Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Договор есть договор, даже если цены в строительстве опережают денежную инфляцию

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Договор есть договор, даже если цены в строительстве опережают денежную инфляцию

Около 58 тыс. кв. метров жилья – таков общий объем ввода жилья, запланированный концерном "Минскстрой" на текущий год. При этом около 70 процентов дольщиков концерна – это граждане, которые строят квартиры с использованием средств, полученных от продажи имеющегося жилья. Об этом в интервью с корреспондентом "НБ" рассказала Людмила Аношина – заместитель начальника управления инвестиций и технического прогресса концерна "Минскстрой".

- В настоящее время мы строим жилые дома на ул. Филимонова. Первый из них (19-этажный) уже сдан, осталось его заселить. Второй планируем ввести в эксплуатацию в конце текущего года и третий – во втором квартале 2004 года. Еще 3 дома строятся в Серебрянке, в районе пересечения ул. Плеханова и проспекта Рокоссовского. Сроки сдачи – 1-й, 2-й и 3-й кварталы следующего года.

Каркасный 17-этажный жилой дом возводится по ул. Захарова Квартиры имеют свободную планировку и достаточно просторны: если 4-комнатная, то общая площадь 150 кв. метров, если 3-комантная, то около 110 кв. метров. Цена продажи - 520-550 долл. за кв. метр, тем не менее уже все продано.

Еще один каркасный дом на 268 квартир с высотой потолков 2,7 метра и с подземными автостоянками, которые реализуются по отдельному договору, строится в Уручье. Срок сдачи – 2-й квартал 2005 года. Стоимость квартир по вновь заключаемым договорам на сегодняшний день составляет 470-490 долл., но по мере возведения здания она будет корректироваться в сторону увеличения. Что касается автостоянок, то они реализуются по 8 тыс. долл. за одно машиноместо. Дороговато, конечно, но дешевле не получается. Тем не менее покупатели есть – в основном из числа тех, кто строит квартиры непосредственно в этом доме. Кстати, в феврале следующего года мы планируем приступить к строительству в Уручье аналогичного дома с вводом в 2006 году.

В ближайшее время приступим к возведению многоэтажного каркасного дома в Серебрянке – опять же в районе пересечения проспекта Рокоссовского и ул. Плеханова. Здание запроектировано с подземными автостоянками и офисными помещениями. Квартиры предусмотрены улучшенной планировки, с высотой потолков - 2,7 метра, просторными кухнями и прихожими. Через пару месяцев начнем строительство очередного дома на ул. Захарова – недалеко от магазина французских вин "Бордо". В этом доме тоже предусматриваются подземные автостоянки. Списки будущих дольщиков уже формируются. Пока в основном заявки подаются на 2-3-комнатные квартиры. Договорная цена установлена в пределах 550 долл. за кв. метр, которая по мере возведения дома будет увеличиваться.

Где-то ближе к будущему лету приступим к строительству многоэтажки в районе улиц Физкультурная и Козыревская. Планировали раньше, но пока не получается, поскольку приходится заниматься сносом “индивидуалки”. А это довольно сложный и длительный процесс. Кстати, по этой же причине пришлось несколько перенести начало строительства дома на ул. Захарова.

- Людмила Николаевна, раз уж вы затронули тему сноса, скажите, концерн полностью решает вопросы отселения или только предоставляет квартиры, а юридические вопросы берет на себя горисполком?

- Нам приходится делать все, начиная от составления списков проживающих в запланированных к сносу домах и заканчивая перевозкой вещей жильцов, переселяемых в квартиры, расположенные в построенных нами домах и предоставленные взамен сносимого жилья. Мингорисполком во всем этом фактически не участвует.

- А может быть, следовало бы создать при горисполкоме специальную службу, которая бы взяла на себя функции по переселению жильцов сносимых домов, то есть по освобождению площадок под новое строительство? Тем более что в перспективе, с учетом запланированной программы реконструкции существующей городской застройки, потребность в такой деятельности резко возрастет.

- Необходимость в такой службе действительно есть. И ее существование облегчило бы жизнь не только фирмам-заказчикам, но и самим гражданам. Ведь чтобы профессионально заниматься отселением, нужно иметь специальный штат юристов, что далеко не каждый заказчик может себе позволить. Само собой разумеется, возникают проблемы, перерастающие в длительные судебные тяжбы между жильцами сносимых домов и фирмами-заказчиками. Поэтому большинство частных фирм стараются строить объекты на свободных площадках, чтобы не заниматься сносом. Концерну же довольно сложно быть привередливым: с одной стороны, свободных участков в городе с каждым годом становится все меньше, а с другой - нельзя допускать сокращения рабочих мест в системе объединения. Но даже мы, имея в деле сноса большой опыт, и то иногда не знаем как поступить.

