Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Офисы: качественный перелом на фоне дефицита и ценового роста

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Офисы: качественный перелом на фоне дефицита и ценового роста

За последний год цены на столичном рынке офисных помещений заметно прибавили в весе. Одновременно улучшились качественные характеристики предлагаемой на продажу деловой недвижимости. Появилось много новых объектов. Расширилась география предложения. Повысилась инвестиционная активность со стороны серьезных коммерческих компаний, готовых финансировать проекты по созданию крупных деловых центров. И, пожалуй, самым ярким подтверждением того, что рынок нежилой недвижимости в Минске наконец-то начал входить в стадию взросления, можно назвать появление объектов, претендующих на отнесение к самой высокой, согласно международным стандартам, категории офисов – классу А.

В настоящее время предлагаемые в Минске офисы можно разделить на три основных сектора: помещения, предназначенные для сдачи в аренду (сектор категория "1"); выставляемые на продажу и расположенные в существующих ("2") или строящихся ("3") зданиях.

Из них первый сектор, как показывает статистика рекламных объявлений, является самым многочисленным и разнообразным по местоположению. Число наиболее известных административных зданий, в которых предлагаются в аренду площади под офисы, достигает 300. Это в основном объекты республиканской и коммунальной собственности. Доля частной недвижимости в секторе "1" по-прежнему невелика - не более 10 процентов. Наиболее известные - офисные центры в районе ул. Воронянского, Гикало, Тимирязева, В. Хоружей, Кульман.

Кроме этого немалая часть сдаваемых под офисы площадей расположена в жилых, торговых и производственных зданиях - это примерно около 30% в общем объеме объектов сектора "1". Но назвать размер всего объема площадей, арендуемых, а также предназначенных и пригодных для сдачи в аренду под офисы, не представляется возможным. Можно привести данные только по коммунальной собственности, да и то без разбивки на группы по функциональному назначению (офисные, торговые и прочие). Так, согласно данным Мингорисполкома, общее число коммунальных зданий различного назначения составляет сегодня 8,8 тыс., в которых нежилые помещения занимают около 10 млн. кв. метров, из них в аренду постоянно сдаются 1,24 млн. кв. метров.

Два пишем, пять - в уме

Наиболее малочисленным, судя по количеству солидных объектов (не более 10), является сектор "2", то есть рынок продажи офисов в существующих зданиях. Для него характерно преобладание в предложении помещений, находящихся в частной собственности (доля государственных не превышает 10 процентов). Расположены эти офисы как в сугубо административных зданиях, в том числе и переделанных под эти цели индивидуальных жилых домах, так и в зданиях, имеющих смешанные функции (торгово- и производственно-офисные), а также на первых этажах многоэтажных жилых домов.

Ограниченность предложения офисов в секторе "2" объясняется прежде всего тем, что в большинстве построенных ранее административных зданий, в том числе и в указанных выше бизнес-центрах, помещения не продаются, а сдаются в аренду. Последняя ввиду постоянно высокого спроса на офисные помещения и соответственно высоких арендных ставок является для собственников более выгодной, нежели продажа. От продажи пустующих офисных площадей владельцев удерживает также перспектива роста цен на столичную нежилую недвижимость. К слову, с января прошлого года цены на готовые офисы увеличились почти вдвое, причем без улучшения качественного уровня объектов.

Эти же причины подтолкнули развитие первичного рынка офисов. В настоящее время, судя по данным агентств недвижимости, в Минске строится более трех десятков административных, административно-торговых и жилых объектов, в которых предлагаются на продажу офисные площади, и еще примерно столько же находится в стадии проектирования. Эти строящиеся и готовящиеся к строительству объекты можно рассматривать как основу формирования в последующем вторичного рынка офисных помещений. Иными словами, то, что сегодня продается на стадии строительства, через несколько лет поступит во вторичный оборот, то есть предложение офисов из сектора "3" переместятся в секторы "2" (вторичная продажа) и "1" (аренда).

Следовательно, уже сегодня можно сделать структурный анализ (исходя из потребительских характеристик) завтрашнего предложения на вторичном рынке офисных помещений. Это в свою очередь, с учетом дальнейшего развития бизнеса в Беларуси, может позволить в общем определить перспективность тех или иных инвестиционных проектов. Результаты такой оценки, на наш взгляд, могут быть полезны не только сегодняшним покупателям офисных площадей, но и потенциальным инвесторам, которые пока только планируют вкладывать деньги в строительство офисных объектов с коммерческой целью - для последующей продажи и сдачи в аренду.

Для малых и средних

Среди специалистов, работающих на рынке нежилой недвижимости, как впрочем и среди самих потребителей этой недвижимости, существуют различные мнения, что считать отличным, хорошим и просто неплохим офисом. Между тем в международной практике уже давно сложилась классификация, ориентируясь на которую можно достаточно четко определиться с содержанием каждого понятия. И поскольку Минск - столица европейского государства, а его рынок недвижимости постепенно приобретает цивилизованные очертания, то и оценку структуры этого рынка впору проводить по международной (европейской) классификации.

Согласно этой классификации, офисные объекты в зависимости от состояния здания, его месторасположения, обеспеченности коммуникациями и необходимыми дополнительными функциями (парковки, кафе, рестораны, фитнес-центры, конференц-залы и т.п.) подразделяются на три основных класса: A (самый высокий), B (средний) и C (ниже среднего). Есть и промежуточные варианты, которые обозначаются знаком + (или -). Это означает, что, например, офис С+ лучше своих "одноклассников", но все-таки не дотягивает по одному-двум показателям до более старших собратьев, относящихся к классу В (скажем, расположен в полуподвальном этаже).

