Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

О проекте новой Национальной жилищной программы (Продолжение. Начало в № 43)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » О проекте новой Национальной жилищной программы (Продолжение. Начало в № 43)

Разработчики проекта Национальной жилищной программы предлагают пересмотреть механизм предоставления жилых помещений социального пользования, предусмотрев активное участие в их строительстве предприятий и организаций, а также установление предельного срока нахождения такого жилья в статусе социального.

По состоянию на начало прошлого года в целом по стране на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по льготным основаниям, то есть дающим право на получение социального жилья, находилось 39134 семьи, в том числе в Брестской области – 5297, Витебской – 2836, Гомельской – 4763, Гродненской – 3527, Минской – 2982, Могилевской – 2709, в Минске – 17020. Среди льготников – семьи инвалидов Великой Отечественной войны, погибших военнослужащих и лиц, приравненных к ним, – всего по республике 1536 (из них по состоянию на 1 января 1993 года находилось на учете всего 87); семьи участников Великой Отечественной войны и лиц, приравненных к ним, – 1107 (соответственно 164); военнослужащих, выполнявших интернациональный долг, – 3728 (соответственно 1041); военнослужащих, уволенных в запас или отставку, – 3001 (из них 1473 – уволенные в запас или отставку до 2 декабря 1992 года); участников ликвидации последствий аварии на ЧАЭС – 5510. В соответствии с проектом программы в течение последующих пяти лет ставится задача обеспечить строительство жилых помещений для льготников указанной категории, "принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 2004 года". Также предлагается разработать порядок пополнения жилого фонда социального пользования за счет покупки жилых помещений в существующем жилфонде с проведением необходимых ремонтно-восстановительных работ. Кроме этого, проектом предусматривается расширить перечень лиц, имеющих право на социальное жилье, включив в него молодые семьи, воспитывающие детей-инвалидов.

В то же время социальное жилье, как написано в программе, должно сдаваться в аренду на определенный срок (а не в бессрочное пользование, как сейчас), оговоренный между арендодателем (предприятием или ЖРЭО) и арендатором, по решению местных органов власти и только тем гражданам, которые по закону имеют на это право. "Оплата аренды социального жилья производится арендатором исходя из ставок, не превышающих предельных размеров, установленных государством для социального жилья в том или ином административно-территориальном образовании. Арендаторы социальных квартир, как и остальные граждане, имеют право на получение от государства поддержки для оплаты аренды, если их доход меньше установленной величины," – отмечается в проекте программы.

Предполагается, что после перехода социального жилого помещения в категорию свободного его собственник может им распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе и сдавать в аренду по рыночным ценам. А для привлечения частного капитала в сферу воспроизводства социального жилья программой предусматривается ограничить время пребывания квартир в социальном статусе десятью годами. Одновременно предлагается разработать порядок предоставления государственной поддержки юридическим лицам, осуществляющим финансирование и строительство жилых помещений социального пользования с привлечением внебюджетных источников.

Предусмотренные проектом программы изменения в сфере обеспечения отдельных категорий граждан социальным жильем, на наш взгляд, весьма важны. В настоящее время такое жилье предоставляется на условиях бессрочного найма. По закону оно не может быть приватизировано, но в то же время им могут пользоваться граждане, не имеющие законного права на бесплатную государственную квартиру, например, родственники нанимателя социальной квартиры. А переход на арендные отношения позволит устранить эту несправедливость.

Но это нововведение, как, впрочем, и другие, предусмотренные в проекте, получат право на жизнь только в том случае, если найдут поддержку у местных органов власти (облисполкомов и Мингорисполкома), министерств и ведомств, которым проект направлен на согласование.

К весьма позитивным особенностям проекта можно отнести и положение об определении критериев оценки новых строительных проектов. Такими критериями должна стать оптимизация затрат на последующее содержание и обслуживание дома. При этом при возведении жилых зданий в существующих городских кварталах предлагается при необходимости использовать первые этажи для размещения предприятий торговли и бытового обслуживания. Это, по мнению авторов проекта, позволит улучшить условия для проживания граждан за счет развития социальной инфраструктуры.

Особая роль при реализации жилищной политики должна отводиться рыночным субъектам деятельности, как производящим товары и услуги в жилищной сфере, так и обеспечивающим инфраструктуру рынка. Согласно проекту программы, принятие законодательных и нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-денежной, налоговой, антимонопольной политики необходимо направить на устранение барьеров, препятствующих развитию здоровой конкуренции на жилищном рынке и вхождению в него новых предпринимателей ( представителей малого и среднего бизнеса), а также на снижение рисков предпринимательской деятельности в жилищной сфере.