Ведь затраты по сносу входят в стоимость реализации строящихся квартир. Она в свою очередь ограничена платежеспособным спросом населения (то есть потенциальных дольщиков). Поэтому приходится варьировать между требованиями рынка, нормами законодательства и собственной рентабельностью. Кстати, бывает так, что последняя ввиду больших затрат на снос, оказывается ниже нулевой отметки. Подобное можно было бы исключить, если бы сносом занимался горисполком, а мы как заказчик получали бы свободный для застройки участок по цене, определенной городом с учетом расходов на снос и отселение. В этом случае мы могли бы более точно планировать затраты на реализацию проекта строительства дома. И что немаловажно, появилась бы возможность уменьшить инвестиционный цикл, что само по себе ведет к снижению стоимости конечной продукции – квартир.

А так получается, что рыночная стоимость сносимого дома вместе с участком, на котором он расположен, не превышает, например, 40 тыс. долл. (35 тыс. долл. – это сам участок), а мы вынуждены предоставить взамен этого дома пять квартир, рыночная стоимость которых составляет в лучшем случае 100 тыс. долл. Бывает и так, что рыночная стоимость сносимого дома, включая участок, не превышает 15 тыс. долл., дом разделен на 4 домовладения (по 10-15 кв. м), каждое из которых по Жилищному кодексу имеет право на отдельную двухкомнатную квартиру. И такой дом не один, а около десяти на отведенном под застройку участке. Не трудно подсчитать, в какие затраты в этом случае выливается снос.

- Вы обязаны предоставлять жилье из расчета - квартира на одно домовладение и 20 кв. метров на человека?

- Да. Но у человека есть еще право выбора. Он может потребовать строительство коттеджа взамен сносимого дома. Вот сейчас на Захарова как раз такая ситуация - два домовладельца требуют построить для них либо приобрести отдельные дома.

- А концерн строит такое жилье?

- И не строим, и не имеем для этого участков. Участки под индивидуальную застройку предоставляет Мингорисполком, а там говорят, что таковых нет в наличии. Значит надо покупать на вторичном рынке, но тут возникают другие проблемы. Чтобы приобрести участок и построить дом, нужно время – как минимум год-полтора. На этот срок нужно либо отложить начало строительства многоэтажного дома, либо собственнику сносимого дома вместе с семьей предоставить временное жилье, в связи с чем тоже могут возникнуть всякого рода юридические и финансовые сложности.

Поэтому, конечно, было бы хорошо если бы при Мингорисполкоме была создана служба, которая занималась бы освобождением участков под застройку. Пусть бы включали эти расходы в плату за инфраструктуру или как–то еще учитывали. Мы даже просто готовы были бы передавать городу нужное количество метров на отселение, как это делаем по домам, строящимся на свободных участках. Дело в том, что по действующим правилам, кроме платы за инфраструктуру, каждый заказчик обязан передать городу 6 процентов общей площади жилых помещений в строящемся доме в счет сноса, даже если застраиваемый участок свободен от индивидуалки. Между тем, если участок не свободен и нам самим приходится заниматься сносом, то доля жилья, требуемого на отселение, может в раза два-три превысить вышеназванные 6 процентов.

- А в год сколько вы строите жилья на продажу?

- В 2002 году сдали 38 тыс. кв. метров жилья (565 квартир), в 2001 – было 39 тыс. кв. метров. На текущий год запланировали 58 тыс. кв. метров - 807 квартир, большая часть которых уже сданы.

- То есть за три года (вместе с нынешним) город получил в общей сложности около 120 квартир – и это только в рамках все тех же обязательных 6 процентов? В этой связи еще один вопрос. Вы сами выбираете квартиры, предусмотренные для передачи горисполкому? Ведь среди них, как я понимаю, могут быть и большие. Любопытно было бы узнать, кому они достаются.

- Как используется это жилье, лично мне неизвестно. Что касается подбора, то его мы делаем по согласованию с управлением учета и распределения жилья Мингорисполкома. С управлением заключаем по каждому дому договор, в котором указывается процентное соотношение квартир, которые мы обязаны передать. Как правило, предпочтение отдается одно- и двухкомнатным, а самые малозаказываемые – четырехкомнатные.

