Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На столичном рынке недвижимости - неуклонный рост цен

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » На столичном рынке недвижимости - неуклонный рост цен

На столичном рынке недвижимости цены на квадратные метры безостановочно растут с лета 2000 года, и это подстегивает многих потенциальных покупателей. Особенно тех, кто изначально ориентировался на приобретение жилья на первичном рынке. Сегодня они обращают все более пристальное внимание на отмеченное временем столичное жилье. Поэтому неудивительно, что с каждым годом растет спрос на квартиры вторичного рынка. Неудивителен и дефицит предложений, который наблюдается в сегменте как дорогого, так и самого востребованного дешевого жилья.

Большая доля всех операций по купле-продаже на рынке недвижимости приходится именно на бывшие в употреблении метры. В течение всего прошлого года на вторичном рынке жилья наблюдалось сокращение предложения квартир и рост цен на них. К концу 2002 года предложение жилья упало более чем на 30 процентов. Спрос же на него все время оставался примерно постоянным. Специалисты объясняют падающее предложение ухудшением конъюнктуры квартирного рынка. Активность на нем только за прошедший год снизилась почти вдвое.

В текущем году ситуация на квартирном столичном рынке еще более усугубилась. Все прогнозы специалистов относительно подорожания в этом году квартир не только сбылись, но и значительно перешагнули свои прогнозные показатели. Более того, в нынешнем году квартиры продолжали дорожать и в летние месяцы, опровергнув тем самым устоявшееся за десятилетие мнение риэлтеров, что лето - пора затишья на рынке. По утверждению специалистов рынка, очередной скачок роста цен на квартиры произошел в августе - сентябре, который продолжается и по сей день.

Вместе с тем нельзя не согласиться с теми, кто говорит, что цены на квартиры не могут расти до бесконечности и платежеспособность населения имеет разумные пределы. Да и рынок недвижимости должен развиваться в соответствии с циклической моделью, характеризующейся подъемами и спадами.

Но пока прогнозы аналитиков не сбываются. В качестве основной причины этого приводится довод об избыточности спроса при неизменной недостаточности предложения, что и наблюдалось на столичном рынке недвижимости на протяжении всего года.

Все как один риэлтеры отмечают, что сегодня на квартирном вторичном рынке спрос превышает предложение примерно в три раза. Наибольшим спросом, впрочем, как и в прошлом году, пользуются одно- и двухкомнатные квартиры (спрос на них сегодня составляет в среднем 38 и 40 процентов при предложении 14 и 21 процент соответственно). Это объясняется тем, что такие квартиры становятся объектом купли, как правило, «по семейным обстоятельствам»: после раздела имущества в результате развода, при заключении брака, когда создается новая молодая семья, а также вследствие избавления от дорогих многокомнатных квартир, на содержание которых у людей не хватает средств.

Острый дефицит на одно- и двухкомнатные квартиры привел в первую очередь к значительному подорожанию именно этих квартир. За последних 12 месяцев (начиная с октября прошлого года до октября нынешнего года) однокомнатные квартиры подорожали в среднем на 33 процента, двухкомнатные - на 26 процентов). К примеру, если в октябре 2002 года типовая однокомнатная квартира в среднем стоила 13052 долл., то в такое же время этого года - 17300 долл. (здесь и далее приводится цена предложения). За двухкомнатную год назад просили в среднем 19368 долл., то в этом - уже 24452 долл.

В меньшей степени подорожали трех- и четырехкомнатные квартиры (в среднем на 19 процентов). Да и пользуются они наименьшим спросом (в среднем 13 и 2 процента соответственно) опять же по причине своей дороговизны.

А вот что касается предложения, то здесь неизменным лидером являются трехкомнатные квартиры (в среднем 30 процентов). Приблизительно одинаково выставляется на продажу одно- и четырехкомнатных квартир (в среднем 14 и 13 процентов соответственно), за ними идут двухкомнатные квартиры (в среднем 22 процента).

Как отметили в Белорусской ассоциации «Недвижимость», сегодня в столице на продажу выставляются квартиры, цены на которые превышают среднерыночные на 5-10 процентов. Поэтому потенциальные продавцы предполагают, что через месяц - максимум два они смогут продать свои квартиры по завышенным ценам. Однако несмотря на это, квартиры все равно раскупаются в короткие сроки. А чтобы удовлетворить покупательский спрос, на рынок вместо 2,5-3,0 тысяч квартир должно выставляться не менее 17 тысяч.

