Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Земля - наиважнейшая основа жизни

Зямля не зменiць i не здрадзiць, Зямля паможа i дарадзiць, Зямля дасць волi, дасць i сiлы, Зямля паслужыць да магiлы. Зямля дзяцей тваiх не кiне, Зямля - аснова усёй айчыне. Зямля, зямля, свой пэуны кут, свая ралля, То наймацнейшая аснова I жыцця першая умова. (Я. Колас, «Новая зямля») Кто не знает цены земли, тот, наверняка, не знает, в чем заключается смысл жизни. Ведь два эти понятия неразрывно связаны между собой. Мы рождаемся и живем на земле, а, прожив отведенное каждому из нас время, находим в ней покой. Земля - это основа жизни, без которой нельзя прожить и дня. Недаром наши предки так ценили землю и поклонялись ей. А знаете ли вы цену той земле, на которой живете? Как раз на эту тему и шел разговор на прошедшей недавно конференции «Проблемы и перспективы развития оценочной деятельности в Республике Беларусь», организованной РУП «Институт недвижимости и оценки» Министерства экономики. А если быть более точными, то речь шла о кадастровой оценке земель городов и населенных пунктов Беларуси. Почему производится кадастровая оценка? Кем и как она производится? Какова достоверность оценки? Как будут использоваться результаты кадастровой оценки? Об этом и многом другом рассказала Ольга Березовская, заместитель генерального директора по экономике недвижимости и оценки государственного унитарного предприятия «Национальное кадастровое агентство».

Кадастровую оценку земли, как регламентирует Земельный кодекс, производят специализированные предприятия. Сегодня это Комитет по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь, выполняющий не только методологическую, но и производственную работу, Национальное кадастровое агентство, Гипроземы и агентства по государственной регистрации и земельному кадастру (бывшие БРТИ).

Как отметила Ольга Березовская, кадастровая оценка земли - процесс очень сложный и трудоемкий. Отметим лишь, что к заключительному отчету по оценке надо приложить еще массу различных отчетов индивидуальной оценки как обосновывающей части. Каждый тематический свод информации, который участвует в зонировании, а их более тридцати, согласовывается и утверждается специалистами различных инстанций. Если, к примеру, речь идет о национальном зонировании города, то должна обязательно стоять виза и печать главного архитектора города, если об объекте коммуникации, то виза и печать эксплуатационной службы города, главного санитарного врача и т.д. Последней инстанцией, где окончательно утверждается работа, выступает местный исполнительный комитет. Поэтому кадастровая оценка - это труд не одного оценщика, а коллективный труд многих специалистов различных организаций города, заключила выступающая.

По словам заместителя директора Национального кадастрового агентства, в ближайшем будущем нас ждет реформирование в системе налогообложения земли. Скорее всего, это произойдет уже в начале будущего года или несколько позже, когда будут закончены работы по зонированию всех городов республики. Как известно, сегодня налогообложение производится от фиксированной ставки земельного налога, которая умножается на площадь участка, не учитывая его стоимости. А такого быть не должно. Поэтому цель реформирования и заключается в том, чтобы устранить этот недостаток и при начислении земельного налога учитывать стоимость земельного участка, как это происходит во всем мире. В связи с этим работникам Национального кадастрового агентства и иных специализированных организаций предстоит провести большую разъяснительную работу среди населения. Всем налогоплательщикам надо объяснить, почему в результате зонирования получена та или иная стоимость земельного участка, почему один участок оказался дешевле или дороже, к примеру, соседнего или того, который расположен в другой зоне.

В связи с этим возникает правомерный вопрос: какова же достоверность оценочного зонирования каждого конкретного участка, зарегистрированного в государственном земельном кадастре? А они исчисляются тысячами. В то же время, если обратить внимание на процентное соотношение зарегистрированных участков по отношению к общей площади города, то получается, что процент этот небольшой. Хорошо, если он составляет порядка 20 процентов. В таком случае, как же будет определяться стоимость остальных участков, не зарегистрированных в земельном кадастре? А вопрос этот будет решаться следующим образом. Будет браться средняя стоимость земли в зоне и умножаться на площадь. Это очень простой расчет, который позволяет определить кадастровую стоимость земельного участка.

Как отметила Ольга Березовская, когда производится оценка земли, то, как и любая другая модель массовой оценки, она, конечно же, подвергается колебаниям. И если полученные результаты оказываются значительно выше или ниже по сравнению со статистическими показателями, то модель проверяется заново. Анализируются факторы, которые участвовали в оценке, но не дали нужного результата. Однако самым главным фактором, позволяющим судить о достоверности оценки, является реальная цена продажи. Если стоимость участка в результате зонирования получилась в 2-3 раза дороже или ниже той, по которой он может продаться на самом деле, то, безусловно, достоверность такой оценки сомнительна. Но, опять же, здесь речь идет о кадастровой оценке, а не о рыночной. Поэтому какие-то расхождения, безусловно, будут. Ведь в процессе массовой оценки происходит нивелирование фактов, и очень точной ее сделать нельзя.

