Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

До ипотеки осталось несколько шагов, но с какой с какой скоростью они будут делаться, неизвестно

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » До ипотеки осталось несколько шагов, но с какой с какой скоростью они будут делаться, неизвестно

В целом в Беларуси на сегодняшний день уже имеются все предпосылки для развития системы ипотечного кредитования жилищного строительства. Но этого мало. Чтобы в обозримом будущем ипотека заработала в полную силу, нужны решительные действия в части реформирования жилищного и гражданского законодательства, считает Василий Хрол -- депутат Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь, председатель постоянной Комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации.

Строительство жилья является составной частью комплекса мер по созданию

условий в нашей стране для дальнейших социально-экономических

преобразований. Одновременно следует признать, что в последние годы

произошла определенная либерализация жилищных отношений в Беларуси. В

частности, можно говорить о демонополизации жилищной сферы, поскольку

все больший объем жилья возводится негосударственными предприятиями и

организациями.

По статистике, в прошлом году было построено 3 млн. 24 тыс. кв. метров жилья, или 100,8 процента к прогнозному показателю. Из них 89 процентов построено за счет внебюджетных источников финансирования. Значительно сократилось количество семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В 1990-м их было около 670 тыс., в начале 2003 г. -- 558 тыс. Улучшилась и обеспеченность жильем в среднем на одного жителя страны. Если в том же 1990 году в расчете на одного городского жителя было 15,6 кв. метра м общей площади жилья, а на сельского -- 22,5 кв. метра, то в конце 2002 г. соответственно 19,5 и 26,6 кв. метра.

Жилищный фонд за этот же период увеличился на 16, 5 процента и в начале текущего года оценивался примерно в 250 млн. кв. метров, из которых около 80 процентов находилось в частной собственности. То есть можно сказать, что база для развития ипотечного кредитования в жилищной сфере республики уже создана, считает Василий Хрол.

В то же время, по его словам, действующая система государственной

поддержки в воспроизводстве жилищного фонда однозначно требует

совершенствования и дальнейшего развития. Сегодня подавляющее большинство населения обладает незначительными средствами для жилищного

строительства. Строят комфортабельное жилье, по данным официальной

статистики, только 0,6 процента населения, и еще 5,6 процента граждан в состоянии участвовать в строительстве жилья типовых потребительских качеств. Под последним подразумеваются квартиры в панельных домах, с кухнями до 8 кв. метров, со скромной отделкой из отечественных материалов. И дальнейшее развитие жилищного строительства требует создания условий для развития системы ипотечного кредитования, чтобы расширить доступ к строительству менее обеспеченных граждан, которые сегодня не в состоянии единовременно оплатить новую квартиру.

Само собой разумеется, ипотека тесно связано с другими понятиями -- залог

и недвижимость. Причем залог, являясь одним из способов исполнения

обязательств по возврату кредита, занимает среди этих понятий особое

место. Это, по словам В. Хрола, "обусловлено тем, что в нашей стране

существует целый ряд негативных явлений в экономике: инфляция (я бы

ее назвал гиперинфляцией), отсутствие оборотных средств на

предприятиях. Раньше широко использовались другие способы обеспечения обязательств -- гарантия и неустойка. В настоящее время эти способы теряют свой практический смысл. Во-первых, потому что в наших экономических условиях найти надежного гаранта очень трудно, а кредитору трудно проверить платежеспособность гаранта. Во-вторых, (это уже касается неустойки), если должник не имеет возможности заплатить основную сумму долга, то говорить об оплате им штрафных санкций за несвоевременное возвращение кредита (то есть неисполнение обязательств

по кредиту), на мой взгляд, не приходится" -- заметил Василий Хрол.

Депутат обратил внимание на то, что белорусское законодательство об ипотеке развивается крайнее медленно. Есть Гражданский кодекс, в котором содержатся статьи, регулирующие залоговые отношения. Есть Закон "О залоге", который по-прежнему действует, хотя проект закона о его отмене уже давно принят в первом чтении Палатой представителей. В мае текущего года вступил в силу Закон "О регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", который обязывает регистрировать ипотеку. Два года назад была одобрена концепция создания системы ипотечного кредитования в Беларуси. Но законодательного акта об ипотеке как не было, так и нет.

Одним из основных источников финансирования жилищного строительства

по-прежнему "являются льготные эмиссионные кредиты Нацбанка Республики Беларусь, -- заметил В. Хрол. Правда последнее время кредитование осуществляется под залог строящихся объектов и залог оформляется непосредственно с кредитным договором. Информация о том, что данное помещение заложено, предоставляется в нотариальную контору по месту нахождения помещения и в органы регистрации недвижимости (прежде БРТИ)." Такая схема отношений, по словам депутата, фактически является ипотечной, однако ввиду отсутствия ряда элементов, она малоэффективна и требует дальнейшего совершенствования. Несмотря на имеющиеся признаки ипотеки – залог строящегося помещения -- льготное кредитование граждан признать ипотечным нельзя, так как в данном случае не происходит мобилизация сбережений инвесторов на цели жилищного строительства.