Итак, попробуем разобраться в сложившейся ситуации и выяснить причины столь бурного роста стоимости квартир, который большинство специалистов рынка недвижимости связывают со значительным увеличением спроса над предложением.

Общеизвестно, что динамика развития квартирного рынка напрямую зависит от социально-экономических процессов, происходящих в обществе и экономике. На фоне сегодняшней нестабильной экономической ситуации в стране, когда наблюдается рост убыточности предприятий, сворачивание частного бизнеса, особенно среднего и мелкого, и многих других происходящих в обществе процессов, при увеличении рублевых доходов населения утрачивается платежеспособность белорусского рубля. Поэтому основная масса населения предпочитает делать свои сбережения не в белорусских рублях, а в иностранной валюте, в частности, в долларах США. В свою очередь постоянное, неуклонное подорожание товаров, услуг и т.д. в долларовом эквиваленте ведет к постепенному снижению покупательской способности самого доллара. Поэтому население вкладывает свои валютные сбережения в товар и, в частности, в недвижимость, решая таким образом наболевший для многих квартирный вопрос.

Как отмечают все без исключения риэлтеры, превышение спроса над предложением могло быть менее очевидным, если бы банки не столь активно занимались кредитованием жилья. С одной стороны, безусловно, такую практику стоит приветствовать. Опять же, видна забота государства о человеке, у которого, не секрет, одной из важнейших проблем в жизни является жилищная. И это привлекает многих потенциальных покупателей, которые зачастую проявляют, прямо скажем, бурную активность, желая обменять меньшие квартиры на большие с доплатой. Как утверждают риэлтеры, сегодня на столичном квартирном рынке большинство сделок совершается в структуре цепочек, когда одна квартира продается, а вторая покупается взамен. Поэтому здесь, опять же, возникает проблема, связанная с ростом цен: продать квартиру легко, а подыскать подходящий вариант покупки сложно.

Однако, с другой стороны, наблюдения риэлтеров подтверждают, что далеко не все граждане достаточно серьезно относятся к кредитам. Как отметил директор ведущего столичного агентства недвижимости «Час Пик» Тимофей Лобановский, риэлтер с 10-летним опытом работы на рынке недвижимости, сегодня многие из потенциальных покупателей, обращающихся за риэлтерской услугой в агентства недвижимости, пребывают в состоянии эйфории. Психологически они не рассчитывают на свои силы в безудержном желании купить квартиру сегодня и не отдают себе полного отчета в том, способны ли они будут выплатить взятый кредит? Некоторые из них надеются, что кредиты вовсе не придется отдавать (одни рассчитывают на объединение с Россией, другие - на инфляцию, а третьи - вообще неизвестно на что, будучи уверены в том, что из квартиры все равно не выселят). Поэтому не исключено, что в ближайшем будущем по вопросам выплаты кредитов могут начаться судебные процессы. По словам Тимофея Лобановского, уже сегодня в агентствах недвижимости многие потенциальные покупатели расторгают договоры на заключение сделок, поняв, что в настоящее время при таком значительном росте цен на квартиры, с одной стороны, и дальнейшем снижении жизненного уровня, с другой, они не в состоянии решить такой сложный вопрос, как приобретение квартиры.

По мнению специалистов, процесс накопления на рынке квартир, которые формируют общий объем предложения, напрямую зависит от объемов строительства нового жилья и от уровня обеспеченности квартирами в конкретном населенном пункте, в частности в Минске. А поскольку Минск - это огромный мегаполис, деловой, политический, культурный и экономический центр жизни нашей страны, то с каждым годом он все больше и больше привлекает к себе активные слои населения из других регионов республики. А это, безусловно, ведет к увеличению спроса на жилье. И даже несмотря на то, что в республике, в том числе в Минске, с каждым годом все больше вводится в строй новых домов (через два, два с половиной года в столице предполагается довести объемы жилищного строительства до 1 млн кв. метров в год), число квартир при этом растет медленно. Как отметил Тимофей Лобановский, сегодня прирост рынка в большей степени идет за счет увеличивающегося метража квартир, строительством которых активно занимаются коммерческие структуры.