- С нынешнего года заказчики обязаны до ввода домов в эксплуатацию создавать товарищества собственников. Как концерн справляется с этой задачей?

- Пока мы создали только два товарищества – в домах в Серебрянке и на Филимонова. И если в первом обошлось почти без проблем, то со вторым придется повозиться. Товарищество создали, и дом ему передали, но возник вопрос с земельным участком. Дело в том, что на время строительства дома участок предоставляется нам во временное пользование. И так получилось, что на Филимонова нам выделили участок сразу под три дома. А сдаем мы пока только один. И чтобы пройти регистрацию в БРТИ, по новым правилам, нужно выделить участок под этим домом из состава общей территории, которая нам передана в пользование. Это значит, придется заново проходить всю процедуру получения соответствующих разрешительных документов, на что уходит обычно очень много времени.

- Меняется ли у вас договорная стоимость квартиры в процессе строительства? Если нет, то за счет чего компенсируете издержки, связанные с инфляцией и ростом цен в строительстве, который, кстати, в последнее время заметно опережает падение курса белорусского рубля по отношению к доллару?

- Стоимость квартиры в договорах долевого участия, которые заключаются с гражданами, мы жестко привязываем к долларовому эквиваленту, а оплата производится в рублях по курсу Нацбанка на момент внесения платежа. А теперь проанализируем. Курс доллара по отношению к рублю в январе-октябре ежемесячно увеличивался соответственно на 1,02 процента, 1,42, 1,29, 1,22, 1,05, 1,04, 0,68, 0,8, 0,83 и 0,92 процента. А вот динамика индекса цен на строительно-монтажные работы: в январе индекс подрос на 1,49 процента, в феврале - на 2,77 процента, в последующие месяцы соответственно на 3,35, 1,52, 4,96, 2,48, 1,77, 2,02, 2,02, 2,91 процента. Это говорит о том, что цены на строительство действительно и весьма значительно опережают денежную инфляцию.

Естественно, когда мы определяем договорную стоимость, то учитываем прогнозные показатели роста цен в строительстве и роста курса доллара. Но при этом указанная в договоре сумма является окончательной. А поскольку, например, каркасный дом строится 1,5-2 года, то, естественно, к моменту сдачи объекта стоимость выше, чем на момент закладки фундамента. Например, в Уручье мы начали со стоимости 380-400 долл. за кв. метр и по мере возведения этажей довели сумму до 470-490. Именно по такой цене мы продаем квартиры в строящемся доме сегодня. А ближе к сдаче объекта стоимость будет еще увеличена, но это только для вновь заключаемых договоров.

- А у вас может получится так, что договор заключен, например, на сумму 450 долл. за кв. метр, человек выкупил полностью все метры, а через какое-то время вы направляете дольщику письмо с просьбой уплатить дополнительно еще некую энную сумму в связи с неожиданно большим ростом индекса цен, что якобы, по вашему мнению, следует рассматривать как форс-мажорные обстоятельства?

- Такого у нас быть не может. Если человек заключил договор на 450 долл. за кв. метр, то это сумма пересмотру не подлежит, даже если окажется в последующем, что мы продешевили, устанавливая такую цену.

- Я так понимаю, что в случае повторения финансового кризиса, аналогичного августовскому 1998 года (конечно, хочется надеяться, что этого не произойдет) концерн, как заказчик, все инфляционные издержки возьмет на себя?

- Совершенно верно, потому что договор есть договор. И в этой связи очень важно быстро строить жилые дома, потому что чем короче период строительства, тем меньше шансов попасть в такую ситуацию. И наоборот, чем на дольше растягивается стройка, тем больше риск, тем больше инфляционные потери, тем дороже обходится строительство .

- А на какую себестоимость строительства квадратного метра жилья и на какую рентабельность по домам вы сегодня выходите?

