а в качестве гарантий привлекать опять же поручителей. Причем, как показывает практика, наличие поручителей является своего рода стимулом для заемщика. Как подметил один из банкиров, «когда ты должен банку, то можно банк «кинуть», а когда ты должен своему брату, вот здесь возникает вопрос».

С. Дубков, отметил, что ипотечное кредитование в Беларуси тоже существует, но серьезным препятствием для его развития является то, что банки не могут выселить должника из обремененной ипотекой квартиры, если в квартире проживают несовершеннолетние дети. И заемщики этим пользуются. В качестве доказательства банкир привел конкретный пример из практики, когда человек взял кредит, построил дом площадью 400 кв.метров, а затем оказался не способен погасить кредит. Банк предложил должнику продать дом, купить двухкомнатную квартиру, а полученную разницу отдать банку. Но должник не согласился. Банк обратился в суд, но суд принял сторону должника, поскольку в доме проживают несовершеннолетние дети. В итоге банк понес убытки.

Чтобы подобные случаи не стали массовым явлением, банки предлагают разрешить им продавать жилье должника не с согласия, как записано в проекте нового Жилищного кодекса, а с уведомления органов опеки и попечительства за 3 месяца до выселения. А чтобы избежать выселения должников на улицу, местным властям предлагается создавать маневренный жилфонд.

Принятие таких мер, считают сами банкиры, позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов, а следовательно, они будут более охотно продвигать этот банковский продукт на рынке и предлагать более выгодные условия кредитополучателям.

Однако часть депутатов белорусского парламента, судя по прозвучавшим выступлениям, не согласна с такой постановкой вопроса. По их мнению, банкам следует взять на себя часть рисков при кредитовании под залог квартир, а заодно заняться строительством жилья, в которое они смогут переселять своих должников. При этом кто-то из депутатов заметил, что, конечно же, самым идеальным вариантом было бы повышение зарплаты людей до уровня рыночной стоимости квадратного метра жилья. На этот счет С. Дубков попытался расставить точки над «и».

Цена вопроса

В настоящее время по статистике, которой обладает Нацбанк, количество дефолтов по льготным кредитов составляет 0, 0035 процента. Из чего следует, что в случае принятия предложения банков количество семей, которых коснется вопрос выселения, будет незначительным. В то же время риск лишиться заложенной квартиры будет дисциплинировать заемщиков и заставлять более ответственно рассчитывать свои силы. Это первое.

Второе, на что обратил внимание С. Дубков, это то, что «каждый должен заниматься своей работой». «Банки должны кредитовать на безопасных условиях функционирования и получать в случае дефолта кредитополучателя соответствующее обеспечение, позволяющее им минимизировать свои риски и убытки», – подчеркнул С. Дубков. В свою очередь «органы госуправления должны создавать инструменты, обеспечивающие социальную защищенность выселяемых, – будь то подменный фонд, финансовые гарантии или оплата страховки», считает банкир.

«Повышение платежеспособности – это отличная идея. Есть негласная формула: стоимость одного квадратного метра должна соответствовать месячной зарплате. Но, я думаю, будет очень сложно к 1 июля поднять среднюю заработную плату по стране до 1100 долл.США. Но зато есть четкая установка и желание выстроить классическую модель ипотеки в строго установленные сроки – в первом полугодии. Поэтому, оценивая все плюсы и минусы, я полагаю, можно допустить, что выселение соответствующих семей может происходить не с согласия, а с уведомления органов опеки и попечительства. Количество выселяемых семей будет не велико», – сказал С. Дубков.

Председатель Постоянной комиссии палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская также выступила за то, чтобы институт поручительства и ипотека при жилищном кредитовании существовали параллельно. «Я хочу подчеркнуть, что ипотека – это финансовый инструмент для определенной категории лиц с определенным доходом. Человек, который вступает в эту систему и получает ипотечный кредит, должен сам оценить свои риски и возможности. А государство должно предоставить ему возможность выбора – либо поручительство, либо залог имущества», – считает Г. Полянская.

Но все эти доводы, судя по дальнейшим репликам и выступлениям депутатов, показались последним неубедительными ни по поводу важности сохранения института поручительства, ни по поводу нецелесообразности из-за маленькой горстки проблемных кредитов подвергать риску всю банковскую систему. Примечательно, что некоторые депутаты даже предложили задействовать золотовалютные резервы, чтобы поддержать ипотеку в том виде, в котором они ее понимают, и тем самым не дать заморозить жилищное строительство. Полагая при этом, что ипотека решит все проблемы жилищного кредитования и жилищного строительства.

Поэтому С. Дубков попытался еще раз, называя вещи своими именами, объяснить присутствующим, почему банковская система не может взять на себя дополнительные риски, в чем плюсы поручительства и что нужно для того, чтобы ипотека все-таки состоялась.

Поручители и платежеспособность

С. Дубков обратил внимание на необходимость переломить общественное мнение о том, что основная проблема жилищного кредитования – это наличие поручителей. «Национальный банк направлял соответствующее предложение в Администрацию Президента и в Совмин с разъяснением позиции по данному вопросу. Сумеем ли мы переломить эту тенденцию, в том числе в общественном мнении о том, что ипотека и поручительство – это синонимы, мне достаточно сложно сказать, потому что сроки ограничены. Поручительство – это действенный инструмент и, исходя из существующих реалий, он нам нужен», – подчеркнул представитель Нацбанка.

