Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Вдвое ниже рыночной?

«Арендное жилье должно быть значительно дешевле». Такое требование высказал Президент Беларуси Александр Лукашенко при обсуждении доклада о порядке предоставления жилых помещений коммерческого использования в жилом комплексе «Магистр». Подчеркнув при этом, что оно не должно быть дешевым для нанимателя, но и не должно иметь заоблачную цену, которую сегодня платят молодые семьи, снимая частную квартиру.

Так какая же формула применима для определения оптимальной стоимости найма арендного жилья в свете новых требований?

В настоящее время действует методика расчета, принятая ранее: базовая ставка платы за пользование жилыми помещениями коммерческого использования (согласно Постановлению Совмина №1739 составляет 0,2 базовой величины) умножается на общую площадь квартиры (в квадратных метрах) и на коэффициент, зависящий от местонахождения жилья. В Минске определено пять экономико-планировочных зон: для первой коэффициент равен 1,5, для пятой – 0,5.

Посмотрим, во что (согласно этой формуле) обойдется аренда компактной 1-комнатной квартиры, к примеру, в Серебрянке или Зеленом луге. При расчете исходим из того, что это третья экономико-планировочная зона г. Минска, для которой коэффициент равен единице. Таким образом, аренда 33 кв.м обойдется в 990 тыс. руб. (без учета коммунальных платежей). В Малиновке или Чижовке (4-я зона, коэффициент 0,8) месячная плата за аналогичную квартиру составит 792 тыс. руб. По сравнению с тем, что запрашивают «частники», выходит примерно втрое дешевле. Впечатляет. Но здесь есть нюанс. И суть его в том, что в рыночную цену включена стоимость аренды не только квартиры, но и всей той обстановки, которая в ней имеется (мебель, бытовая техника и т.д.). Ставка же для государственного арендного жилья имеет в виду стоимость лишь «голых», скажем так, стен. Если же в квартире имеется «обстановка», то арендная плата может оказаться ощутимо выше. Это демонстрирует таблица, увиденная автором в одной из государственных организаций еще в феврале (сотрудникам предлагалась аренда квартир в доме, находящемся в третьей экономико-планировочной зоне г. Минска). Как видим, стоимость проживания вполне сопоставима с рыночной.

Ориентировочная ежемесячная плата за пользование квартирами
Общая
площадь
Арендная
плата
за квартиру
Арендная плата
за имущество,
находящееся в квартире
Ежемесячная плата
за пользование
77,52 350 0001 605 900от 3 390 900
67,42 022 0001 605 900от 3 627 900
77,92 337 0001 605 900от 3 942 900

Существует еще один метод расчета арендной платы, проверенный мировой практикой, при котором затраты на строительство дома делятся на суммарную площадь квартир в нем и на расчетный (порядка 20 лет) период окупаемости в месяцах. Таким образом, определяется базовая ставка аренды одного «квадрата» жилья.

Однако данная методика еще в большей степени неприемлема при решении проблем обеспечения жильем той категории граждан, для которой и разрабатывается государственная программа строительства арендных домов. В частности, для молодежи, которой важно предоставить возможность мигрировать по стране, переезжать в места, где есть работа. Именно там, где есть потребность в квалифицированных кадрах, и должно быть доступное арендное жилье. «Это такой новый вид услуг в жилищной политике, который позволяет нам двигаться более динамично», – пояснил заместитель премьер-министра Беларуси Анатолий Калинин, принимавший участие в совещании у Президента.

Поэтому и разрабатывается новая формула определения стоимости аренды коммерческого жилфонда. Она должна учитывать, с одной стороны, возможности населения и сформировавшийся рынок частного жилья, а с другой – окупаемость данной социальной программы, чтобы она не оказалась тяжким бременем для государства. Крайне важно соблюсти баланс, заметил Анатолий Калинин. И, выступая перед журналистами, высказал свое мнение по этому поводу: «Я думаю, что это будет в пределах 50% рыночной стоимости». Он сообщил, что окончательная сумма и подходы будут названы позже. Некоторые эксперты тут же подхватили тему, высказав прогноз, что в течение трех лет произойдет тридцатипроцентная корректировка цен вниз на аренду частного жилья. Их, по-видимому, впечатляют темпы строительства арендного жилья, доля которого в общем объеме строительства быстро увеличивается. Начало положили несколько «пилотных» домов в 2012 году, в текущем же году планируется построить 330 тыс. кв.м коммерческого жилья. В первом полугодии строители приблизились к цифре 100 тыс. кв.м.

Все это отрадно и не может не радовать. Но все же остаются вопросы, которые волнуют многих, и на которые нет пока четких и ясных ответов.

Во-первых, будет ли арендная ставка динамичной, реагирующей на изменение спроса и предложения? Ведь жесткая формула не позволит реагировать на изменение ситуации на рынке и соответствующим образом корректировать цену.

Во-вторых, разные жильцы относятся к жилью по-разному. Одни заботятся о квартире, ремонтируют ее, заменяют коммуникации, оконные и дверные блоки, но немало и, скажем так, нерадивых хозяев. А арендная плата для тех и других одинаковая. Справедливо ли это?

В-третьих, будет ли различие в ставках за аренду современной квартиры в новом арендном доме, и «убитой» хрущевки, перешедшей в разряд жилья коммерческого найма? Представляется логичным, если стоимость будет зависеть от качественных характеристик жилья.

Идем далее. В республике есть масса населенных пунктов, где уже нет дефицита жилья. Более того, в некоторых из них есть вообще пустующие помещения. Как будет определяться ставка арендной платы в таких случаях? С учетом того, что численность населения целого ряда небольших городов и поселков в нашей стране значительно уменьшилась за последнее десятилетие, это весьма актуально. Ведь тот же домик, полученный в свое время в совхозе как служебный, если он не приватизирован, станет арендным жильем. Какой должна быть стоимость найма, чтобы нашлись желающие его арендовать? Или он пополнит сначала список пустующего, а затем аварийного и ветхого жилья, подлежащего сносу?

Разработка единого подхода в расчете стоимости аренды государственного коммерческого жилфонда крайне сложна ввиду как большого разнообразия этого самого жилфонда, так и неоднородности спроса на него по территории страны. То, что задача эта не только сложная, но и ответственная, особо подчеркнул Президент: «В вопросе формирования цены на арендное жилье нельзя ошибиться, чтобы в последующем не пересматривать ее в ту или иную сторону».

Е.Кузнецова.

22.09.2014

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 9, за месяц 95

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 37/2014