- Себестоимость получается примерно 250-300 долл. в зависимости от конструктивной схемы дома, материалов стен и т.д. Что касается рентабельности, то она разная – от 0,15 до 20 процентов. Все зависит от местоположения возводимого объекта, затрат на инфраструктуру и прочих, не связанных непосредственно со строительством расходов. Если дом без сноса и на готовых сетях и мы смогли продать квартиры по более высокой цене благодаря удачному местоположению (например, центре города), то и рентабельность может быть 15-20 процентов. А если со сносом, да еще с перекладкой сетей и другими дополнительными работами, которые необходимо выполнить вместе с объектом, то можем в конечном итоге оказаться и в минусе. Например, в Серебрянке нам пришлось благоустраивать сквер и делать перекладку сетей, которые не имеют непосредственного отношения к строящемуся дому. Все это так называемая плата за инфраструктуру, размеры которой могут достигать 50-80 процентов себестоимости строительства. Оно и понятно, за счет этого строительства город хочет решить какие-то другие вопросы

- Помнится, еще пару лет назад концерн строил жилье для своих работников, оказывая при этом финансовую поддержку путем предоставления беспроцентных ссуд либо каких-то льготных условий. Как сейчас реализуется эта программа?

- Жилье для своих работников в массовом количестве, как раньше, мы уже не строим. Даже если бы мы предлагали квартиры по себестоимости 250-300 долл. за кв. метр, то среди наших работников не нашлось бы таких, кто мог бы построить квартиру за такие деньги. За заработную плату квартиру в любом случае не построишь. А строители, которые состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по 10-15 лет, иных доходов, кроме заработной платы, не имеют. Раньше предприятия, в которых работали строители, могли оказать помощь в виде ссуд или безвозмездно, но сегодня нет такой прибыли. Кроме того, все предприятия концерна преобразовались в акционерные общества и теперь сами акционеры решают, на что использовать прибыль - дать ссуду на строительство квартиры, направить на выплату дивидендов либо на развитие.

- В числе ваших дольщиков какой процент иногородних граждан?

- Не больше 5 процентов. Это, как правило, люди, которые работают в Минске, но по каким-то причинам не имеют столичной прописки.

- Как бы вы объяснили причину того, что несмотря на казалось бы общее падение жизненного уровня населения, спрос на рынке строительства жилья значительно превышает предложение. Насколько мне известно, в ваших домах большинство квартир "выкупается" уже на стадии закладки фундамента.

- Я хочу сказать, что все-таки основная часть дольщиков – это те, кто уже имеет в собственности квартиру и даже не одну (кому-то дополнительная жилплощадь досталась по наследству, кому-то по договору дарения). И человек продает имеющееся жилье, плюс к этому берет в банке кредит и строит новое, более комфортное. Думаю, не ошибусь, если скажу, что около 70 процентов наших дольщиков именно таким способом улучшают свои жилищные условия.

- А квартиры вы реализовываете сами или привлекаете посредников, например, агентства недвижимости?

- Чисто сами. Никаких договоров о сотрудничестве с агентствами не имеем. Сами рекламируем свою деятельность и сами продаем объекты, хотя два-три года назад, когда был недостаточный спрос на наше жилье, мы вынуждены были обращаться к услугам агентств недвижимости.

- И инвесторов, в виде банков или каких-то других юридических лиц, концерн тоже не привлекает к участию в финансировании домов? Например, некоторые фирмы заказчики продают часть дома другой фирме, которая в свою очередь самостоятельно занимается привлечением дольщиков.

- В нынешнем году мы попробовали сотрудничать с Приорбанком. Он приобрел у нас какую-то часть квартир в доме на ул. Захарова и сам занимается реализацией. Для нас это выгодно в том плане, что мы имеем постоянное и ритмичное финансирование. А для граждан, которые покупают квартиры у банка - это тоже хорошо, поскольку он их кредитует и оказывает помощь при продаже имеющегося жилья с целью оплаты вновь приобретаемых квартир. Но дом на Захарова - это такой пробный вариант сотрудничества. Хотя уже сегодня мы для себя решили, что это сотрудничество следует продолжить.

- В таком случае как бы вы объяснили то, что в некоторых СМИ по-прежнему появляются объявления о приглашении на долевых началах строить квартиры в концерне "Минскстрой", причем размещаемые не концерном?

- Здесь может быть три варианта. Если рекламируются квартиры в доме на Захарова, то, вероятнее всего, речь идет о квартирах, выкупленных у нас Приорбанком, в чем собственно нет ничего плохого. Если же в рекламных объявлениях указываются другие наши объекты, то это либо какое-то недоразумение, возможно, просто ошибка, либо своего рода мошенничество. Иного объяснения я пока не могу найти. И в этой связи хотелось бы еще раз обратить внимание ваших читателей на то, что для заключения договора долевого участия на строительства квартир нужно обращаться непосредственно в концерн "Минскстрой", за исключением, как уже было сказано, небольшого количества квартир в доме на Захарова, которые реализует Приорбанк.

Беседу провела Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

24.11.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 42

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2003