И банки требуют поручителей не потому, что это их прихоть, а потому, что у потенциальных кредитополучателей низкие официальные доходы, которые не гарантируют возврата денег. Хотя реальные доходы могут быть и выше, о чем свидетельствует не только мизерная доля проблемных кредитов, но и данные о существовании серого рынка.

По словам С. Дубкова, «и Генеральная прокуратура, и Министерство по налогам и сборам в прошлом году попытались оценить объем серой экономики в нашей стране». Оказалось, что «достаточно большой объем средств в экономике, в том числе и зарплат, у нас ходят по серым схемам, которые не попадают в официальные справки о зарплате». А на основании официальных справок банки и рассчитывают платежеспособность. И если эта тенденция будет сохранена, какое-то время, благодаря институту поручительства, удастся сохранить существующую динамику жилищного кредитования.

Но обеспечить существующую динамику жилищного кредитования, полностью отменив институт поручительства и запустив классическую ипотеку, когда залог выступает реальным инструментом, будет достаточно сложно, считает С. Дубков. Он также подчеркнул, что ипотека – это удел трудолюбивых, которые думают не только о своем завтрашнем дне, но и своих детей. Это повсеместный инструмент не для бедных, не для богатых, а для тех, кто работает. И в нашей стране таких – подавляющее большинство, считает С. Дубков.

Золотовалютные резервы и проблемные кредиты

«По поводу раздачи золотовалютных резервов нашей страны как фондирование по ипотеке. Было такое в начале 90-х. Только имейте в виду, что в этом случае через полгода инфляция будет не 9,9 процента, как в прошлом году, а намного больше. Проходили, учились», – подчеркнул С. Дубков.

При этом, реагируя на предложение депутата, что банкам следует учиться работать с проблемными должниками, С. Дубков напомнил, что в прошлом году Национальный банк выступил инициатором создания нормативной базы по коллекторским агентствам. «К сожалению, наша инициатива не была поддержана опять же из-за того, что могла бы быть нарушена социальная защита населения. Как это кто-то придет к кому-то требовать деньги?» – не без сарказма сказал банкир, добавив, что коллега из другого банка правильно заметил, что «когда должны банку, то банк можно взять и «кинуть», а когда ты должен своему брату – вот здесь возникает вопрос».

Что касается малой доли проблемной задолженности по кредитам, то это не повод для того, чтобы повышать риски банков. «Слава богу, что банки с участием Национального банка создали систему управления своими рисками и доля проблемной задолженности не высока. Благодаря этому в последние 2 года мы не потеряли ни одного банка ни на стадии банкротства, ни национализации, ни присоединении проблемного коммерческого банка к крупному государственному в отличие от наших соседей – России, Украины, Казахстана, Германии, Великобритании. Мы сумели создать систему. Эта система прошла соответствующую адаптацию и получила признание у рейтинговых агентств, международных финансовых организаций», – заявил С. Дубков. И нарушать эту систему – значит подвергать риску всю экономику.

«Присутствующие здесь банки значимы для системы, и проблемы любого из них – это проблема всей системы. А проблема банковской системы – это проблема всей экономики. Потому что 95 процентов финансовой системы всей страны – это банки», – подчеркнул С. Дубков. «Исходя из вышеизложенного мы можем обсуждать, что у нас короткие пассивы и длинные активы – глобальная проблема. Мы можем сейчас обсуждать, что у нас нет ипотечных агентств, которые работали бы с ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами», – продолжил представитель Нацбанка. Можно также обсуждать, нужен ли в Беларуси подменный фонд. При этом банкир привел пример Чехии. Сейчас чешское правительство активно строит комплексы социального жилья для тех, кого выселяют из-за задолженности по ипотечным кредитам.

Но при всем этом есть четкая установка: 1 июля 2011 голда должен быть осуществлен запуск классической ипотеки. «И мы попытались вам предложить конкретный инструмент», – сказал, обращаясь к депутатам, С. Дубков. «Во-первых, нужно объяснить, что поручительство – это реальный инструмент, и люди должны иметь право выбирать его по желанию или нежеланию. И второй момент, чтобы квартира стала реальным залогом», – считает заместитель председателя правления Нацбанка.

Что касается социальной защищенности, то банкам тоже не нужен социальный взрыв. «Деньги любят тишину. И это классическая формула. Но мы не можем брать на себя риски. Мы их сегодня не увидим, мы увидим их через полгода. Не решив сейчас локальную задачу, через полгода мы получим проблему, которая будет стоить намного дороже. Опыт банковского развития показывает: сегодня умолчал, завтра переплатил. Это история не только нашей страны – это история Европы,» – резюмировал С. Дубков.

Впрочем, и после этих объяснений депутаты из числа оппонентов не изменили своего отношения к проблеме. А срез мнений депутатов – малая модель среза мнений во всем обществе. Поэтому поиск компромисса следует вести не более высоком уровне. Вероятнее всего, речь идет о принятии некоего волевого решения, которое придется принять Главе государства и которое будет учитывать как экономические, так и политические аспекты.

Марина СИРОТКО

13.02.2011

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 54

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2011