Но, как заметила выступающая, оценщики стремятся достичь максимального сходства. Они очень тесно работают с агентствами по недвижимости, агентствами по государственной регистрации недвижимости и земельному кадастру и иными организациями, которые хорошо ориентируются в ценах, или с людьми, которые имели частные модели. Легче всего проверить достоверность модели по зоне жилой усадебной застройки. Именно там продаются свободные земельные участки и именно там можно узнать реальные цены продажи. Что касается остальных зон, то, как правило, земельные участки там не продаются. Цены на них можно определить только косвенно, посмотрев вклад стоимости земли в общей рыночной стоимости.

Где же еще будут использоваться результаты кадастровой оценки земли? По словам выступающей, кроме целей налогообложения эти результаты будут использоваться местными органами власти при определении начальной цены для продажи участков на аукционах и конкурсах. Как показывает практика, в последнее время наметилась тенденция к росту стоимости земли. Примером тому может служить прошедший в Минске 2 октября земельный аукцион, на котором выставленные на продажу земельные участки были проданы значительно выше заявленной первоначальной цены. Скажем, квадратный метр участка, расположенного по ул. Никитина, обошелся покупателю 99 долл. И это несмотря на то, что цена квадратного метра усадебной застройки в Первомайском районе города колеблется от 40 до 50 долл. Кроме того, на этот участок претендовали еще 9 человек. Безусловно, аукционная цена - это не рыночная. Здесь создаются не типичные условия проведения сделки, но такова тенденция рынка.

Кроме того, сделав запрос в специализированные органы, оценщики смогут получить ответы с результатами кадастровой оценки земель для использования их в своих отчетах, выполненных затратным методом. Сегодня такая практика реализуется на договорной основе. Как это будет происходить дальше, Ольга Березовская ответить затруднилась. Но отметила, что в Литве, например, в Интернете есть свой сайт, где размещены оценочные карты, куда, чтобы узнать стоимость участка, могут обратиться как оценщики, так и собственники участков. Кроме того, там размещается анкета, где люди могут высказать свое мнение по вопросам оценки, в частности, завышена она или занижена, а также высказать пожелания по усовершенствованию модели оценки. Поэтому этот вопрос очень актуальный и для нас.

Результаты кадастровой оценки смогут помочь определить стоимость права аренды и аренды платежей от стоимости земли. При реформировании земельного законодательства, подчеркнула Ольга Березовская, наметилась такая тенденция, что из всех прав, которые сегодня существуют на землю, планируется оставить только права собственности и права аренды, тем более что права аренды напрямую связаны со стоимостью участков.

По мнению выступающей, такая оценка поможет решить и вопросы по управлению земельными ресурсами. По окончании зонирования в городе очень легко можно будет увидеть, на какие места надо обратить внимание, где идет недоиспользование и недопомещение земельной ренты и т.д. К примеру, произведенная кадастровая оценка земель в г. Орше показала, что в городе совсем не развит рынок жилой усадебной застройки и стоимость земельных участков очень низкая. Поэтому здесь надо решать вопросы использования усадебной зоны: то ли уплотнять ее, то ли строить многоэтажные жилые дома, потому что город на этом очень много теряет земельной ренты.

Естественно, чтобы выполнить поставленную задачу, которую необходимо решить в республике в ближайшие годы, нужны грамотные и опытные специалисты. Подготовкой таких специалистов, в частности, занимается Национальное кадастровое агентство. Только в этом году организацией в два приема были организованы специализированные курсы. Финансирование всех работ идет из республиканского бюджета. И в этом году, отметила заместитель директора, средств было достаточно. Что будет в следующем - сказать пока сложно.

По мнению Ольги Березовской, в республике нужно создать институт уполномоченных оценщиков, которым можно было бы доверить оценку земли, а заказчики в свою очередь могли бы выбирать по-своему усмотрению самых достойных из них. Так, к примеру, работа поставлена в Польше. В рамках же затратного метода при необходимости, заключила выступающая, сегодня эту работу могут выполнять и оценщики недвижимости, только делать это надо очень грамотно и обоснованно.

Справочно.

В 2002 году утверждены оценки земель в городах:

Гомель, Заславль, Жлобин, Борисов

и в 349 сельских населенных пунктах Минского района.

В 2003 году согласно постановлению правительства № 1322 от 26 сентября 2002 года обязательной кадастровой оценке подлежат земли 35 самых крупных и значимых городов нашей страны, в том числе г. Минска и областных центров.

На сегодняшний день утверждены оценки земель в городах:

Орша, Мозырь, Солигорск, Полоцк, Слуцк, Жодино, Слоним, Кобрин, Волковысск, Горки, Дзержинск, Лунинец и Лепель.

В 2004 году должны быть произведены оценки земель во всех остальных малых и больших городах республики.

В 2006 году - всех садоводческих товариществ.

Елена МАСЛОВСКАЯ

01.12.2003

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 41

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2003