В. Хрол также считает, что "все существующие схемы финансирования

строительства жилья обладают существенным недостатком. Этот недостаток

заключается в том, что эти схемы ограничивают размер привлекаемых средств

только объемами сбережений вкладчиков, которые заинтересованы в получении льготных кредитов, и не охватывают сбережения другой части населения, а также свободные финансовые ресурсы как физических, так и юридических лиц. Исключением является разве что представление предприятиями ссуд на приобретение или строительство жилья своим работникам, однако количество таких ссуд в общем объеме финансирования жилищного строительства весьма ограничено".

Кроме того, банки не имеют возможности эмитировать ценные бумаги

(закладные при выдаче ипотечных кредитов), поэтому привлечение инвестиций

в жилищную сферу не происходит. Это ограничивает кредитные ресурсы только теми средствами, которые может выделить или государство, или

административно-территориальная единица из соответствующего бюджета.

В. Хрол также напомнил об основных особенностях упомянутой выше Концепции создания системы ипотечного кредитования, которая была одобрена правительством в августе 2001 года. В соответствии с ней в Беларуси, как в Германии, предполагается создание, одноуровневой системы ипотечного кредитования, которая включает и первичный, и вторичный рынки ипотечных кредитов. Эта система предполагает обязательное наличие профессиональных участников, в том числе ипотечные банки, страховые компании, компании по работе с недвижимостью. При этом основные функции возлагаются на ипотечные банки. Они осуществляют прием от граждан вкладов на накопительные счета целевого (жилищного) назначения. Они же производят

выдачу кредитов, оформление кредитных договоров, выпуск закладных листов,

их обслуживание и осуществление операций с этими закладными с целью

привлечения инвестиций для финансирования ипотечных кредитов.

Концепцией предполагается принятие мер по снижению рисков, связанных с

невозвратом ипотечных кредитов, по увеличению реальной возможности

обращения взыскания на заложенное имущество. В частности, предусматривается создать эффективную систему судебного рассмотрения дел

на предмет взыскания заложенного имущества, разработать систему, которая

обеспечивает достоверность информации о доходах заемщиков. Также

планируется создать надежную государственную систему регистрации земли и

иного недвижимого имущества, ипотеки и других сделок с недвижимостью,

которая позволит кредиторам избежать рисков появления неучтенных прав на

заложенное имущество. Кроме этого предполагается создать систему гарантий

со стороны государства, особенно в отношении заемщиков с недостаточным

уровнем доходов.

И многое делается в этом направлении. На осенней сессии парламента

планируется принять во втором чтении проект Закона "Об оценке стоимости

объектов гражданских прав", где описана процедура рыночной и всех

других оценок, которые будут проводиться в республике, в том числе и для

ипотечного кредитования. Готовится к рассмотрению во втором чтении на

осенней сессии новая редакция Жилищного кодекса. "В этом документе, с

учетом дальнейшей унификации белорусского законодательства с российским,

мы повторим опыт России в том, чтобы в случае невозврата кредита

гражданин-заемщик мог быть переселен в жилое помещение маневренного типа. Надо уходить от сегодняшней практики, когда человек получает кредит, за счет него строит квартиру и, не обладая правом собственности на эту

квартиру, обладает правом на проживание в ней, хотя полученный кредит не

вернул," -- заметил депутат. Но при всем том, самая важная деталь для

создания системы ипотечного кредитования по-прежнему отсутствует -- это

закон об ипотеке. И дальнейшие прогнозы на этот счет у Василия Хрола

далеко не обнадеживающие.

"Можно предсказать два варианта развития событий на ближайшие четыре-пять лет. Первый -- это завершение в целом формирования базы ипотечного

кредитования. Создание рынка ипотеки, который обеспечит участие в рынке

широкого круга кредиторов и заемщиков и в последующем формирование

вторичного рынка. И второй вариант -- это продолжение медленного развития

ипотечного рынка. Этот вариант вполне вероятен. Для его достижения

необходимо только одно -- продолжать пребывать в полном бездействии. И, к

сожалению, я вынужден более склоняться к тому, что у нас в стране будет

развиваться второй вариант. А какой из этих прогнозов будет верным,

покажет время. Но необходимо помнить, что при осуществлении реформ без

проблем и трудностей не обойтись. И чем дольше реформы тянутся, тем

больше урон от них. Поэтому реформы нужно осуществлять быстро и

качественно, не обращая внимание на временные трудности,"-- подытожил

Василий Хрол свое выступление на семинаре "Развитие ипотечного

кредитования в странах с переходной экономикой". Семинар был организован

в начале сентября Институтом приватизации и менеджмента совместно с

Минским междунродным образовательным центром (IBB Minsk) в рамках

консультативной программы федерального правительства Германии ТРАНСФОРМ

(TRANSFORM).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

29.09.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2003