Здесь уместно отметить, что далеко не все специалисты, работающие на рынке столичной недвижимости, согласны с подобной классификацией, в частности с разбиением одного класса, например "С", на три подкласса – С+,С и С-. Они предлагают только два последних – то есть без знака и со знаком минус. Такая классификационная разбивка тоже вполне применима, в том числе и для оценки минского рынка. Иначе говоря - тут дело вкуса.

Так вот, согласно европейским стандартам, которые, кстати, уже несколько лет применяются при мониторинге рынков деловой недвижимости в столицах и крупных городах стран СНГ, офисы класса С характеризуются самым минимальным набором предъявляемых к таким объектам требований: обязательное наличие лифта в здании, если оно выше 5-ти этажей, и инженерных коммуникаций, обеспечивающих бесперебойную работу офисной техники; отсутствие необходимости делать капитальный ремонт. Такие офисы чаще всего расположены в удаленных от центра районах, причем не обязательно в административных и в далеко не новых зданиях. Благодаря невысокой цене они пользуются спросом обычно у начинающих предпринимателей, которые к тому же предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность такую недвижимость.

Применительно к минскому рынку можно сказать, что пока около 70 процентов офисных помещений в секторах "1" и "2" можно отнести к классу С (С+, С-). Остальные 30 процентов объектов этих двух категорий соответствуют среднему классу - B.

Что касается офисов класса В, то это относительно новые, основательно реконструированные административные здания, где заменены системы электроснабжения и отопления, имеется принудительная вентиляция, система пожарной автоматики, лифты, рациональная планировка с достаточным свободным пространством для офисного использования, качественная внутренняя отделка. Как дополнительные услуги в этом классе могут быть служба сервиса офисного центра, круглосуточная централизованная охрана, гибкая пропускная система, наличие парковки и удобного подъезда к зданию.

Наличие на рынке бизнес-центров этого класса жизненно необходимо для нормальной деловой активности города. Между тем существующее предложение таких офисов явно недостаточно, что вызывает рост цен на них из года в год и соответственно появление новых объектов. Практически все строящиеся (сектор "3"), а также ранее построенные бизнес-центры (сектор "1") относятся к классу B (В+, B-).

Комфорт плюс имидж

Прежде чем перейти к самой высокой классификационной группе "А", следует отметить, что их появление в Минске стало возможно только с появлением на рынке крупных компаний (в основном с иностранным капиталом), внедрением новых технологий как в строительстве, так и в коммуникациях и, как следствие, ужесточением требований к комфортности и функциональности офисов. В этом случае офис рассматривается уже не только как место для работы, а очень комфортное и одновременно подчеркивающее высокий занимающего это помещение субъекта.

Иными словами класс A - это новое здание с обязательно высококачественной внутренней отделкой, выполненной с преобладанием импортных материалов, с принудительной вентиляцией и центральной системой кондиционирования, импортными или изготовленными по лицензии лифтами, с оптико-волоконными коммуникациями большой мощности, с возможностью гибкой планировки без несущих стен (за исключением лестничных и лифтовых шахт). В таком центре имеется своя профессиональная служба эксплуатации, круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наземная и/или подземная охраняемые парковки из расчета минимум 1 машино-место на 100 кв. метров офисной площади, современная система пожарной сигнализации и пожаротушения и т. д.

Кроме того, в здании находится ресторан и/или бар, помещения для переговоров и проведения конференций, полный комплекс бытовых услуг. При этом одним из главных критериев отнесения к классу "А" является расположение объекта в центре города, в районе с развитыми городскими коммуникациями и удобной транспортной доступностью (как на автомобиле, так и на общественном транспорте). К сожалению, Минск, в отличие от большинства европейских столиц, у каждой из которых есть свой бизнес-сити, только делает попытки создать у себя привлекательную для бизнеса среду.

На то, чтобы стать пионерами класса "A", претендуют пока два строящихся бизнес-центра. Один из них - на Немиге, рядом со зданием "Лукойла". Это семиэтажное с девятиэтажной доминантой здание, с интересной архитектурой, подчеркивающей индивидуальность и функциональный характер объекта, с подземной и внутридворовыми парковками, с бесшумной системой приточно-вытяжной вентиляции и централизованного кондиционирования. В нем также предусмотрены системы: круглосуточного видеонаблюдения и контроля доступа посетителей и сотрудников; стабилизации и обеспечения бесперебойного питания компьютерной сети; отопления с биметаллическими отопительными приборами и возможностью регулирования подачи тепла и автономным учетом его расхода и т. д. Для объекта характерна свободная планировка внутреннего пространства, включающая наличие в каждом офисном блоке мини-кухни и санузла. Эти и другие технологические и планировочные особенности позволяют говорить о появлении на рынке нового формата деловой недвижимости.

Второй объект, тоже с учетом заданных проектных характеристик, претендующий на присвоение ему класса A - это бизнес-центр в районе пересечения улиц Некрасова и Карастояновой (с этим объектом "НБ" уже знакомила своих читателей в одном из своих майских номеров).

Кроме того, на различных стадиях подготовки к строительству находятся еще несколько будущих бизнес-центров, которые, будем надеяться, займут свое место в табличке A-классных. И это уже хорошо.

В заключение хотелось бы отметить, что, имея классификационную таблицу коммерческой недвижимости (не только в Минске, но и в других городах Беларуси) и возможность отслеживать динамику спроса и предложения в каждом из классов, можно с небольшой погрешностью оценивать уровень активности бизнеса (малого, среднего, крупного) в городе, привлекательности последнего для инвесторов и другие экономические параметры, характеризующие состояние экономики как в отдельно взятом населенном пункте, регионе, так и в стране в целом.

Кстати, что касается результатов сегодняшней оценки, то для Минска они, если судить по результатам проводимых мониторингов, весьма оптимистичны.

Елена ДМИТРИЕВА

13.10.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2003