По мнению риэлтеров, немаловажной причиной уменьшения предложения квартир явилось и то, что с рынка исчезли квартиры, построенные с привлечением льготных кредитов, на долю которых до 2001 года приходилось около трети квартирных сделок. И сегодня продавать квартиры, построенные за счет льготных кредитов, в течение трех лет после выплаты кредита разрешается только с согласия местных властей. Это обстоятельство делает если не невозможным, то во всяком случае менее прибыльным строительство жилья за льготные кредиты с целью последующей продажи. В связи с этим члены Белорусской ассоциации «Недвижимость» выступают с предложением отменить трехлетний запрет на продажу этих квартир. В свою очередь это если и не приведет к снижению цен на квартиры, то хотя бы как-то стабилизирует положение на рынке вторичного жилья.

В отношении дальнейших перспектив развития квартирного рынка большинство риэлтеров сходятся на том, что цены на вторичное жилье исчерпали запас для стремительного и ощутимого роста. Поэтому в случае благоприятной макроэкономической ситуации в стране цены до весны будущего года будут продолжать расти, но не более чем на один-два процента в месяц, что мы наблюдаем и сейчас. Спрос будет стабилен и достаточно высок.

Вместе с тем на сегодняшний день нет предпосылок и для снижения цен на «вторичку». Неизменный и необоснованный, по утверждению специалистов, рост цен на первичном рынке, как на «престижное» (квартиры повышенной комфортности в кирпичных домах с благоустроенной прилегающей территорией и развитой инфраструктурой) жилье, так и на стандартное, влечет за собой рост цен и на вторичном рынке. По мнению Тимофея Лобановского, должно произойти разграничение цен на различные типы жилья. И если «престижное» жилье, предназначенное для состоятельных людей, может стоить дорого и еще больше дорожать, то уж никак не стандартное, в котором нуждается основная масса населения и цены на которое уже сегодня «перешагнули» свой рубеж.

В связи с этим отметим, что уже сегодня квадратный метр общей площади жилья, построенного долевым способом через УКС Мингорисполкома без финансовой государственной поддержки и без платы за инфраструктуру, составляет порядка 390 долл., хотя есть варианты и подороже для тех, кто не состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Но у других застройщиков подобные объекты предлагаются не дешевле 500 долл. за квадратный метр.

Как отметили в агентствах «Час Пик», «Пакодан», снижению покупательского спроса и стабилизации цен на рынке могло бы поспособствовать увеличение объемов строительства дешевого жилья типовых потребительских качеств УКСом Мингорисполкома. Именно в таком жилье нуждается сегодня основная масса населения, имеющая невысокие доходы. Однако даже при ежегодном наращивании темпов строительства (в 2004 году планируется построить до 300 тысяч кв. метров, в 2005 году - до 310-320 тысяч кв. метров) УКС по различным объективным причинам не способен сегодня обеспечить таким жильем всех нуждающихся.

К слову заметим, что члены БелАН в этой связи предлагают пойти на непопулярные меры: снизить на половину процент платы за инфраструктуру для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (сегодня она составляет 27 процентов от усредненной стоимости квадратного метра жилья типовых потребительских качеств на момент заключения договора).

Относительно мнения некоторых риэлтеров и отдельных категорий граждан по поводу того, что повышение уровня тарифов в жилищно-коммунальной сфере, особенно с наступлением зимнего периода, приведет к увеличению предложения на рынке квартир, мало вероятен. Как показывает практика, если такие квартиры и появляются на рынке, то их очень мало, и повлиять на общую сложившуюся тенденцию они вряд ли смогут. Как правило, свободные квадратные метры либо переходят по наследству родственникам, либо сдаются в аренду, что в конечном счете дает возможность существовать и развиваться рынку аренды.

(Материал подготовлен на основе предложения порядка 1500 тысяч объектов недвижимости, представленных ведущими столичными агентствами в информационном каталоге газеты «Недвижимость Белоруссии», а также на основе статистических данных информационной службы агентств недвижимости).

Елена МАСЛОВСКАЯ.

17.11.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 20

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 45/2003