Предлагается также провести анализ причин существования большой разницы между стоимостью строительства жилья в разных регионах. Например, согласно приведенной статистике, расчетная среднегодовая стоимость строительства квартир в ценах 1991 года за период с 1995 по 2002 год возросла по Брестской области на 200,2 процента, Витебской – на 152,3 процента, Гродненской – на 136,4 процента. По мнению разработчиков программы, если проанализировать причины такой разбежки, то можно обеспечить снижение фактической стоимости строительства (в ценах 1991 г.) одного квадратного метра жилья, прежде всего строящегося с государственной поддержкой на 5-10 процентов - ежегодно, причем не ухудшая качество и комфортность простроенных квартир (домов).

Проектом также предусматривается проработка и таких дополнительных форм финансово-кредитного механизма в жилищной сфере как, например: ипотечные кредиты под залог недвижимости, залог имеющегося у граждан жилья с целью его дальнейшего взыскания для погашения задолженности по кредиту и оплаты строящегося или приобретаемого жилья, создание и развитие вторичного рынка закладных, внедрение системы бездоходных кредитов, льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных земельных участков под жилищное строительство.

Предлагается разработать нормативно-правовую базу, регулирующую условия и порядок предоставления кредитов под залог жилых помещений и иного имущества, находящихся в собственности граждан, обеспечив возможность выселения граждан из заложенной квартиры (дома), в случае неисполнения обязательств по возврату кредита.

Также предлагается создать, пока только в порядке эксперимента, в одном из регионов республики специальный региональный фонд жилищного строительства, который бы аккумулировал в себе все средства консолидированного бюджета (включая получаемые от продажи недвижимости), направляемые на финансирование строительства и реконструкции жилья. Внедрение такой схемы, по мнению авторов программы, позволит оптимизировать и удешевить процесс возведения жилых зданий в первую очередь за счет возможности более четко планировать графики финансирования объектов.

В программе также обращается внимание на необходимость совершенствования законодательства в области земельных отношений, поскольку эти отношения неразрывно связаны с системой ипотечного кредитования. В частности, предлагается принять нормативно-правовые акты, предусматривающие изменение структуры земельных правоотношений в пользу прав собственности и аренды, а также внедрение в законодательство принципа, согласно которому земельный участок вместе с расположенными на нем созданиями выступает в качестве единого объекта недвижимости. При этом земля должна выступать "гарантом исполнения обязательств, а не отдельное здание, поскольку они не могут функционировать самостоятельно, - отмечается в проекте программы. - Сегодня сколько бы государство не вкладывало средств в улучшение земель, а тем самым в увеличение их стоимости, рентные доходы государства от этого значительно не увеличиваются". По мнению разработчиков, решению этой проблемы будет способствовать завершение кадастровой оценки земель населенных пунктов. Кроме этого предлагается "обеспечить дальнейшее развитие системы платежей за землю, которую построить на основе ее экономической и градостроительной оценки, позволяющей ввести стимулирующее налогообложение" и добиться более эффективного использования земельной собственности.

Следует отметить, что перечисленные и предусмотренные проектом задачи в области жилищной политики, конечно же, не бесспорны и имеют определенные недочеты, устранение которых сделало бы программный документ более четким и понятным. В частности, когда речь идет об экономической и градостроительной оценке земель, то здесь, наверное, было бы более целесообразно называть вещи своими именами – например говорить о рыночной оценке. Потому что сегодня, как выясняется, некоторые представители местных властей принимают совершенно недопустимые решения в области установления порядка налогообложения.

Например, при расчете налога на недвижимость налоговые органы берут за основу рыночную цену дома (согласно договору купли-продажи), которая в несколько раз ниже результатов оценки БРТИ, умножают ее на коэффициенты населенного пункта, местоположения, годового увеличения стоимости строительства (с учетом годового индекса цен в строительстве) и еще на специально установленные облисполкомом (пока специально его не называем) повышающие коэффициенты комфортности дома (с учетом наличия газа, отопления и т. д.) и с полученный суммы считают налог в размере 0,1 процента. В итоге получается, что рыночная стоимость, в которую входит даже цена земельного участка (хотя налог на землю у нас берется отдельно), не говоря уже о наличии отопления и водоснабжения, увеличивается в 5-6 раз – вот вам и экономико-градостроительная оценка и ее свободное толкование.

В заключение лишь отметим, что проект вызвал у представителей облисполкомов, Минского горисполкома и районных администраций г. Минска различные, в том числе и совершенно противоположные точки зрения. По мнению одних, программа чуть ли не один в один повторяет рекомендации парламентских слушаний и ничего нового в себе практически не несет. По мнению других, в ней нет концептуального стержня, которым должна стать реальная экономика. Третьи считают, что такая программа вовсе не нужна, потому что перенасыщена различными программными документами, где мало места уделяется решению конкретных вопросов. Есть, безусловно, и положительные оценки.

Впрочем, проект совсем недавно направлен на согласование с заинтересованными органами и будем надеяться, что чиновники того же среднего звена еще не успели в него хорошо вникнуть – отсюда и несколько неодобрительные отзывы.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

10.11.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2003